Brolån - Bridge loan
Et brolån er en type kortfristet lån , der typisk optages i en periode på 2 uger til 3 år i afventning af en større eller mere langsigtet finansiering . Det kaldes normalt et brobygningslån i Det Forenede Kongerige, også kendt som et "advarsellån", og også i nogle applikationer kendt som et svingelån. I sydafrikansk brug er udtrykket brofinansiering mere almindeligt, men bruges i en mere begrænset forstand end almindeligt andetsteds.
Et brolån er midlertidig finansiering for en person eller virksomhed, indtil permanent finansiering eller den næste fase af finansiering er opnået. Penge fra den nye finansiering bruges generelt til at "optage" (dvs. til at betale tilbage) brolånet samt andre kapitaliseringsbehov .
Bridge-lån er typisk dyrere end konventionel finansiering for at kompensere for den yderligere risiko. Bridge-lån har typisk en højere rente, point (point er i det væsentlige gebyrer, 1 point svarer til 1% af lånebeløbet) og andre omkostninger, der afskrives over en kortere periode, og forskellige gebyrer og andre "sødestoffer" (såsom kapitalandele af långiveren i nogle lån). Långiveren kan også kræve krydssikkerhedsstillelse og en lavere belåningsgrad . På den anden side arrangeres de typisk hurtigt med relativt lidt dokumentation.
Ejendom
Bridge-lån bruges ofte til kommercielle ejendomskøb for hurtigt at lukke en ejendom, hente fast ejendom fra afskærmning eller udnytte en kortsigtet mulighed for at sikre langsigtet finansiering. Bridge-lån på en ejendom betales typisk tilbage, når ejendommen sælges, refinansieres med en traditionel långiver, låntagerens kreditværdighed forbedres, ejendommen forbedres eller afsluttes, eller der er en specifik forbedring eller ændring, der muliggør en permanent eller efterfølgende runde af pant finansiering skal forekomme. Timingproblemet kan opstå fra projektfaser med forskellige kontante behov og risikoprofiler så meget som evnen til at sikre finansiering.
Et brolån svarer til og overlapper et lån med hårde penge . Begge er ikke-standardlån opnået på grund af kortsigtede eller usædvanlige omstændigheder. Forskellen er, at hårde penge henviser til udlånskilden, normalt en enkeltperson, en investeringspulje eller et privat selskab, der ikke er en bank, der driver højrisikolån med høj rente, mens et brolån er en kortvarig lån, der "bygger bro over kløften" mellem længerefristede lån.
Egenskaber
For typiske vilkår på op til 12 måneder kan der opkræves 2-4 point. Loan-to-value (LTV) -forhold overstiger normalt ikke 65% for erhvervsejendomme eller 80% for boligejendomme baseret på vurderet værdi.
Et brolån kan lukkes, hvilket betyder, at det er tilgængeligt i en forudbestemt tidsramme eller åbent, fordi der ikke er nogen fast udbetalingsdato (selvom der kan være en påkrævet udbetaling efter et bestemt tidspunkt).
Et førstegangsforbindelseslån er generelt tilgængeligt ved en højere LTV end et andet afgiftsforbindelseslån på grund af det lavere risikoniveau, der er involveret, og mange britiske långivere vil undgå udlån af andet gebyr helt.
Lavere LTV'er kan også tiltrække lavere renter, hvilket igen repræsenterer det lavere niveau for tegningsrisiko, selvom front-end-gebyrer, långivere juridiske gebyrer og værdiansættelsesbetalinger muligvis forbliver faste.
Eksempler
- Et brolån opnås ofte af udviklere til at bære et projekt, mens der søges om tilladelse til godkendelse. Da der ikke er nogen garanti for, at projektet vil ske, kan lånet være til en høj rente og fra en specialiseret udlånskilde, der accepterer risikoen. Når projektet er fuldt berettiget, bliver det berettiget til lån fra mere konventionelle kilder, der har en lavere rente, på længere sigt og i et større beløb. Derefter opnås et byggelån til optagelse af brolånet og finansiering af projektets gennemførelse.
- En forbruger køber en ny bolig og planlægger at udbetale et forskud med provenuet fra salget af et i øjeblikket ejet hjem. Det aktuelt ejede hjem lukker først efter lukningen af den nye bolig. Et brolån giver køberen mulighed for at tage egenkapital ud af det nuværende hjem og bruge det som en udbetaling på den nye bolig med forventningen om, at det nuværende hjem vil lukke inden for en kort tidsramme, og brolånet vil blive tilbagebetalt.
- Et broelån kan bruges af en virksomhed for at sikre fortsat problemfri drift i en tid, hvor f.eks. En seniorpartner ønsker at forlade, mens en anden ønsker at fortsætte forretningen. Forbindelseslånet kunne foretages på baggrund af værdien af virksomhedens lokaler, der gør det muligt at rejse midler via andre kilder, f.eks. Et ledelseskøb.
- En ejendom kan tilbydes med rabat, hvis køberen hurtigt kan afslutte med rabatten, der modregner omkostningerne ved det kortsigtede brobygningslån, der blev brugt til at gennemføre. Ved auktion af ejendomskøb, hvor køberen kun har 14-28 dage til at gennemføre langsigtet udlån, såsom et køb til udlejning af pant, er det muligvis ikke levedygtigt i den tidsramme, hvorimod et overgangslån ville være.
