Justerbar rente - Adjustable-rate mortgage

Et realkreditlån , pant med justerbar rente ( ARM ) eller trackerlån er et realkreditlån med renten på sedlen periodisk justeret baseret på et indeks, der afspejler omkostningerne for långiveren ved lån på kreditmarkederne. Lånet kan tilbydes til långiverens standardvariabel / basissats . Der kan være et direkte og juridisk defineret link til det underliggende indeks, men hvor långiveren ikke tilbyder noget specifikt link til det underliggende marked eller indeks, kan satsen ændres efter långiverens skøn. Udtrykket "pant med variabel rente" er mest almindeligt uden for USA , mens i USA er "pant med variabel rente" mest almindeligt og indebærer et pant, der er reguleret af den føderale regering med loft på gebyrer. I mange lande er prioritetslån normen og kan på sådanne steder simpelthen kaldes pant.

Blandt de mest almindelige indekser er renterne på 1-årige værdipapirer med konstant løbetid (CMT), indeksomkostninger (COFI) og London Interbank Offered Rate (LIBOR). Et par långivere bruger deres egne pengeomkostninger som et indeks i stedet for at bruge andre indekser. Dette gøres for at sikre en stabil margen for långiveren, hvis egne finansieringsomkostninger normalt vil være relateret til indekset. Derfor kan betalinger foretaget af låntager ændre sig over tid med den ændrede rentesats (alternativt kan lånets løbetid ændre sig). Dette adskiller sig fra det graduerede betalingslån , der tilbyder skiftende betalingsbeløb, men en fast rente. Andre former for realkreditlån inkluderer rentelån , fastforrentet realkreditlån , negativ amortiseringslån og ballonbetalingslån .

Justerbare renter overfører en del af renterisikoen fra långiveren til låntager. De kan bruges, hvor uforudsigelige renter gør det vanskeligt at få lån med fast rente. Låntager drager fordel, hvis renten falder, men taber, hvis renten stiger. Låntager drager fordel af reducerede margener til de underliggende lånepriser sammenlignet med faste eller begrænsede prioritetslån.

Egenskaber

Indeks

I nogle lande kan banker muligvis offentliggøre en primær udlånsrente, der bruges som indeks. Indekset kan anvendes på en af ​​tre måder: direkte, på en sats plus margin eller baseret på indeksbevægelse.

Et direkte anvendt indeks betyder, at renten ændres nøjagtigt med indekset. Med andre ord er renten på sedlen nøjagtigt lig med indekset. Af ovennævnte indeks anvendes kun kontraktindekset direkte.

At anvende et indeks på basis af rente plus margin betyder, at renten svarer til det underliggende indeks plus en margin. Margenen er specificeret i noten og forbliver fast over lånets løbetid. F.eks. Kan en prioritetsrente specificeres i noten som værende LIBOR plus 2%, 2% er margenen og LIBOR er indekset.

Den sidste måde at anvende et indeks på bevægelsesbasis. I denne ordning stammer pantet til en aftalt sats og justeres derefter baseret på indeksets bevægelse. I modsætning til direkte eller indeks plus margin er den oprindelige rente ikke eksplicit bundet til noget indeks; de justeringer er bundet til et indeks.

Grundlæggende funktioner

De vigtigste grundlæggende funktioner i ARM'er er:

  1. Indledende rentesats . Dette er begyndelsesrenten på en ARM.
  2. Justeringsperioden . Dette er det tidsrum, hvor renten eller låneperioden på en ARM er planlagt at forblive uændret. Satsen nulstilles i slutningen af ​​denne periode, og den månedlige lånebetaling genberegnes.
  3. Indeksrenten . De fleste långivere binder ARM-renteændringer til ændringer i en indeksrente. Långivere baserer ARM-renter på en række forskellige indekser, hvor de mest almindelige er renter på en-, tre- eller femårig statspapir. Et andet fælles indeks er de nationale eller regionale gennemsnitsomkostninger for midler til opsparing og låneforeninger.
  4. Margenen . Dette er de procentpoint, som långivere tilføjer til indeksrenten for at bestemme ARM's rentesats.
  5. Rentetak . Dette er grænserne for, hvor meget renten eller den månedlige betaling kan ændres i slutningen af ​​hver justeringsperiode eller i løbet af lånets løbetid.
  6. Indledende rabatter . Disse er rentekoncessioner, der ofte bruges som salgsfremmende hjælp, der tilbydes det første eller flere år af et lån. De reducerer renten under den gældende rente (indekset plus margenen).
  7. Negativ afskrivning . Dette betyder, at pantesaldoen stiger. Dette sker, når de månedlige pantbetalinger ikke er store nok til at betale alle renter på pantet. Dette kan skyldes, når betalingsloftet indeholdt i ARM er lavt nok til, at hovedstolen plus rentebetaling er større end betalingsloftet.
  8. Konvertering . Aftalen med långiveren kan have en klausul, der gør det muligt for køberen at konvertere ARM til et fastforrentet pant på bestemte tidspunkter.
  9. Forudbetaling . Nogle aftaler kan kræve, at køberen betaler særlige gebyrer eller bøder, hvis ARM betales tidligt. Forudbetalingsbetingelser er undertiden omsættelige.

Valget af et boliglån er kompliceret og tidskrævende. Som en hjælp til køberen har Federal Reserve Board og Federal Home Loan Bank Board udarbejdet en panteliste.

Kasketter

Ethvert realkreditlån, hvor betalinger foretaget af låntager kan stige over tid, medfører risiko for økonomisk modgang for låntager. For at begrænse denne risiko, begrænsninger på gebyrer kendt som caps i branchen-er et fælles træk ved rentetilpasningslån. Caps gælder typisk for tre karakteristika ved pantet:

  • hyppigheden af ​​renteændringen
  • periodisk ændring i renten
  • total ændring i renten i løbet af lånets løbetid, også kaldet levetid

For eksempel kan en given ARM have følgende typer rentejusteringslofter:

  • rentejusteringer foretaget hver sjette måned, typisk 1% pr. justering, 2% i alt pr. år
  • rentetilpasninger foretages kun en gang om året, typisk maksimalt 2%
  • renten kan ikke justeres mere end 1% om året

Lån til justering af pant:

  • maksimale realkreditjusteringer, normalt 7,5% årligt på betalingsmulighed / negative afskrivningslån

Levetid på lånerentejusteringslofter:

  • samlet rentejustering begrænset til 5% eller 6% i lånets løbetid.

Kasketter på den periodiske ændring i renten kan opdeles i en grænse for den første periodiske ændring og en separat grænse for efterfølgende periodisk ændring, for eksempel 5% ved den oprindelige justering og 2% ved efterfølgende justeringer.

Selvom det er usædvanligt, kan et loft begrænse den maksimale månedlige betaling i absolutte tal (for eksempel $ 1000 om måneden) snarere end i relative termer.

ARM'er, der tillader negativ afskrivning, vil typisk have betalingsjusteringer, der forekommer sjældnere end rentejusteringen. For eksempel kan rentesatsen justeres hver måned, men betalingsbeløbet kun en gang hver 12. måned.

Cap-struktur er undertiden udtrykkes som indregulering cap / efterregulering cap / liv cap , f.eks 2/2/5 for et lån med en 2% hætte på indregulering, en 2% hætte på efterfølgende justeringer, og en 5% cap på de samlede rentejusteringer. Når der kun er angivet to værdier, indikerer dette, at den oprindelige ændringshætte og det periodiske loft er de samme. For eksempel kan en 2/2/5 cap struktur undertiden skrives simpelthen 2/5.

Motiver

ARM'er tillader generelt låntagere at sænke deres oprindelige betalinger, hvis de er villige til at påtage sig risikoen for renteændringer. Der er beviser for, at forbrugerne har en tendens til at foretrække kontrakter med de laveste indledende satser som i Storbritannien, hvor forbrugerne har tendens til at fokusere på øjeblikkelige månedlige pantomkostninger. Forbrugernes beslutninger kan også blive påvirket af den rådgivning, de får, og meget af rådgivningen leveres af långivere, der måske foretrækker ARM på grund af de finansielle markedsstrukturer.

