Engelsk jordlovgivning - English land law

Landarealet i England og Wales er 151.174 km ² (58.368 mi ² ), mens Storbritannien er 243.610 km ² . I 2013 var 82 procent formelt registreret hos HM Matrikel . I 2010 var over en tredjedel af Storbritannien ejet af 1.200 familier, der stammer fra aristokrati , var ejet af de tre bedste grundejere, Forestry Commission , National Trust og Defense Estates . The Crown Estate holdt omkring 1.448 km ² .

Engelsk jordlovgivning er loven om fast ejendom i England og Wales . På grund af sin tunge historiske og sociale betydning ses jord normalt som den vigtigste del af engelsk ejendomsret . Ejerskab af jord har sine rødder i det feudale system, der blev etableret af Vilhelm Erobreren efter 1066, og med en gradvist faldende aristokratisk tilstedeværelse ser nu et stort antal ejere spille på et aktivt marked for fast ejendom. Den moderne lovs kilder stammer fra de gamle domstole i almindelig ret og egenkapital , sammen med lovgivning som lov om ejendomsret fra 1925 , lov om bosatte grunde 1925 , lov om jordafgifter 1972 , lov om tillid til land og udnævnelse af forvaltere 1996 og det Land Registration Act 2002 . I bund og grund involverer engelsk jordlov erhvervelse, indhold og prioritet af rettigheder og forpligtelser blandt mennesker med interesser i jord. At have en ejendomsret i jord, i modsætning til en kontraktmæssig eller anden personlig rettighed, betyder noget, fordi det skaber privilegier i forhold til andre menneskers krav, især hvis jorden sælges videre, går ejeren på insolvent eller når der gør krav på forskellige retsmidler, f.eks. Specifikke præstationer , i retten.

Det traditionelle indhold i engelsk jordlovgivning vedrører ejendomsrettigheder, der stammer fra almindelig lov, egenkapital og registreringssystemet. Normalt erhverves ejendomsret til jord ved en salgskontrakt, og for at gennemføre et køb skal køberen formelt registrere deres interesse hos HM Matrikel . Lignende systemer kører i Skotland og Nordirland . Omkring 15 procent af jorden i England og Wales er fortsat uregistreret, så ejendomstvister er stadig bestemt af principper udviklet af domstolene. Menneskerettigheder, ligesom retten til et familieliv og et hjem i henhold til EMRK's artikel 8 og retten til fredelig nydelse af ejendele, i henhold til artikel 1 i den første protokol, gælder for alle, selvom eksempler på menneskerettigheder besejrer en grundejers afhængighed af deres ejendomsrettigheder er sjælden. Bortset fra salgskontrakter kan folk erhverve interesser i jord gennem bidrag til en boligs købspris eller til familieliv, hvis domstolene kan finde beviser for en fælles hensigt om, at dette skulle ske. Loven anerkender en " resulterende " eller " konstruktiv tillid " til ejendommen, og i anerkendelse af folks sociale interesser i deres hjem, som ved en lejekontrakt under 7 års længde, behøver disse ikke at blive registreret. For det tredje kan mennesker erhverve jord gennem proprietær ejendomsret . Hvis nogen får en sikkerhed for, at de vil modtage ejendom, og de stoler på dette til skade, kan en domstol anerkende det. For det fjerde tillader ugunstig besiddelse mennesker, der besidder jord, uden formel indsigelse fra ejeren, selvom dette nu er svært at opnå med hensyn til en registreret titel. Flere mennesker kan være interesserede i jord, og det kan bruges på flere måder. Der kan være en enkelt ejer, eller folk kan eje jord i fællesskab. Loven regulerer nøje de omstændigheder, hvorunder hver kan afskære eller sælge deres andel. Lejemål, og i nogen grad licenser, tildeler brug af jord til nye ejere i en periode. Realkreditlån og andre former for sikkerhedsinteresser bruges normalt til at give pengeudlånere ret til at beslaglægge ejendom, hvis skyldneren ikke tilbagebetaler et lån. Servitutter og pagter indebærer rettigheder og pligter mellem naboer, for eksempel med en aftale om, at en nabo ikke vil bygge på et stykke jord, eller at give en vejaret.

Historie

Den Bayeux-tapetet skildrer Vilhelm Erobreren 's riddere beslaglæggelse mad fra engelske bønder. Den Domesday Book af 1086 registreret mindst 12% af befolkningen som fri, 30% som livegne , 35% som Servient bordars og Cottars , og 9% som slaver .