Selskabsfinansiering
Bridge-lån anvendes i venturekapital og anden virksomhedsfinansiering til flere formål:
- At indsprøjte små mængder kontanter til at transportere et selskab, så det ikke løber tør for kontanter mellem på hinanden følgende større private equity-finansieringer
- At bære nødlidende virksomheder, mens de søger efter en erhverver eller større investor (i hvilket tilfælde långiveren ofte får en betydelig egenkapitalposition i forbindelse med lånet)
- Som en endelig gældsfinansiering til at bære virksomheden gennem den umiddelbare periode før en børsintroduktion eller en overtagelse.
Sydafrika
I sydafrikansk lov overføres fast ejendom via et system til registrering i offentlige registre kendt som Deeds Offices . I betragtning af forsinkelserne som følge af overførselsprocessen kræver mange deltagere i ejendomstransaktioner adgang til midler, som ellers først bliver tilgængelige den dag, hvor transaktionen er registreret i det relevante gerningskontor.
Bridging-finansieringsselskaber leverer finansiering, der skaber en bro mellem deltagerens øjeblikkelige pengestrømsbehov og den eventuelle ret til midler ved registrering i gerningskontoret. Bridging finance leveres typisk ikke af banker .
Forskellige former for brofinansiering er tilgængelige afhængigt af deltageren i den ejendomstransaktion, der kræver finansiering. Sælgere af fast ejendom kan bygge bro over salgsprovenuer, ejendomsmæglere bygge bro over ejendomsmæglerprovision, og pantsættere overbringe provenuet fra yderligere eller skifte obligation. Bridging finance er også tilgængelig for at afvikle udestående ejendomsskatter eller kommunale konti eller til at betale overførselsafgifter .
Det Forenede Kongerige
Historie
Kortvarig finansiering svarende til moderne broudlån var tilgængelig i Storbritannien så tidligt som i 1960'erne, men normalt kun gennem high street banker og bygningsselskaber til kendte kunder. Markedet for broforbindelser forblev lille ind i årtusinde med et begrænset antal långivere.
Forbindelseslån blev mere og mere populære i Storbritannien efter den globale recession 2008-2009 med bruttoudlån mere end fordoblet fra 0,8 mia. £ i året til marts 2011 til 2,2 mia. £ i året til juni 2014. Dette faldt sammen med et markant fald i almindelige realkreditudlån i samme periode, da banker og bygningsselskaber blev mere tilbageholdende med at yde boliglån.
Den samlede værdi af udestående boliglån beløb sig i 1. kvartal 2016 til £ 1.304,5 mia., En stigning på 1,0% sammenlignet med 4. kvartal 2015 og en stigning på 3,4% i løbet af de sidste fire kvartaler.
Da populariteten af overgangslån steg, steg også kontroversen omkring dem. I 2011 advarede Financial Services Authority (FSA) boligkøbere mod at bruge broudlån som erstatning for almindelige realkreditlån og udtrykte frygt for, at nogle realkreditmæglere kan give en forkert præsentation af deres egnethed.
Anvendelse
I Det Forenede Kongerige anvendes overgangslån i både forretning og fast ejendom . I den førstnævnte bruges de typisk til at frigøre egenkapital for at øge pengestrømmen . I sidstnævnte bruges de af hjemmeflyttere til at 'bryde' ejendomskæder ved at give en kortsigtet finansieringskilde, når der er en forsinkelse mellem salgs- og afslutningsdatoer, af købere, der byder på ejendom på auktion , og af udlejere og ejendom udviklere for at sikre renoveringsfinansiering til hurtig salg eller til at renovere en ejendom, der anses for ubeboelig, før de opnår almindelig realkreditfinansiering.
Egenskaber
Forbindelseslån kan sikres som et første eller andet gebyr mod fast ejendom, herunder erhvervsejendomme , køb til udlejning, forfaldne ejendomme og jord eller byggegrunde. Lånevilkår løber typisk op til 18 måneder, hvor sammensatte renter opkræves månedligt; som sådan er de ofte dyrere end andre typer sikret boliglån.
Forbindelseslån defineres som enten 'åbnet' eller 'lukket'. Et lån er lukket, hvis låntager har en klar og troværdig tilbagebetaling planen eller exit-strategi på plads, såsom salg af lånet sikkerhed eller længere sigt finansiering. Åbne broudlån er mere risikable for både låntager og kreditor på grund af større sandsynlighed for misligholdelse .
Regulering
Forbindelseslån sikret ved første gebyr mod en ejendom, hvor låntager eller et nært familiemedlem vil opholde sig, betragtes som regulerede pantkontrakter og reguleres derfor af Financial Conduct Authority (FCA). Forbindelseslån solgt til udlejere og ejendomsudviklere er generelt ikke reguleret Men hvis beboeren af den lejebolig, som lånet er sikret mod, er eller vil være et nært familiemedlem til låntager, gælder FCA-reguleringen stadig.
Der findes i øjeblikket en undtagelse i tilfælde af ejendomme til blandet brug, hvor låntager eller en nær slægtning vil besætte mindre end 40% af ejendommen. I marts 2016 vil Storbritannien dog blive tvunget til at bringe sin eksisterende lovgivning i overensstemmelse med lovgivningen i Europa under det paneuropæiske realkreditdirektiv (MCD). Da MCD ikke genkender brugstærskler, når de definerer en reguleret kontrakt, er det i øjeblikket uklart, om '40% -reglen 'fortsat gælder.