I mange lande er banker eller lignende finansielle institutioner de primære ophavsmænd til prioritetslån. For banker, der finansieres via kundeindskud , har kundeindskuddene typisk meget kortere vilkår end boliglån. Hvis en bank tilbød store mængder af realkreditlån til faste renter, men modtog det meste af sin finansiering fra indskud (eller andre kortsigtede finansieringskilder), ville den have en uoverensstemmelse mellem aktiver og passiver på grund af renterisiko . Derefter løber det risikoen for, at renteindtægterne fra realkreditporteføljen ville være mindre, end det var nødvendigt at betale sine indskydere. I USA hævder nogle, at opsparings- og lånekrisen til dels skyldtes problemet: opsparings- og udlånsselskaberne havde kortfristede indskud og langfristede fastforrentede realkreditlån og blev derfor fanget, da Paul Volcker hævede renten i begyndelsen af ​​1980'erne. Derfor tilbyder banker og andre finansielle institutioner prioritetslån, fordi det reducerer risikoen og matcher deres finansieringskilder.

Banktilsynsmyndigheder er meget opmærksomme på uoverensstemmelser mellem aktivforpligtelser for at undgå sådanne problemer, og de lægger stramme restriktioner på mængden af ​​langfristede fastforrentede realkreditlån, som banker kan have i forhold til deres andre aktiver. For at reducere risikoen sælger mange realkreditinstitutter mange af deres pant, især prioritetslån med faste renter.

For låntageren kan realkreditlån være billigere, men til en pris, der bærer en højere risiko. Mange ARM'er har " teaserperioder ", som er relativt korte indledende faste renteperioder (typisk en måned til et år), når ARM har en rente, der er væsentligt under den "fuldt indekserede" rente. Teaserperioden kan få nogle låntagere til at se en ARM som mere en god handel, end den virkelig repræsenterer. En lav teaserrate disponerer en ARM til at opretholde betalingsforøgelser over gennemsnittet.

Varianter

Hybride ARM'er

En hybrid ARM har en rentesats, der er fastlagt i en indledende periode og derefter flyder derefter. "Hybrid" henviser til ARM's blanding af karakteristika med fast rente og justerbar hastighed. Hybrid ARM'er henvises til ved deres indledende faste rente- og justerbare renteperioder, for eksempel er 3/1 for en ARM med en 3-årig fastrenteperiode og efterfølgende 1-årige rentejusteringsperioder. Den dato, hvor en hybrid ARM skifter fra en fastforrentet betalingsplan til en justerende betalingsplan, kaldes nulstillingsdatoen. Efter nulstillingsdatoen flyder en hybrid ARM med en margin over et bestemt indeks ligesom enhver almindelig ARM.

Populariteten af ​​hybrid ARM'er er steget markant i de seneste år. I 1998 var procentdelen af ​​hybrider i forhold til 30-årige fastforrentede realkreditlån mindre end 2%; inden for seks år steg dette til 27,5%.

Ligesom andre ARM'er overfører hybrid ARM en vis renterisiko fra långiveren til låntager, hvilket giver långiveren mulighed for at tilbyde en lavere notesats i mange rentemiljøer.

Option ARM'er

En "option ARM" er typisk en 30-årig ARM, der oprindeligt tilbyder låntageren fire månedlige betalingsmuligheder: en specificeret minimumsbetaling, en rentebetaling, en 15-årig fuldt amortiserende betaling og en 30-årig fuldt amortiserende betaling.

Disse typer lån kaldes også "pick-a-betaling" eller "pay-option" ARM'er.

Når en låntager foretager en betalingsmuligheds-ARM-betaling, der er mindre end de påløbne renter, er der "negativ afskrivning", hvilket betyder, at den ubetalte del af den påløbne rente føjes til den udestående hovedstol. For eksempel, hvis låntager foretager en minimumsbetaling på $ 1.000, og ARM'en har påløbet en månedlig rente på $ 1.500, tilføjes $ 500 til låntagerens lånesaldo. Desuden beregnes den næste måneds rentebetaling ved hjælp af den nye, højere hovedbalance.