Engelsk jordlovs historie kan spores ind i romertiden og gennem mørketiden under saksiske monarker, hvor jord som den meste af menneskets historie var den dominerende kilde til social rigdom. Starten på en engelsk lov om fast ejendom kom imidlertid efter den normanniske invasion i 1066, da en fælles lov blev bygget i hele England. Den nye konge, William Erobreren , begyndte at standardisere Englands feudale regler og udarbejdede en reference for alt jord og dets værdi i Domesday Book of 1086. Dette blev brugt til at bestemme skatter og de feudale afgifter, der skulle betales. Feudalisme betød, at al jord var i besiddelse af monarken. Godser i jord blev givet til herrer, som til gengæld uddelte ejendom til lejere. Lejere og herrer havde forpligtelser til arbejde, militærtjeneste og betaling af skat til dem i kæden og i sidste ende til kronen. De fleste af bønderne var knyttet til deres herrer. Tjener , hytter eller slaver , der kan have udgjort så meget som 88 procent af befolkningen i 1086, var bundet af lov til at arbejde på jorden. De kunne ikke forlade uden tilladelse fra deres herrer. Men også dem, der blev klassificeret som frie mænd, var faktisk begrænset i deres frihed af de begrænsede chancer for at erhverve ejendom. Omkring 1187 Ranulf de Glanvill , kong Henry II 's Chief JUSTITIARIUS komponeret den første større afhandling af den fælles lov, Tractatus de legibus et consuetudinibus regni Angliae , hvori systemet med stævninger , som folk bruges krav ejendomsretten, og rettigheder over hinanden. Glanvill døde selv i det tredje korstog , og da utilfredsheden som følge af korstogernes omkostninger voksede, tvang engelske baroner kong John til at underskrive Magna Carta 1215 . Dette garanterede repræsentationsrettigheder for baronerne, men indeholdt meget lidt for "almindelige". Imidlertid blev en række klausuler ekstraheret og udvidet til skovens charter 1217 , hvilket gav folk adgang til fælles land , hvor folk kunne jage og fiske efter mad. Gennem århundrederne udvidede loven omfanget af fælles ejerskab , men generelt var tendensen i retning af at fjerne jord fra mennesker. Den Commons Act 1236 tillod Herren af en Manor til at skjule herregårdslandskab jord, der tidligere havde været almindeligt, og statutten for Westminster 1285 formaliseret systemet med medføre så jord kun ville passere til arvingerne af en udlejer. Statutten Quia Emptores Terrarum 1290 tillod fremmedgørelse af jord kun ved substitution af indehaveren af titlen, standse skabelse af yderligere sub-lejere. De borgerlige friheder i Magna Carta fra 1215 og dens genudgivelse i 1297 var kun beregnet til baroner og herrer, mens langt de fleste mennesker var fattige, underkastede og fordrevne. I 1256 fastlagde den anden store afhandling af Henry de Bracton , De Legibus et Consuetudinibus Angliae ejendomslovene eller "tingene" sammen med love om "personer" og "handlinger".

Den pagt Forest 1217 , en ledsager til Magna Carta , legemliggjort sociale rettigheder for folk at bruge fælles jord til jagt og landbrug, indtil mere og mere blev lukket . Lederne af bøndernes oprør i 1381 prædikede, at "sager ikke går godt i England, og heller ikke skal gøre, før alt er fælles , og at der ikke er skurke eller herrer, men at vi alle må være forenede [ sic ] sammen, og at herrene ikke er større mestre end vi er. "

Feudalisme havde ikke altid været en del af det engelske samfund, snarere end at blive pålagt positivt af monarkerne før den normanniske invasion. Fra 1348 ændrede alt sig imidlertid, da den sorte død skyllede gennem Europa og dræbte en tredjedel af befolkningen. Folk som digteren Geoffrey Chaucer havde set underkastelse som en del af en naturlig social orden, ordineret af Gud. Men hvis godsejere selv havde overlevet pesten, var bøndernes arbejde på jorden blevet meget knappe. Ironisk nok var de overlevende bønder i en større økonomisk stilling, i krav eller forhandlinger om lønninger. Feudalismen begyndte at bryde sammen. Først kunne livegne gå under "kommutation", hvor herren simpelthen gik med til at acceptere leje af penge fra lejere i stedet for arbejdstjenester. Dette betød ikke selve friheden, men at opgive tvangsarbejde og naturalydelser til udlejere betød, at de åbne beviser for tjenelighed blev skjult. I tvister var kongelige domstole i stigende grad forudindtaget i at erklære, at en bonde var fri. For det andet kunne herrer frivilligt give frihed ved en mandition, og dette blev i stigende grad gjort efter pesten, hvis livegnen eller en slægtning betalte penge. For det tredje fastslog den almindelige lov, at hvis en livegne levede på fri jord, som i en chartret by eller Royal demesne land, i et år og en dag, ville de blive fri. Adelen og kongen reagerede på bøndernes stigende forhandlingsstyrke ved at fastsætte lønninger og voldsomt undertrykke eventuelle opstande, som bøndernes oprør i 1381. Alligevel betød denne kombination af faktorer langsomt men sikkert, at der i 1485 kun var en procent af befolkningen blev efterladt i trældom. Omkring 1481 fremlagde en dommer ved Common Pleas ved navn Thomas de Littleton den første afhandling, der var organiseret efter emne snarere end skriftligt om ejendomsret, traktaten om fast ejendom . Formel underdanighed blev i stigende grad set som et socialt ar. I 1523 skrev dommer Anthony Fitzherbert , at resten af ​​trælle var "den største ulempe, der nu lider under laven." Men hvis flere mennesker formelt var fri for en udlejer, var folks faktuelle frihed stadig begrænset, fordi de ikke selv havde nogen ejendom. Flere udlejere lukkede græsgange, der havde været åbne for almindelige at bruge, og ødelagde folks huse, især til fåreavl . Kronen, og Lord Chancellors som Sir Thomas More , havde modsat sig dette til en vis grad, med en serie af Anti kabinet retsakter fra 1489. Disse krævede, at nogen huse ødelagt være genopbygget, men hvis ikke halvdelen af de ekstra overskud ville gå til kronen . Kronen selv hævdede en iboende ret til værdifulde metaller, der blev fundet på land i 1568, og folk, der havde mindre end fire hektar jord, blev forbudt at bygge boliger ved lov om opførelse af sommerhuse 1588 . Den sidste, formelle afslutning på feudal jordbesiddelse i England kom først efter den engelske borgerkrig . Da monarkiet blev genoprettet, sikrede parlamentet med loven om afskaffelse af ejendomsret 1660, at udlejernes forpligtelser til service og militær tilvejebringelse blev erstattet af monetære betalinger og en årlig betaling finansieret af beskatning.

