Lloyds Bank plc mod Rosset -Lloyds Bank plc v Rosset
| Lloyds Bank plc mod Rosset | |
|---|---|
 Den forladte Vincent bondegård
| |
| Ret | Overhuset |
| Navn på fuld sag | Lloyds Bank plc mod Rosset og en anden (mod hr. Rosset og fru Rosset) |
| Besluttede | 29. marts 1990 |
| Citation (s) | [1990] UKHL 14 [1991] 1 AC 107 [1990] 2 WLR 867 [1990] 1 Alle ER 1111 |
| Sagshistorie | |
| Forudgående handling (er) | Højesteret for HHJ Scarlett: Bank lykkedes at vise Rosset ikke i den faktiske besættelse på anklagedagen væltede dette. Begge domstole så det passende at se et retfærdigt bidrag, der førte til en "implicit fælles intention" -interesse fra fru Rosset. |
| Efterfølgende handling (er) | ingen |
| Domstolens medlemskab | |
| Dommer (e) siddende |
Lord Bridge of Harwich Lord Griffiths Lord Ackner Lord Oliver of Aylmerton Lord Jauncey of Tullichettle |
| Sags meninger | |
| Afgørelse truffet af | Lord Bridge |
| concurrence |
Lord Griffiths Lord Ackner Lord Oliver fra Aylmerton Lord Jauncey fra Tullichettle |
| nøgleord | |
| Konstruktiv tillid til egenkapital; faktisk besættelse som altoverskyggende interesse i henhold til jordregistreringshandlerne; intet direkte økonomisk bidrag eneste lovligt ejerskab; ingen løfter eller aftale med ejerforhold; bidrag fra renoveringsarbejder | |
Lloyds Bank plc mod Rosset [1990] UKHL 14 er en engelsk jordlov, har tillid til lov og ægteskabsret . Den beskæftiger sig specifikt med oversættelse til penge fra fysiske bidrag fra en samboer eller ægtefælle (hvad angår hinanden), hvorunder dens principper stort set er blevet afløst.
Sagen stod for antagelsen om, at en ikke-ejer samboer, der bidrog til udgifterne til at drive et hus, og endda ganske almindelige renoveringer af en forladt ejendom ikke i sig selv skabte en fordelagtig interesse i denne persons fordel. Hele begrundelsen for dommen blev afsagt Lord Bridge og modtog fire sammenkomster fra de andre dommere, der havde læst hans dom på forhånd. Dens strenge grænser for egenkapital, der strømmer til en ikke-ejer partner, blev tvivlet i Stack v Dowden , hvor den endelige appelret, der sad i 2007, sagde "loven er gået videre".
I den forelæggende ret behandlede det et opfølgende aspekt af at finde - i stedet for - et gyldigt bidrag: spørgsmålet om, i et genoptagelsesscenario, den præ-køb boligforbedrer, der ikke er låntager eller den juridiske ejer (i dette tilfælde det var ægtefællens / partner til låntageren) er i "faktisk erhverv". I så fald ville det tilsidesætte og overgå långiverens interesser i ejendommen. Rettens panel fandt (2-1), at Rossets renoveringsarbejder i løbet af skoledagen, inklusive på datoen for indfrielse af pantelånet / sikret overtræk, udgjorde den faktiske besættelse.
Fakta
Hr. Og fru Rosset havde købt et semi-forladt hus kaldet Vincent Farmhouse på Manston Road i Thanet , Kent , med hr. Rossets familiepenge. Trusteerne havde insisteret på hans eneste ejerskab som en betingelse for at tage tillidspengene. Han havde finansieret omkostningerne ved renoveringen af huset. Hun havde ikke ydet nogen økonomiske bidrag til erhvervelse eller renovering, men havde gjort dekorering og hjulpet ved at hjælpe med de professionelle byggearbejder i de umiddelbare to måneder før deres fuldtidsindflyttelse (inklusive om natten). Fru Rosset var i besiddelse af hjemmet den 7. november 1982, men kontrakter blev først udvekslet før den 23. november. Hr. Rosset tog et lån fra Lloyds Bank og sikrede det med et pant i hjemmet. Anklagen blev henrettet den 14. december uden fru Rossets viden, og færdiggørelsen fandt sted den 17. december. Gebyret blev registreret den 7. februar 1983. Derefter misligholdte hr. Rosset lånet. Lloyd's Bank søgte besiddelse af huset i slutningen af 1980'erne, da lånet faldt bagud.