Option ARM'er tilbydes ofte med en meget lav teaserrate (ofte så lavt som 1%), hvilket svarer til meget lave minimumsbetalinger for det første år af ARM. I højkonjunkturer garanterer långivere ofte låntagere baseret på realkreditbetalinger, der er under det fuldt afskrevne betalingsniveau. Dette gør det muligt for låntagere at kvalificere sig til et meget større lån (dvs. optage mere gæld), end ellers ville være muligt. Ved evaluering af en option ARM vil forsigtige låntagere ikke fokusere på teaserrenten eller det indledende betalingsniveau, men de vil overveje indeksets karakteristika, størrelsen af ​​den "realkreditmargin", der føjes til indeksværdien, og de andre vilkår for ARMEN. Specifikt skal de overveje mulighederne for (1) de lange renter stiger; (2) deres hjem muligvis ikke værdsætter eller endda mister værdi eller endda (3) at begge risici kan realisere sig.

Option ARM'er er bedst egnet til sofistikerede låntagere med voksende indkomster, især hvis deres indkomster svinger sæsonmæssigt, og de har brug for den betalingsfleksibilitet, som en sådan ARM kan give. Sofistikerede låntagere vil omhyggeligt styre niveauet for negativ afskrivning, som de tillader at påløbe.

På denne måde kan en låntager kontrollere den største risiko ved en Option ARM, som er "betalingschok", når den negative afskrivning og andre funktioner i dette produkt kan udløse betydelige betalingsstigninger på korte perioder.

Minimumsbetalingen på en Option ARM kan springe dramatisk, hvis den ubetalte hovedstolssaldo rammer den maksimale grænse for negativ afskrivning (typisk 110% til 125% af det oprindelige lånebeløb). Hvis det sker, vil den næste minimum månedlige betaling være på et niveau, der fuldt ud afskriver ARM i løbet af den resterende periode. Derudover har Option ARM'er typisk automatiske "omarbejdede" datoer (ofte hvert femte år), når betalingen justeres for at få ARM tilbage i tempo for at amortisere ARM fuldt ud over sin resterende periode.

For eksempel vil en $ 200.000 ARM med en 110% "neg am" cap typisk tilpasse sig en fuldt amortiserende betaling baseret på den aktuelle fuldt indekserede rente og den resterende løbetid på lånet, hvis negativ afskrivning får lånesaldoen til at overstige $ 220.000 . For en 125% omarbejdning sker dette, hvis lånesaldoen når $ 250.000.

Ethvert lån, der får lov til at generere negativ afskrivning, betyder, at låntager reducerer sin egenkapital i sit hjem, hvilket øger chancen for, at han ikke kan sælge det tilstrækkeligt til at tilbagebetale lånet. Faldende ejendomsværdier vil forværre denne risiko.

Option ARM'er kan også være tilgængelige som "hybrider" med længere perioder med fast rente. Disse produkter vil sandsynligvis ikke have lave teaser-priser. Som et resultat mindsker sådanne ARM'er muligheden for negativ afskrivning og vil sandsynligvis ikke appellere til låntagere, der søger et "overkommeligt" produkt.

Pengestrømme ARM

En cash flow ARM er et minimum betalingsmulighed realkreditlån . Denne type lån giver en låntager mulighed for at vælge deres månedlige betaling fra flere muligheder. Disse betalingsmuligheder inkluderer normalt muligheden for at betale på 30-årigt niveau, 15-årigt niveau, renteniveau og et minimumsbetalingsniveau. Den mindste betaling niveauet er normalt lavere end den interesse kun betaling. Denne type lån kan resultere i negativ afskrivning. Muligheden for at foretage en minimumsbetaling er normalt kun tilgængelig i de første mange år af lånet.