Den Retten i Chancery kunne afbøde den uretfærdighed strenge common law regler for ejendommen, hvis Lord Chancellor fundet det ret og billig . De retslige systemer blev lagt sammen med de retsinstanser retsakter i 1873-1875.

I samme periode drejede den juridiske udvikling i ejendomsretten sig bag splittelsen mellem domstole i almindelig ret og retfærdighed bag de betydelige ændringer i landets sociale betydning . Domstolene i almindelig ret ( Court of Common Pleas og Court of the King's Bench ) tog en streng tilgang til ejendomsreglerne til jord, og hvor mange mennesker der kunne have juridiske interesser i jord. Kongen havde imidlertid magt til at høre andragender og omstøde sager i almindelig lov. Han delegerede behandlingen af ​​andragender til sin Lord Chancellor , hvis embede voksede til en domstol. Under korstogene ville grundejere, der gik til kamp, ​​overføre ejendomsretten til en person, de havde tillid til, så feudale tjenester kunne udføres og modtages. Men nogle, der overlevede, var kun vendt tilbage for at opdage, at de personer, de betroede, nægtede at overdrage ejendomsretten. De søgte retfærdighed med Lord Chancellor , og hans Retten i Chancery bestemt, at den sande "brug" eller "fordel" af jorden ikke tilhørte den person på titlen (eller feoffee der holdt seisin ). I modsætning til dommerne i almindelig lov, holdt kansleren den cestui que -brug , ejeren i egenkapital , kunne være en anden person, hvis det var hvad god samvittighed dikterede. Denne anerkendelse af en splittelse i engelsk lov, mellem juridisk og retfærdig ejer, mellem en, der kontrollerede ejendomsretten, og en anden, hvis fordel jorden ville blive brugt, var begyndelsen på tillidsloven . Det var på samme måde nyttigt blandt franciskanere , der ville overdrage ejendomsret til andre, da de var forhindret i at holde ejendom ved deres fattigdomsløfte . Anvendelser eller trusts blev også ansat for at undgå betaling af feudale kontingenter. Hvis en person døde, angav loven, at en udlejer havde ret til penge, før jorden overgik til arving, og hele ejendommen under læren om escheat, hvis der ikke var arvinger. Overførsel af ejendomsret til en gruppe mennesker til fælles brug kunne sikre, at dette aldrig skete, for hvis en person døde, kunne han blive udskiftet, og det var usandsynligt for alle at dø på samme tid. Kong Henry VIII så, at dette fratog kronen indtægter, og derfor forsøgte han i statutten for anvendelser 1535 at forbyde dem og fastslog, at al jord faktisk tilhørte cestui que -brug . Da Henry VIII var væk, mente Chancery Court imidlertid, at den ikke havde nogen ansøgning, hvor jord blev forpagtet. Desuden blev retfærdighedens forrang frem for den almindelige lov bekræftet, støttet af kong James I i 1615, i Earl of Oxfords sag . Institutionen for brugen fortsatte, da nye indtægtskilder fra de merkantile bedrifter i den nye verden reducerede kronens afhængighed af feudale afgifter. I begyndelsen af ​​1700 -tallet havde brugen formaliseret sig til en trust: hvor jord blev afgjort for at blive besiddet af en kurator, til fordel for en anden, anerkendte Chancery Courts modtageren som den sande ejer i egenkapitalen .