Fru Rosset hævdede, at hun havde ret til at blive, fordi hun ikke havde givet sit samtykke til pantelånet, og hun havde en altoverskyggende interesse i ejendommen. I henhold til jordregistreringsloven fra 1925, afsnit 70 (1) (g) (nu jordregistreringsloven 2002, skema 3, stk. 2) placeres bankens renter derfor bag hendes.
Banken hævdede, at hun ikke havde nogen ejendomsrettigheder i hjemmet, blandt andet, fordi det arbejde, hun havde udført, ikke var nok til at give hende en retfærdig ejendomsret. For det andet, som hun fandt sted i de lavere domstole, var hun ikke "i faktisk besættelse" på det relevante tidspunkt.
Dom
Appeldomstol
Appelretten 2—1 fandt, at fru Rosset faktisk var i besiddelse af sit hjem. Nicholls LJ mente, at det havde været en almindelig intention på de kendsgerninger, at hun ville dele i ejendommen. Hun havde gjort handlinger til skade for sig, og hun var i faktisk besættelse på det relevante tidspunkt gennem bygherrer, og blev enige med retten nedenfor. Udtrykket 'faktisk besættelse' kræver ikke fysisk tilstedeværelse, og fru Rossets daglige besøg i det semi-derilikse hus var nok. Han foreslog også, at bygherrer for fru Rosset også besatte på hendes vegne.
Køb LJ var enig. Han klargjorde i sin opfattelse betydningen af faktisk besættelse skulle afspejle retfærdige regler, og så uopdagelige folks interesser ikke ville binde. Yderligere, efter hans opfattelse, var fru Rossets besættelse "synlig".
Mustill LJ dissenterede og fandt ikke Rossett efter hans opfattelse af den faktiske besættelse.
Overhuset
Retten besluttede, at fru Rosset ikke havde nogen fordelagtig interesse i ejendommen. Der var ingen diskussioner herom, og det arbejde, fru Rosset gjorde, var ikke nok til en konstruktiv tillid.
Retten fandt også, obiter , datoen for at afgøre, om fru Rosset var i besættelse under LRA 1925, sektion 70, var den dato, hvor anklagen blev oprettet, dvs. 17. december, ligesom Scarlett J havde fortolket loven under retssag; det nægtede imidlertid abrupt at blive draget ind i, om Rosset var "i faktisk besættelse" (afklaring af dette skulle være inden afslutningen). Efter denne rets opfattelse ville det være unødvendigt at se hendes faktiske besættelse, da hun i modsætning til domstolene nedenfor ikke havde nogen retlig interesse for Rosset, da hun i virkeligheden ikke havde nogen streng økonomisk ret til at være der for at overgå långiveren.