Pengestrøms ARM-pant er synonymt med option ARM eller betalingsmulighed ARM- pant, men ikke alle lån med cash flow-optioner er justerbare. Faktisk har fastforrentede pengestrømsoptionslån de samme pengestrømsoptioner som pengestrøms-ARM'er og option ARM'er, men forbliver faste i op til 30 år.

Terminologi
Semester Definition
X / Y Hybrid ARM'er henvises ofte til i dette format, hvor X er det antal år, hvor den oprindelige rentesats gælder før den første justering (almindelige udtryk er 3, 5, 7 og 10 år), og Y er intervallet mellem justeringer (almindelige udtryk er 1 i et år og 6 i seks måneder). Som et eksempel betyder en 5/1 ARM, at den oprindelige rentesats gælder i fem år (eller 60 måneder i form af betalinger), hvorefter renten justeres årligt. (Justeringer for spærrede konti følger dog ikke tidsplanen 5/1; disse udføres årligt.)
Fuldt indekseret rente Prisen på ARM beregnes ved at tilføje indeks + margen = fuldt indekseret sats. Dette er den rentesats, dit lån ville have til uden en startrente (den indledende særlige kurs for den oprindelige faste periode). Dette betyder, at lånet ville være højere, hvis det justeres, typisk 1-3% højere end den faste rente. Det er vigtigt at beregne dette for ARM-købere, da det hjælper med at forudsige lånets fremtidige rentesats.
Margen For ARM'er, hvor indekset anvendes på seddelens rentesats på "indeks plus margin" -basis, er margenen forskellen mellem notesatsen og det indeks, som sedelsatsen er baseret udtrykt i procent. Dette må ikke forveksles med fortjenstmargenen . Jo lavere margen er, jo bedre er lånet til låntager, da den maksimale sats vil stige mindre ved hver justering. Margener vil variere mellem 2% og 7%.
Indeks Et offentliggjort finansielt indeks som LIBOR bruges til periodisk at justere renten på ARM.
Startrate Den indledende rente, der blev givet til købere af ARM-lån i den oprindelige fastrenteperiode.
Periode Længden af ​​tid mellem rentejusteringer. I tider med faldende renter er en kortere periode til gavn for låntageren. På den anden side kommer en kortere periode til fordel for långiveren i tider med stigende renter.
Etage En klausul, der fastsætter minimumssatsen for renten på et ARM-lån. Lån kan komme med en Start Rate = Floor-funktion, men dette er primært til ikke-konforme (aka Sub-Prime eller Program Lending) låneprodukter. Dette forhindrer, at et ARM-lån nogensinde justeres lavere end startrenten. Et "A Paper" -lån har typisk enten ingen etage eller 2% under start.
Betalingschok Industriudtryk til beskrivelse af den alvorlige (uventede eller planlagte af låntager) opadgående bevægelse af realkreditrentesatser og dens virkning på låntagere. Dette er den største risiko for en ARM, da dette kan føre til alvorlige økonomiske vanskeligheder for låntageren.
Kasket Enhver klausul, der sætter en begrænsning for størrelsen eller hyppigheden af ​​hastighedsændringer.

Lånekapsler

Lånekapsler giver betalingsbeskyttelse mod betalingschok og tillader et mål for rentesikkerhed for dem, der spiller med de oprindelige faste renter på ARM-lån. Der er tre typer af hætter på en typisk First Lien justerbar sats pant eller First Lien Hybrid justerbar sats pant.

Indledende justeringsfrekvensloft: De fleste lån har et højere loft for indledende justeringer, der er indekseret til den oprindelige faste periode. Med andre ord, jo længere den indledende faste periode er, jo mere vil banken muligvis justere dit lån. Typisk er dette loft 2-3% over startrenten på et lån med en indledende fast rente på tre år eller derunder og 5–6% over startrenten på et lån med en indledende fast renteperiode på fem år eller derover .

Satsjusteringshætte: Dette er det maksimale beløb, hvormed et justerbart satslån kan stige ved hver efterfølgende justering. Svarende til det oprindelige loft er dette loft normalt 1% over startrenten for lån med en indledende fast løbetid på tre år eller derover og normalt 2% over startrenten for lån, der har en indledende fast løbetid på fem år eller derover.