I løbet af 1700 -tallet gik loven om fast ejendom for det meste i stå i lovgivningen, men principperne fortsatte med at udvikle sig i domstolene, især under Lord Nottingham (fra 1673-1682), Lord King (1725-1733), Lord Hardwicke (1737–1756), Lord Henley (1757–1766) og Lord Eldon (1801–1827). Efterhånden som den nationale og globale handel blev udvidet, voksede magten hos en ny pengeklasse erhvervsfolk, og jordens økonomiske og politiske betydning blev mindre med den. Den moralske filosof og økonom til fader, Adam Smith , afspejlede disse ændringer, da han argumenterede i The Wealth of Nations, at godsejernes position tillod dem at udtrække huslejer fra andre til gengæld for meget lidt. I det 19. århundrede gav en voksende liberal reformbevægelse tre store resultater. For det første var der et stigende pres for at afmontere privilegierne for det landede aristokrati. Den mest direkte reform var gradvist at afskaffe det " strenge forlig " gennem lovene om bosatte grunde fra 1882–1925. En ejer af jord kunne dirigere denne ejendom ved hans død kun ville gå ned i linjen i hans forhold og dermed forhindre den i at blive solgt til nogen på markedet. Dette omfattede også opfattelsen af, at al jord skulle registreres for at lette dets evne til at blive markedsført. Den Grunde Transfer Act 1875 indført en frivillig ordning, men det blev ikke taget op. Efter folketingsvalget i 1906 indførte den nye finansminister, David Lloyd George , i sit folkebudget i 1909 en afgift på jord for at tvinge det på markedet. Dette fremkaldte en forfatningskrise, da det arvelige Lords House nedlagde veto mod det og tvang til nye valg. Men den liberale regering blev returneret, og den afskaffede Herrens vetoret i parlamentsloven 1911 . På det tidspunkt var tinglysningsreformer et mindre politisk spørgsmål og kun virkelig modarbejdet af advokater, der tjente betydelige transportgebyrer. Til sidst krævede tinglysningsloven fra 1925 enhver form for omgang med ejendom, der udløste obligatorisk registrering. For det andet blev Chancery Court , selvom den muligvis har mildnet de små stramheder i den almindelige ejendomsret, betragtet som besværlig og uhyggelig. Det blev udsat for latterliggørelse i bøger som Charles Dickens ' Bleak House og hans fiktive sag om Jarndyce mod Jarndyce , et kansleri, som ingen forstod og trak ud i årevis og år. Stort set var det fordi, at der kun var to dommere, der administrerede rimelige principper, så fra 1873 til 1875 blev den almindelige lov og domstole fusioneret i ét hierarki. Under lov om højesteretsdomstol 1875 ville rimelige principper sejre i tilfælde af konflikt. For det tredje var muligheden for at stemme på parlamentsmedlemmer i de fleste amter og bydele blevet knyttet til besiddelse af ejendom i jord. Fra den store reformlov 1832 til reformloven 1867 og folkerepræsentationsloven 1918 blev forbindelsen mellem ejendom og afstemning gradvist reduceret og derefter afskaffet. Sammen med parlamentsloven 1911 var der opstået en mere demokratisk forfatning, selvom det først var i 1928, at stemmealderen for mænd og kvinder blev lige og kun i 1948, at dobbeltstemmerne og ekstra valgkredse for studerende ved Oxfords universiteter, Cambridge og London blev fjernet. Ved slutningen af ​​første verdenskrig var magten i det gamle landede aristokrati stort set brudt.

Efter begge verdenskrige kom jordforvaltning og boliger i stigende grad under socialt ejerskab og regulering, med nye rådsboliger , rettigheder til lejere og ejerinteresser i jord anerkendt gennem bidrag til familielivet.

I løbet af det tyvende århundrede blev jordretten i stigende grad social af karakter. For det første fra boligloven 1919 og efterkrigstidens regerings politik om at bygge " boliger, der passer til helte ", blev flere og flere huse bygget og vedligeholdt af lokale regeringer. I privat indkvartering, blev nye rettigheder vedtaget for lejere mod deres udlejere, med nogle uopsigelighed og husleje regulering , en pause på uhindret " aftalefrihed ". Politikken blev standset af boligloven 1980 , som søgte at privatisere ejendomme ved at indføre en " køberet " på sit rådhus. På samme tid blev rettigheder for lejere og begrænsninger for lejeforhøjelser reduceret, omend lejere beholder nogle minimumsrettigheder, f.eks. I henhold til udlejer- og lejerloven 1985 og loven om beskyttelse mod fraflytning 1977 . For det andet blev ejendom i stigende grad brugt som finansieringskilde for erhvervslivet og blev på samme måde en profitkilde for banker, realkreditinstitutter og investeringsforeninger i fast ejendom . Denne kendsgerning drev ændringer i markedet for realkreditregulering, mens den voksende økonomiske interesse for jord havde en tendens til at være i konflikt med familielivet. Da Storbritannien kom tættere på ligestilling mellem kønnene , bidrog kvinder lige så meget som mænd til køb af boliger samt til at bidrage til at opdrage familier og børn. I 1970 bemærkede Lord Diplock i Pettitt mod Pettitt , at "den bredere beskæftigelse af gifte kvinder inden for industri, handel og erhverv og fremkomsten af ​​en ejendomsbesiddende, især et fast ejendom, der er pantsat til et bygnings-samfund -eje, demokrati "havde tvunget domstole til at anerkende bidrag til hjemmet og familielivet som potentielt skaber ejendomsretlige interesser. Men hvis banker søgte at tage boliger tilbage fra folk, der havde misligholdt tilbagebetalinger af realkreditlån, stod domstolene over for et valg om, hvorvidt de ville foretrække disse økonomiske interesser frem for sociale værdier. Medlemskabet af Det Forenede Kongerige i Den Europæiske Menneskerettighedskonvention betød, at artikel 8, om retten til et privat og familieliv, kunne ændre bankernes eller udlejernes frihed til at smide mennesker ud, især hvor børns stabilitet og opvækst stod på spil, selv om retspraksis i begyndelsen af ​​det 21. århundrede havde været forsigtig. For det tredje var arealanvendelse generelt underlagt en omfattende lovgivningsmæssig ramme. De gamle fælles love mellem naboer, servitutter, pagter, gener og overtrædelser blev stort set overskygget af lokalt og demokratisk bestemte planlægningslove, miljøregulering og en ramme for brug af landbrugsressourcer.

Ejendomsret og registrering

Med 395 mennesker pr. Kvadratkilometer har England en af ​​de højeste befolkningstætheder i Europa og er 32. på verdensplan . Dette ville dog efterlade op til 2.530 kvadratmeter pr. Person, hvis det var mere ligeligt fordelt.