Lord Bridge afgav den eneste juridiske udtalelse, idet han hævdede, at fordi der aldrig havde været nogen udtrykkelig aftale om, at hun ville have en andel eller bidrag til købsprisen, kunne fru Rosset ikke etablere nogen ret i hjemmet. De andre dommere sagde, at de havde læst denne dom i forvejen, og de godkendte den. Han sagde:
| ” | Det første og grundlæggende spørgsmål, der altid skal løses, er, om der uanset hvilken konklusion der skal drages fra parternes adfærd i løbet af delingen af huset som deres hjem og styring af deres fælles anliggender, til enhver tid har været før overtagelsen , eller undtagelsesvis på et senere tidspunkt, var der opnået enighed, aftale eller forståelse mellem dem om, at ejendommen skal deles fordelagtigt. Findingen af en aftale eller en ordning til deling i denne forstand kan kun, efter min mening, være baseret på bevis for udtrykkelige diskussioner mellem partnerne, uanset ufuldstændigt husket og hvor upræcise deres vilkår måtte have været. Når først en konstatering heraf er fundet, vil det kun være nødvendigt, at partneren hævder et krav om en gavnlig interesse mod den partner, der er berettiget til det juridiske bo, for at vise, at han eller hun har handlet til skade for sig eller ændret hans eller hende væsentligt stilling i afhængighed af aftalen for at give anledning til en konstruktiv tillid eller en ejendomsretlig estoppel .
I skarp kontrast til denne situation er den meget forskellige, hvor der ikke er bevis for at støtte en konstatering af en aftale eller en ordning til at dele, uanset hvor rimeligt det kunne have været for parterne at nå en sådan ordning, hvis de havde anvendt deres sind til spørgsmål, og hvor retten fuldstændigt skal stole på parternes adfærd både som grundlag for at udlede en fælles hensigt om at dele ejendommen med fordel og som den adfærd, der er påberåbt for at give anledning til en konstruktiv tillid. I denne situation vil direkte bidrag til købsprisen for den partner, der ikke er den lovlige ejer, uanset om det oprindeligt eller ved betaling af pantelån, let retfærdiggøre den nødvendige slutning til oprettelsen af en konstruktiv tillid. Men, mens jeg læste myndighederne, er det i det mindste ekstremt tvivlsomt, om noget mindre vil gøre. [...] Fremragende eksempler på den anden side af sager, der giver anledning til situationer i den første kategori, er Eves v Eves [1975] 1 WLR 1338 og Grant v Edwards [1986] Ch 638. I begge disse tilfælde, hvor parterne, der havde boet, var ugifte, den kvindelige partner var klart blevet ført af den mandlige partner til at tro, når de satte hjem sammen, at ejendommen ville tilhøre dem i fællesskab. I Eves havde den mandlige partner fortalt den kvindelige partner, at den eneste grund til, at ejendommen skulle erhverves i hans navn alene var fordi hun var under 21 år, og at han, men for hendes alder, ville have fået huset sat i deres fælles navne . Han indrømmede som bevis for, at dette simpelthen var en "undskyldning". Tilsvarende fortalte den kvindelige partner i Grant v Edwards af den mandlige partner, at den eneste grund til ikke at erhverve ejendommen i fællesnavne var fordi hun var involveret i skilsmissesager, og at hvis ejendommen blev erhvervet i fællesskab, kan dette virke hende i denne sag. [...] Hvis fru Rosset var blevet berettiget til en gavnlig interesse i ejendommen inden færdiggørelsen, kunne det have været nødvendigt at undersøge en variant af spørgsmålet om prioriteter, som dine herrer lige har overvejet i Abbey National Building Society v. Cann, og under forbehold af det spørgsmål til at beslutte, om hun rent faktisk var i "faktisk besættelse" af ejendommen den 17. december 1982. Da disse spørgsmål nu er blevet akademiske, tror jeg ikke, at noget nyttigt formål ville tjene ved at gå ind på dem. |
” |
Lord Griffiths , Lord Ackner , Lord Oliver og Lord Jauncey tilsluttede sig.
Betydning
Lloyds Bank plc mod Rosset blev udsat for hård kritik for ikke at anerkende, at arbejde muligvis kunne skabe en retfærdig interesse i et familiehjem. Det blev sagt i Stack v Dowden af Lord Walker, at:
| ” | Hvorvidt Lord Bridges observation var berettiget i 1990, efter min mening er loven gået videre, og dine herrer skal bevæge den lidt mere i samme retning, mens du husker, at lovkommissionen snart kan komme med forslag, som hvis vedtaget af Parlamentet, kan de omarbejde loven på dette område. | ” |