Lifetime Cap: De fleste første realkreditlån har en levetid på 5% eller 6% over startraten (dette varierer i sidste ende efter långiver og kreditgrad).

  • Industri stenografi til ARM Caps

Inde i forretningshætterne udtrykkes oftest ved simpelthen de tre involverede tal, der betegner hvert loft. For eksempel kan en 5/1 Hybrid ARM have en cap struktur på 5/2/5 (5% initial cap, 2% justering cap og 5% lifetime cap) og insidere vil kalde dette en 5-2-5 cap. Alternativt kan en 1-årig ARM have en 1/1/6 cap (1% initial cap, 1% justering cap og 6% lifetime cap) kendt som en 1-1-6 eller alternativt udtrykt som en 1/6 cap (udeladelse af et ciffer betyder, at start- og justeringshætterne er identiske).

Se den komplette artikel for den type ARM, som negative afskrivningslån er af natur. Højere risikoprodukter såsom First Lien Monthly Adjustable-lån med negativ afskrivning og Home equity-kreditlinjer (HELOCs) har forskellige måder at strukturere loftet på end et typisk First Lien-pant. De typiske månedlige justerbare lån til første pant med negativt afskrivningslån har en levetid for den underliggende rente (også kaldet "fuldt indekseret rente") mellem 9,95% og 12% (maksimal vurderet rente). Nogle af disse lån kan have meget højere rentelofter. Den fuldt indekserede rente er altid angivet i opgørelsen, men låntagere er beskyttet mod den fulde virkning af renteforhøjelser med minimumsbetalingen, indtil lånet omarbejdes, hvilket er, når hovedstolen og rentebetalingerne forfalder, der fuldt ud afskriver lånet til fuldt indekseret rente.

Da HELOC'er er beregnet af banker til primært at sidde i anden pantretlig position, begrænses de normalt kun af den maksimale rente, der er tilladt ved lov i den stat, hvor de er udstedt. For eksempel har Florida i øjeblikket et loft på 18% på rentegebyrer. De er risikable for låntageren i den forstand, at de for det meste er indekseret til Wall Street Journal prime rate , der betragtes som et Spot Index eller en finansiel indikator, der er genstand for øjeblikkelig ændring (ligesom lånene er baseret på Prime Rate) . Risikoen for låntager er, at en finansiel situation, der får Federal Reserve til at hæve satserne dramatisk (se 1980, 2006), vil medføre en øjeblikkelig stigning i forpligtelsen over for låntager op til den begrænsede sats.

Popularitet

Lån med variabel rente er den mest almindelige form for lån til boligkøb i Storbritannien , Irland og Canada, men er upopulære i nogle andre lande som Tyskland . Lån med variabel rente er meget almindelige i Australien og New Zealand . I nogle lande er ægte fastforrentede realkreditlån ikke tilgængelige undtagen kortere lån; i Canada er den længste periode, for hvilken en realkreditrente kan fastsættes, typisk ikke mere end ti år, mens realkreditlån normalt er 25 år.

I mange lande er det ikke muligt for banker at låne til faste renter til meget lange løbetider; i disse tilfælde kan den eneste mulige form for pant, som banker tilbyder, være realkreditlån (med undtagelse af en form for statslig indgriben). For eksempel har realkreditindustrien i Det Forenede Kongerige traditionelt været domineret af bygningsselskaber . Da midler, der er rejst af britiske bygningsselskaber, skal være mindst 50% indskud, foretrækker långivere prioritetslån med variabel rente frem for fastforrentede prioritetslån for at reducere potentielle renterisici mellem det, de opkræver i realkreditrenter, og hvad de betaler i renter for indskud og andet finansieringskilder.