Engelsk jordlovgivning bygger på tre hovedkilder til fastlæggelse af ejendomsrettigheder: den fælles lov og rimelige principper udviklet af domstolene, et system til tinglysning og et fortsat system for uregistreret jord. Først og fremmest gav domstolene i almindelig ret og retfærdighed mennesker med "ejendomsrettigheder" forskellige privilegier over mennesker, der kun erhvervede "personlige" rettigheder. For at erhverve ejendom over jord (som med ethvert andet værdiobjekt), i modsætning til en kontrakt, for eksempel for at bruge den, var en køber og sælger simpelthen nødt til at acceptere, at ejendommen ville blive bestået. Loven anerkendte derefter en "ejendomsret" med forskellige privilegier over mennesker med rent "personlige" krav. Den bedste form for ejendom ville indebære eksklusiv besiddelse, og det forpligtede normalt alle, der forsøgte at blande sig i en ejers brug, især i tilfælde af insolvens , hvis andre mennesker med interesser i jorden solgte deres andel til en tredjepart eller ved at få retsmidler at håndhæve sin ret. Før 1925 skulle ejendomsrettigheder i jord (i modsætning til f.eks. Et selskabs aktier ) kun dokumenteres i papirtitler . Man mente derfor, at et system med tinglysning var ønskeligt, så folks rettigheder over land ville være sikre, og formidling ville være enklere og billigere. Så det andet jordsystem begyndte med tinglysningsloven 1925 , og reglerne blev omarbejdet i tinglysningsloven 2002 . I stedet for papirtitler, der afgjorde folks ejendomsret i jord, var posterne i registreringsdatabasen kilden, der bestemmer folks ejendomsrettigheder. Mange ejendomsrettigheder forventedes imidlertid aldrig at blive registreret, især de sociale krav, som folk havde på familieboliger eller korte lejemål. Desuden skulle ikke al jord registreres. Først da formelle transaktioner med jord fandt sted, blev registrering obligatorisk. Det betød, at i 2013 blev 88 procent af jorden eller 126.000 kvadratkilometer registreret hos HM Matrikel . Men et tredje system for jordregulering forblev for de 12 procent af uregistreret jord . Selv om dette er noget ændret ved lovgivning, forblev dette system til fastlæggelse af ejendomsrettigheder og tvister meget som den gamle almindelige lov og egenkapital.

Fast ejendom

Jordlovgivning er også kendt som loven om fast ejendom. Det vedrører erhvervelse, beskyttelse og konflikter af folks rettigheder, lovlige og rimelige, i land. Dette betyder tre hoved ting. Først, "ejendomsrettigheder" (på latin, en ret tinglig ) er generelt siges at binde tredjemand, hvorimod personlige rettigheder (en ret i personlig ) kan udnyttes kun mod den person, der skylder en forpligtelse. Engelsk lov anerkender et fast antal eller numerus clausus af ejendomsrettigheder, som skaber forskellige privilegier. De vigtigste situationer, hvor denne sondring er vigtig, er, hvis en debitor til to eller flere kreditorer er gået insolvent (dvs. konkurs), eller hvis der er en tvist om besiddelse af en bestemt ting. Hvis en person eller en virksomhed er gået insolvent og har ting i deres besiddelse, som tilhører andres, kan disse mennesker normalt tage deres ejendom tilbage uden andres krav. Men hvis en insolvent persons kreditorer blot skylder personlig gæld, kan de ikke frit tage deres penge tilbage: ethvert tab skal opdeles mellem alle kreditorer. Ofte kan kreditorer indgå kontrakt om en ejendomsret (kendt som en sikkerhedsinteresse ) for at sikre tilbagebetaling af gæld. Dette giver det samme resultat som at have en anden ejendomsret, så den sikrede kreditor prioriteres i insolvens -køen. Sikrede kreditorer er som regel banker, og for de fleste mennesker er den mest kendte form for sikkerhedsinteresse et realkreditlån. På denne måde er ejendomsrettigheder altid "stærkere" end personlige rettigheder, selvom de kan erhverves på samme måde: en kontrakt. For det meste er ejendomsrettigheder også stærkere end personlige, fordi engelske domstole historisk set har været mere villige til at beordre specifikke præstationer som et middel til indgreb i ejendomsrettigheder. Personer med personlige rettigheder, f.eks. Til opfyldelse af en kontrakt , har formodentlig ret til penge i kompensation, medmindre skader ville være et utilstrækkeligt middel. I sit andet hovedtræk adskiller engelsk jordret sig fra civilretlige systemer i Den Europæiske Union , fordi den tillader adskillelse af det "fordelagtige" ejerskab af ejendom fra juridisk ejendomsret til ejendom. Hvis der er en "tillid" til jord, har forvaltere juridisk ejendomsret, mens fordelen, anvendelsen og "rimelig" titel kan tilhøre mange andre mennesker. Juridisk ejendomsret til fast ejendom kan kun erhverves på et begrænset antal formelle måder, mens rimelig ejendomsret kan anerkendes på grund af en persons bidrag eller parternes sande hensigter eller af en anden grund, hvis loven finder det rimeligt og bare (dvs. retfærdig) at erkende, at en anden har en andel i landet.

