Toscana Village - Tuscany Village
.jpg)
Tuscany Village er en golfbanesamfund beliggende i Henderson, Nevada . Det blev oprindeligt foreslået af udvikler Jim Rhodes i 1995 under navnet Palm City. Projektet blev foreslået til det tidligere sted i Stewart- grusgraven . Det omkringliggende område udledte oprindeligt bekymring over placeringens egnethed på grund af forskellige miljøproblemer på det tidspunkt. Webstedet var beliggende nær spildevand og en mangeårig producent af kemikalier, der havde forurenet jorden. Grundvandet viste sig også at have høje radioaktive niveauer.
Rhodes klassificerede ejendommen i slutningen af 1990'erne, men begyndte aldrig byggeri. Hans långiver blev insolvent, og han solgte ejendommen i 2000 til Commerce Associates, der omdøbte projektet Tuscany Hills. Ejendommen og det omkringliggende areal blev udpeget af Henderson som et ombygningsområde, hvilket gjorde projektet berettiget til byfinansiering.
Efter forskellige forsinkelser åbnede Tuscany Golf Club i 2003. Det er på 150 hektar og blev designet af Ted Robinson . Rhodes tog efterfølgende ejerskab af banen og den ubebygde boligmark. Hjemmebygning var i gang i 2005. Rhodes indgav kapitel 11 til konkurs fire år senere, og Toscana blev overført til kreditorer . På det tidspunkt var 700 af 2.000 planlagte huse blevet bygget. Ejerskabet ændrede sig flere gange, og golfbanen blev omdøbt til Chimera Golf Club i 2015.
Historie
Originale planer
Projektet blev oprindeligt foreslået af udvikler Jim Rhodes i 1995 under navnet Palm City. Det blev oprindeligt planlagt som et aldersbegrænset samfund med 2.600 hjem. Efterhånden som årene gik, blev det ubygde projekt redesignet som et samfund i alle aldre og blev reduceret til 2.200 hjem. Planer for en tre mål stor kommerciel byggeplads blev også bortfalder. Føjet til planerne var en 10 hektar storskole, to parker og stier og cykelstier. Palm City var ment som en overkommelig version af Rhodes Ranch , et andet samfund i Las Vegas Valley . Ligesom Rhodes Ranch, ville det også omfatte en golfbane designet af Ted Robinson . Rhodes modtog godkendelse fra byen Henderson i 1998, og han begyndte at klassificere ejendommen det år. Webstedet omfattede Stewart- grusgraven , som var blevet forladt siden 1980'erne. Den tidligere grusminer tegnede sig for et flertal af det fremtidige samfunds jord.
De fleste beboere i området godkendte oprindeligt Palm City. Imidlertid var stedet for Palm City beliggende nær spildevand og en mangeårig producent af kemikalier, der havde forurenet jorden. Grundvandet viste sig også at have høje radioaktive niveauer, skønt Rhodes Design and Development Corporation planlagde at fortsætte med projektet, da lokale embedsmænd endnu ikke havde erklæret en sundhedsmæssig bekymring. Beboerne blev bekymrede over tilstedeværelsen af kemikalier og blev også bekymrede over størrelsen på Palm City-projektet og den øgede trafik, det ville bringe til området. Et andet muligt spørgsmål var, at grundvand ville stige til overfladen og oversvømme værfter i det fremtidige samfund. Derudover sagde statslige og lokale miljøembedsmænd, at der var muligheden for, at Las Vegas Dals vandforsyning ville blive forurenet, hvis Rhodos ikke var omhyggelig. Palm City ville blive udviklet ved siden af Las Vegas Wash , og embedsmænd erklærede, at Rhodes ville have brug for en plan for at forhindre forurenet vand i at komme ind i vasken.
I mellemtiden var byen bekymret over et 26-bygningskomplekskompleks, som Rhodos ønskede at medtage i samfundet, hvori han erklærede, at hans 13 mål store grund ikke var stort nok til at støtte projektet. I 1999 sagsøgte en entreprenør på projektet Rhodos og hævdede, at han nægtede at betale $ 150.000 for underjordisk hjælpearbejde. Dette kom efter, at entreprenøren indgav en pantelån til projektet. I 2000 solgte Rhodes Homes den ubebygde Palm City-jord til en aftale på 30 millioner dollars, efter at dens långiver blev insolvent. Det 521 hektar store område var blevet klassificeret, men konstruktionen var endnu ikke begyndt.
Toscana
Commerce Associates, den nye ejer, omdøbte projektet Tuscany Hills. Projektet blev godkendt af Henderson Planning Commission i 2001. En 18-hullers golfbane var planlagt til at åbne for offentligheden i 2002, der skal følges senere på året med færdiggørelse af boliger. Byen udpegede også stedet til et genudviklingsområde, hvilket gør det berettiget til byfinansiering. Toscana forventedes at give 263 millioner dollars i nye skatteindtægter for Henderson over en periode på 30 år. Bortset fra Toscana's 525 hektar, omfattede genudviklingsområdet også 325 omgivende hektar, i alt 850. Genopbygningskontrakten skabte kontrovers omkring byetik, da to minoritetsejere i Commerce Associates også sad i Henderson Redevelopment Advisory Commission, og de trak sig kun tilbage uger før aftalen.