Lande, hvor lån med fast rente er den almindelige form for lån til et huskøb, skal normalt have en specifik juridisk ramme for at gøre dette muligt. For eksempel tilbyder de populære Bausparkassen , en type gensidige bygningsselskaber , i Tyskland og Østrig langfristede lån med fast rente. De er juridisk adskilt fra banker og kræver, at låntagere sparer et betydeligt beløb til en ret lav fast rente, før de får deres lån; dette gøres ved at kræve, at den fremtidige låntager begynder at betale sine faste månedlige betalinger i god tid, før han faktisk får lånet. Det er generelt ikke muligt at indbetale dette som et engangsbeløb og få lånet med det samme; det skal ske i månedlige rater af samme størrelse som det, der skal betales i løbet af tilbagebetalingsfasen af ​​pantet. Afhængigt af om der er nok sparere i systemet til enhver tid, kan udbetalingen af ​​et lån blive forsinket i nogen tid, selv når den kommende låntager allerede har opfyldt opsparingskvoten. Fordelen for låntageren er, at den månedlige betaling garanteres, at den aldrig forhøjes, og lånets levetid er også fastsat på forhånd. Ulempen er, at denne model, hvor du skal begynde at foretage betalinger flere år, før du rent faktisk får lånet, hovedsagelig er rettet mod boligkøbere, der en gang i livet er i stand til at planlægge i lang tid. Det er blevet et problem med den generelt højere mobilitet, der kræves af arbejdere i dag.

For dem, der planlægger at flytte inden for en relativt kort periode (tre til syv år), kan realkreditlån stadig være attraktive, fordi de ofte inkluderer en lavere, fast rente i de første tre, fem eller syv år af lån, hvorefter renten svinger.

I Singapore

I Singapore er ARM almindeligvis kendt som variabelt forrentet eller variabelt forrentet realkreditlån. I modsætning til fastforrentet pant i landet har et variabelt forrentet prioritetsrente varierende i hele lånets løbetid. Lånene kan knyttes til bankkursen , SIBOR eller SOR

Typisk er strukturen af ​​renten på pantet som følger:

Periode Rentesats (pa)
Første år 0,75% + 1-måneders SIBOR
Andet år 0,75% + 1-måneders SIBOR
Tredje år 1,00% + 1-måneders SIBOR
Fjerde år og fremefter 1,25% + 1-måneders SIBOR

Lånet kan knyttes til SIBOR eller SOR af en hvilken som helst varighed, og et spread (margin) tages op til X-måneders SIBOR / SOR. Spændet justeres normalt op efter de første par år.

SIBOR-bundet ARM'er er mere populære end SOR-eller pant- og rentebindede realkreditlån.

For nylig introducerede ANZ imidlertid en ARM, der er knyttet til gennemsnittet af SIBOR og SOR. Indtil videre er det den eneste bank i Singapore, der tilbyder et sådant pant.

Priser

Lån med justerbar rente er typisk, men ikke altid, billigere end faste renter. På grund af den iboende renterisiko vil langsigtede faste renter have en tendens til at være højere end de korte renter (som er grundlaget for lån og realkreditlån med variabel rente). Forskellen i rentesatser mellem korte og langsigtede lån kaldes rentekurven , som generelt skråner opad (længere sigt er dyrere). Den modsatte omstændighed er kendt som en omvendt rentekurve og er relativt sjælden.

Det faktum, at et pant med justerbar rente har en lavere startrente, indikerer ikke, hvad de fremtidige omkostninger til lån vil være (når renten ændres). Hvis satserne stiger, vil omkostningerne være højere; hvis satserne falder, vil omkostningerne være lavere. Låntageren har faktisk accepteret at tage renterisikoen .

Den faktiske prisfastsættelse og satsanalyse af justerbar rente i finansbranchen sker gennem forskellige computersimuleringsmetoder som Monte Carlo-metoden eller Sobol-sekvenser. Ved hjælp af en antaget sandsynlighedsfordeling af fremtidige rentesatser undersøges talrige (10.000-100.000 eller endda 1.000.000) mulige rentescenarier, realkreditstrømme beregnes under hver og samlede parametre som dagsværdi og effektiv rente over pantets levetid estimeres. Når disse er ved hånden, bestemmer udlånsanalytikere, om det vil være rentabelt at tilbyde et bestemt realkreditlån, og om det vil udgøre en acceptabel risiko for banken.