Land siges i engelsk lov at have " fire dimensioner ", af areal, ind i himlen og under overfladen og gennem tiden.

Det tredje hovedtræk ved den engelske lov om fast ejendom er, at "real" property (eller "realty") betyder jord, og de ting, der følger med, alene. Dette er klassificeret som forskelligt fra løsøre eller andre former for "personlig" ejendom (eller "personlighed"). Sondringen er hovedsagelig vigtig for at definere genstanden for emnet, fordi der er forskellige registreringskrav, afgifter og andre regler for brug af arealer. Den tekniske definition af "jord" omfatter lidt mere end i ordets almindelige brug. I henhold til lov om ejendomsret fra 1925 siger afsnit 205, stk. 1, (ix), at jord betyder "jord med enhver besiddelse , miner og mineraler, uanset om de er adskilt fra overfladen, bygninger eller bygningsdele (uanset om opdelingen er vandret, lodret eller fremstillet på anden måde) og andre arv ; også en herregård, advowson og en husleje og andre uægte arv og en servitut , rettighed, privilegium eller fordel i, over eller afledt af jord ... "Denne besværlige definition angiver to generelle ideer. For det første omfatter jord fysiske ting knyttet til det (f.eks. Bygninger og "arv") og for det andet immaterielle rettigheder (som en servitut , en forkørselsret ). Måske i stræben efter at fremstå som videnskabelige, har advokater vænnet sig til at beskrive ejendom i jord som værende " fire -dimensionel ". Det todimensionale areal af landoverfladen, afgrænset af et hegn, suppleres med rettigheder over alle bygninger og "inventar". Dette bliver mest relevant i tvister efter en kontrakt om at sælge jord, når en køber påstår, at en ting var inkluderet i et salg, men en kontrakt var tavs om detaljerne. I Holland mod Hodgson Blackburn J mente, at væve installeret på en fabrik udgjorde en del af jorden. Genstande, der hviler på jorden og kun "fastgøres" af tyngdekraften, vil normalt ikke være en del af landet, selvom det kan være, at parterne "havde til hensigt" noget andet, eller rettere hvad parternes rimelige forventninger var. Ting, der let kan fjernes, som tæpper og gardiner eller husbåde, vil ikke være land, men mindre let fjernede ting, som haner og stik er. I den tredje dimension, som afsnit 205 (1) (ix) påpeger, miner og underjordiske ting tilhører overfladeejeren, og op til en generel grænse på 500 fod vil grundejeren have ret til atmosfæren over også hans land. Offentlig politik sætter grænsen i begge tilfælde, så siden det 16. århundrede har Case of Mines krav på værdifulde mineraler eller naturressourcer, der opdages, samt værdifulde skatte. Og i den anden retning anses fly eller satellitter, der er tilstrækkeligt høje, ikke for at krænke eller krænke en ejers ret til fredelig nydelse. Den fjerde dimension af jord til en engelsk ejendomsadvokat er tid. Siden 1925 anerkender engelsk lov to " godser " i jord eller slags ejerinteresser: " simple fee ", som er en brugsret i ubegrænset tid, og en "lease", som er en rente i en bestemt periode på tid. I alle situationer er brugen af ​​jorden imidlertid begrænset af aftaler eller bindende rettigheder med naboer og lokalrådets og regeringens krav.

Tinglysning og prioritet

Fordi jord kan tjene flere anvendelsesmuligheder for mange mennesker, og fordi dets faste karakter betyder, at ejeren ikke altid er synlig, blev et registreringssystem betragtet som vigtigt i begyndelsen af ​​det 20. århundrede. Fra tinglysningsloven 1862, der skabte et organ, hvor folk frivilligt kunne registrere, kulminerede en række regeringsrapporter og stykkevis reform til sidst i et samlet, obligatorisk registreringssystem med tinglysningsloven 1925 . Dens fortalere hævdede, at et registreringssystem ville øge jordens omsættelighed og gøre overførslen lige så flydende som registreringssystemet for selskabsaktier. Theodore Ruoff, chefregistrator fra 1963, sagde, at de tre vigtigste funktioner, registret tjente, var (1) at spejle ejendomsinteresser i jord (2) for at afværge mindre eller rimelige interesser, der kunne omgås (eller "overreachede") i landet transportvirksomhed og (3) at levere forsikring gennem registratormidler til alle, der mistede ejendom som følge af registerfejl. Det ideelle mål var således at sikre, at et omfattende sæt mennesker, hvis interesser havde prioritet i en given fast ejendom, ville blive afspejlet i registret. Med tinglysningsloven 2002 , der omarbejdede den gamle lov, har tinglysningen fokuseret på "e-transport". Under afsnit 91 til 95 tæller elektronisk registrering som gerninger og har til formål at erstatte papirarkiveringen i det 21. århundrede.

HM Matrikel kræver ikke, at interesser erhvervet ved uformelle metoder registreres, som normalt afspejler sociale og familiemæssige interesser i ejendom.