I juni 2002 sagsøgte en majoritetsinteresse i Commerce Associates sin forretningspartner i virksomheden og hævdede, at han afledte millioner af dollars fra virksomheden til eget brug. En måned senere indgav Henderson realkreditchef Tom Hantges en civil retssag om, at genopbygningsagenturet brød statens love. Toscana-projektet var godkendt til genudviklingsmidler, fordi en del af ejendommen blev klassificeret som en forladt mine. Luftfotografier viste imidlertid, at der kun var lidt tilbage af grusgraven, da Rhodos havde ryddet det meste ud. Byens embedsmænd oplyste, at stedet stadig kvalificerede sig som en pest. Henderson-borgmester James B. Gibson sagde, "Det skal være en prioritet for byen at genvinde dette land og en masse af det omkringliggende land, og det er ingen let opgave i betragtning af de industrielle anvendelser, der var fremherskende i store dele af dette område."
Administrerende partnere hos Commerce Associates oplyste, at Hantges 'retssag var del af en indsats for at tvinge et forlig i en ikke-relateret racketeering- dragt, som virksomheden havde anlagt mod ham. Byen anmodede om, at sagen blev afvist, og en distriktsdommer besluttede senere mod Hantges og anførte, at hans retssag blev anlagt næsten et år efter en frist på 90 dage til en sådan handling. Hantges havde også været bekymret for en interessekonflikt med hensyn til genudviklingsagenturet, skønt Højesteret i Nevada også kendte imod ham og sagde, at der ikke var noget sådant spørgsmål, da bestyrelsesmedlemmer fratog sig deres drøftelser og afstemning.
De Forenede Staters miljøbeskyttelsesagentur vurderede næsten 400 hektar fordampningsdamme , der ligger vest for Toscana. Agenturet konkluderede, at de tidligere damme, som tidligere var blevet brugt til bortskaffelse af kemisk spildevand, ikke var nogen risiko. Der var dog bekymring for en nærliggende Good Humor-Breyers isfabrik, der brugte ammoniak som kølemiddel. Mere end 99.000 pund af kemikaliet blev opbevaret på anlægget. I tilfælde af en utilsigtet ammoniaklækage, ville en giftig blomme strække sig op til 2.300 fod, godt inden for rækkevidde af Toscana. Undersøgelser blev foretaget i 2003 for at afgøre, om Toscana-planerne skulle ændres for at undgå en sundhedsfare. Byens embedsmænd sagde, at de ikke tidligere havde overvejet at gennemføre sådanne undersøgelser. Fordi stedet plejede at være en grusgrav, blev meget af Toscana bygget mindst 40 meter under gadeniveau, et faktum, der ville fungere til fordel for samfundet i tilfælde af en ammoniak lækage, da kemikaliet ville stige op i luften. En slutrapport i 2003 fandt, at Toscana ikke behøver at blive ændret på grund af ammoniaktruslen, hvilket gjorde det muligt for projektet at fortsætte.
Golfbanen i Toscana indeholder 150 hektar. På grund af manglen på den omgivende infrastruktur måtte udviklerne bringe vand- og kloakledninger. Kurset var afsluttet i begyndelsen af 2002, men det sad ubrugt i mere end et år, da åbningen blev forsinket af retssagerne samt tilladelsesproblemer. Den langsomme opførelse af veje og parkeringspladser var en anden faktor. Golfbanen åbnede til sidst i 2003 og er centrum for samfundet. Det var designet til at ligne en italiensk vinmark . Hjemmebyggeri var endnu ikke begyndt på det tidspunkt.
I 2004 købte Jim Rhodes Tuscany Golf Club af Commerce Associates. Han lukkede det for renoveringer for at gendanne det tidligere design, der var beregnet af Robinson. Det åbnede igen senere samme år. Rhodes Homes overtog også boligaspektet, nu kendt som Tuscany Village. Bygning af boliger var i gang i 2005, og samfundet åbnede det år. Der var 168 boliger bygget i 2006. Samfundets arkitektur er baseret på den italienske region Toscana . Golfbanen blev rost. Fra 2007 var anlægget vært for 46.000 runder med golf årligt, og det blev udnævnt af Golf Magazine som nummer et-kursus i Las Vegas.
I 2009 anmodede Jim Rhodes om konkurs i kapitel 11 og accepterede at vende Toscana til sine kreditorer . Beboere i Toscana glædede sig over nyheden om Rhodes 'afgang, da de mente, at han havde forkert administreret lokalsamfundets boligejerforening (HOA). I de senere år havde HOA oplevet hyppige ændringer i sine bestyrelsespræsidenter og samfundsledere, og beboerne hævdede, at vedligeholdelse af samfundet var forsømt. Tomme hjemmepartier blev også spredt over hele Toscana. Kun 700 af 2.000 huse var blevet bygget i samfundet indtil dette tidspunkt. Kreditorer ledet af Credit Suisse skyldte $ 370 millioner, og de overtog kontrollen over Toscana i januar 2010. Dunhill Homes, et nyoprettet selskab i Dallas, blev senere udnævnt til at styre og videreudvikle Toscana. I 2014 købte Century Communities Dunhill Homes og købte Tuscany Village.
I 2015 blev golfklubben solgt til to golfspillere, der omdøbte den til Chimera Golf Club. De foretog også forskellige forbedringer og åbnede en udendørs bar og grill igen. På det tidspunkt havde Century Communities ca. 450 ledige hjemmepartier tilbage til udvikling i Tuscany Village, hvor boligbyggeri forventedes at fortsætte ind i 2019. Nogle hjemmepartier blev udviklet af Lennar Corporation .