Forudbetaling

Lån med justerbar rente, som andre typer realkreditlån, giver normalt låntager mulighed for at forudbetale hovedstol (eller kapital) tidligt uden straf. Tidlige betalinger af en del af hovedstolen reducerer de samlede omkostninger ved lånet (samlede betalte renter), men forkorter ikke den tid, det tager at betale lånet som andre lånetyper. Ved hver omarbejdning anvendes den nye fuldt indekserede rente på den resterende hovedstol for at ende inden for den resterende tidsplan.

Hvis et prioritetslån refinansieres, tegner låntager samtidig et nyt pant og betaler det gamle pant tilbage; sidstnævnte tæller som en forudbetaling.

Nogle ARM'er opkræver forudbetalingsbøder på flere tusinde dollars, hvis låntager refinansierer lånet eller betaler det tidligt, især inden for de første tre eller fem år af lånet. [1]

Kritik

Rovlån

Lån med justerbar rente sælges undertiden til forbrugere, der sandsynligvis ikke tilbagebetaler lånet, hvis renten stiger. I USA er ekstreme tilfælde karakteriseret af Consumer Federation of America som rovlån . Beskyttelse mod rentestigninger inkluderer (a) en mulig indledende periode med en fast rente (som giver låntager en chance for at øge sin årlige indtjening inden betalinger stiger); (b) et maksimum (loft), som renten kan stige i ethvert år (hvis der er et loft, skal det specificeres i lånedokumentet) og (c) et maksimum (loft) for, at renten kan stige i løbet af pantets løbetid (dette skal også specificeres i lånedokumentet).

Rentefejl og overgebyrer

I september 1991 offentliggjorde Government Accountability Office (GAO) en undersøgelse af justerbare rente-realkreditlån i USA, der fandt mellem 20% og 25% af ARM-lånene ud af de skønnede 12 millioner på det tidspunkt indeholdt rentefejl. En tidligere føderal realkreditvirksomhed revisor anslået disse fejl skabt mindst US $ 10 milliarder i netto overpriser til amerikanske boligejere. Sådanne fejl opstod, da den relaterede pantforvalter valgte den forkerte indeksdato, brugte en forkert margen eller ignorerede renteændringslofter.

I juli 1994 meddelte Consumer Loan Advocates, et non-profit realkreditrevisionsfirma, at så mange som 18% af de justerbare rente-realkreditlån har fejl, der koster låntageren mere end $ 5.000 i rentetillæg.

I december 1995 konkluderede en offentlig undersøgelse, at 50–60% af alle realkreditlån i USA indeholder en fejl med hensyn til den variable rente, der opkræves af boligejeren. Undersøgelsen skønnede, at den samlede rente, der blev overbelastet låntagere, var over 8 milliarder dollars. Utilstrækkelige computerprogrammer, forkert udfyldelse af dokumenter og beregningsfejl blev nævnt som hovedårsagerne til renteoverskridelser. Der er ikke udført andre offentlige undersøgelser af ARM-renteoverskridelser.

Historie

Den 3. april 1980 stemte Federal Home Loan Bank Board for at bemyndige opsparings- og låneforeninger til at tilbyde pantobliganter til genforhandlingsrente til boligkøb, det første realkreditlån i USA. I henhold til reglerne kunne renten ændres hvert tredje år og kunne ikke stige mere end 5 procentpoint over den oprindelige APR-levetid på et 30-årigt pant eller sænkes uden begrænsning. Den nye regel blev lavet som reaktion på et fald i nye boligstarter og køb af købere, der var tøvende over for en langsigtet forpligtelse til de høje renter på det tidspunkt, og var et koncept svarende til det "overdragelseslån", der allerede var i brug i Canada.

AFSNIT VIII, ALTERNATIVE TRANSAKTIONER PÅ LÅN, Garn – St. Germain Depository Institutions Act fra 1982 tillod prioritetslån med justerbar rente.

I 2006, før subprime-realkreditkrisen , var over 90% af subprime-pantene (som tegnede sig for 20% af alle realkreditlån) realkreditlån.

Se også

Referencer

eksterne links