Imidlertid afspejler den sociale brug af jord, det prioriterede system for tinglysning og registerets registrering af alle interesser i jord betydelige undtagelser for uformelle metoder til erhvervelse af rettigheder, og især rimelige interesser, i jord. I henhold til Tinglysningsretten Act 2002 §§ 27 til 30, en interesse i jord, der er registreret (fx selveje ejerskab, en lang lejekontrakt vil, eller et realkreditlån) forrang for alle andre interesser, der kommer senere, eller der ikke er opført på Tilmeld. Den første registrerede tidsinteresse råder. Alligevel er der under LRA 2002 skema 3 en række undtagelser eller "overordnede interesser" opført. I henhold til skema 3, stk. 1, behøver enhver lejekontrakt, der er mindre end syv år, ikke at blive registreret og vil stadig binde andre parter. Årsagen er at finde en balance mellem en ejer, der godt kan beholde jord i en længere periode, og en person, der muligvis lejer som bolig. Mest socialt betydningsfuldt, i henhold til skema 3, stk. 2 (tidligere tinglysningslov 1925 s 70 (1) (g)), behøver en persons interesse i "faktisk erhverv" ikke at blive registreret på registret, men vil stadig binde senere registrerede interesser. Denne regel siges at være nødvendig for at forhindre, at den sociale ret til at et hjem "går tabt ved registrering af svejsning". Det bruges mest til fordel for mennesker, typisk en ægtefælle i et familiehjem, hvis navn ikke står på ejendomsskødene, som ikke har registreret interesse, fordi loven har erkendt, at de har erhvervet en ret, ikke gennem en formel eller udtrykkelig kontrakt eller gave - men ved deres bidrag eller deres afhængighed af en anden persons forsikringer. Hvis en sådan person er i "faktisk erhverv", vil deres uformelt erhvervede interesse (normalt gennem " konstruktiv tillid ", som anerkender deres bidrag med penge eller arbejde i retning af familieliv) binde parter, der erhverver interesser senere.

I en førende sag havde Williams & Glyns Bank mod Boland hr. Boland haft problemer med at tilbagebetale sin bank for et lån, han brugte på sit byggefirma. Lånet blev sikret på hans Beddington -hus , hvor han boede hos fru Boland. Fru Boland havde imidlertid ikke givet samtykke til panteaftalen. Hun var ikke registreret på hjemmets skøde, men hun havde ydet betydelige økonomiske bidrag til hjemmet. På trods af at Templeman J i første instans sagde, at fru Boland kun besatte huset gennem sin mand, appelretten og overhuset både var enige om, at fru Boland faktisk besatte hendes hjem, og at hendes interesser bandt banken. Senere sager har vist, at testen for faktisk besættelse skal være målrettet og liberalt bestemt i henhold til sagsøgerens sociale omstændighed. Så i Chhokar v Chhokar var en dame, der var blevet slået og angrebet af sin fremmedgjorte mands venner for at skræmme hende fra sit hjem i Southall , og som på tidspunktet for hendes hjem blev registreret på hospitalet med hr. Chhokars barn, stadig i faktisk besættelse. Det betød, at fordi hun havde bidraget til boligens købspris, var hun berettiget til at blive. Hendes interesse bandt og prioriterede senere registrerede interesser. I henhold til LRA 2002 skema 3, afsnit 2, ville en person i faktisk erhverv tabe til en registreret part, hvis en person bliver spurgt om deres interesse, og de ikke siger noget, eller hvis det ikke er indlysende ved en rimelig omhyggelig inspektion. Det er også blevet fastslået, at en person, der bor i et hus og har en interesse i hjemmet, muligvis implicit har givet samtykke til at tage genstand for en anden parts senere interesser. I både Bristol & West Building Society v Henning og Abbey National Building Society v Cann købte et par et hjem ved hjælp af et lån fra et byggesamfund, som var sikret med pant i ejendommen. I begge sager mente retten, at fordi køberne ikke kunne have fået huset uden lånet, havde der været stiltiende samtykke fra alle til, at banken havde prioritet, og der var ingen tidsforskel før registrering, da ægtefællen kunne have været sagt at være i tidligere faktiske belægning.

Oprindeligt for at lette overførsel af jord, fastsætter loven om ejendomslov 1925, afsnit 2 og 27, så personer med rimelige interesser i jord ikke må gøre dem gældende over for købere af jorden, hvis der er to kuratorer. Hvis en person har en rimelig interesse i en ejendom, tillader loven, at denne rente kan skilles fra ejendommen eller "overreacheres" og fastgøres igen til penge givet i bytte for jord, så længe udvekslingen fandt sted af mindst to kuratorer. Dette blev imidlertid ikke anvendt med henblik på handel med ejendom af professionelle forvaltere, men mod husejere i City of London Building Society mod Flegg . Her havde to forældre, hr. Og fru Flegg, givet deres hjem til deres børn, som igen pantsatte ejendommen og misligholdte lånet. Overhuset mente, at fordi statuttens ord var opfyldt, og købspengene for renterne i ejendommen (dvs. lånet, som børnene spildte) var blevet betalt til to kuratorer, måtte Fleggerne opgive besiddelsen. Endelig er det muligt at miste en interesse i jord, selvom det er registreret, ved ugunstig besiddelse af en anden person efter 12 år i henhold til forældelsesloven 1980 §§ 15 til 17.

Uregistreret jord

I 2013, fordi registrering af ejendomsret aldrig var obligatorisk i sig selv , forblev 18 procent af jorden i England og Wales uregistreret. Fraværet af tvang var sandsynligvis et resultat af politisk kompromis, mens et magtfuldt landet aristokrati stadig var stærkt imod enhver åbenhed om omfanget af deres rigdom. Kun hvis en transaktion identificeret i tinglysningsloven 2002 afsnit 4 fandt sted, som i henhold til LRA 1925 , ville jorden være obligatorisk optaget på registret. Dette omfattede salg, pant eller leasing over syv år. Det inkluderer dog stadig ikke en overførsel ved lov, og det betyder, at jord kan arves eller holdes inden for familien og aldrig behøver at blive registreret, medmindre overkansleren ændrer afsnit 4 efter kendelse. Det betyder, at for at finde "ejendomsroden" til uregistreret ejendom og de forskellige rettigheder, som andre kan have, f.eks. Servitutter eller pagter, er det nødvendigt at opsøge det relevante bundt gerninger, der går mindst 15 år tilbage. Hvis uregistreret ejendom bliver solgt videre, ville registrering blive udløst, men en sidste søgning af ejendomsbreve ville stadig være nødvendig. Det første grundlæggende princip var, at alle juridiske ejendomsrettigheder bandt alle, uanset om nogen kendte dem eller ej. Disse vil normalt være i de gerninger, der blev bevaret, selvom små interesser som en lejeaftale på under tre år ikke ville være på grund af dens undtagelse fra formalitet, som med registreret jord. Det andet princip var, at retfærdige ejendomsrettigheder bundet alle undtagen en bona fide køber af den juridiske ejendom uden varsel af det rimelige interesse (også kendt som Egenkapitalens Darling). At være en køber i god tro var et "absolut, ukvalificeret, ubesvaret forsvar", så personen med en rimelig interesse kun ville have en eksigibel rettighed mod de sporbare aktiver modtaget til gengæld for jorden. At være køber for værdi betød ikke at modtage ejendommen som en gave, og i god tro betød at handle i god tro . Til gengæld betød god tro stort set det samme som at købe jorden uden at have noget egentligt varsel, og det ikke var rimeligt at have vidst, om en anden persons rimelige interesse. I henhold til lov om ejendomsret fra 1925, § 199, og sager ved domstolene, ville købere af jord være bundet af forudgående rimelige interesser, hvis interessen "var kommet til hans viden, hvis sådanne undersøgelser og inspektioner var foretaget, som med rimelighed burde have været blevet lavet ". Så for eksempel blev det i Kingsnorth Finance Co Ltd mod Tizard fastslået, at tøj fra en skilsmisse, der var til stede i et hjem, bandt en banks agent, der inspicerede en ejendom med varsel om hendes rimelige interesse. Lovens overordnede plan var at gøre alt for at sikre, at mennesker ikke blev frataget deres indsats i deres hjem uden deres fuldt informerede og sande samtykke, men alligevel stoppede det med blot at fastslå, at rimelige rettigheder altid var bindende.

De koret Reparationer Act 1932 , som kræver bidrag for de lokale kirkelige reparationer , accelereret tinglysning, fordi det altid tager effekt mod uregistreret jord, men kun med en meddelelse om registreret jord efter 2013. Den blev afholdt kompatibelt med EMRK i Parish of Aston Cantlow mod Wallbank .

Oven på disse grundlæggende regler krævede jordafgiftsloven 1972 efter forgængeren fra 1925 , at nogle former for afgifter skulle indføres på et andet særligt register over afgifter for uregistreret jord. Ifølge afsnit 2 skulle et puisne -realkreditlån (et andet eller tredje realkreditlån oprettet efter at en ejendom allerede er pantsat) registreres, før det ville være bindende, selvom det tidligere havde talt som en lovlig ejendomsret. De andre vigtige former for gebyrer, der skulle registreres, er restriktive pagter og rimelige servitutter, en ret fra familieretloven 1996, del IV, og en "ejendomsaftale" (dvs. enten en fremtidig ret til at købe en ejendom eller en mulighed for at købe). Uden registrering ville disse afgifter være ugyldige, men når de først var registreret, ville disse gebyrer binde alle. Registreringen ville være i strid med navnet på titelindehaveren, selvom dette undertiden var tilbøjeligt til forvirring, hvis folk lejlighedsvis brugte forskellige navne (f.eks. Francis eller Frank). Hvis en officiel søgning i registret ikke afslørede nogen titler, ville køberen få gode juridiske rettigheder. En iøjnefaldende uretfærdighed var imidlertid, at House of Lords holdt registreringsreglerne for at være strenge. I Midland Bank Trust Co Ltd mod Green gav Walter Green sin søn, Geoffrey en mulighed for at købe ejendommen, men registrerede den ikke. Derefter ændrede Walter mening, og vel vidende at Geoffrey ikke havde registreret denne ejendomskontrakt, overførte han ejendommen til sin kone, Evelyne, for £ 500 for at besejre aftalen. Selvom køberen faktisk havde meddelelse om Geoffreys rimelige interesse, var det ligegyldigt, fordi det ikke var registreret. I et andet eksempel blev det fastslået i Lloyds Bank mod Carrick, at en person, der faktisk var i besættelse af et hjem, som havde en uregistreret ret til at købe boligen, ikke kunne kræve en overdreven rente (som det ville have været muligt i tinglyst jord) fordi den eneste kilde til interessen var ejendomsaftalen, og uden registrering var denne ugyldig. Systemets anomalier blev altid anerkendt, og derfor var det simpelthen håbet, at uregistreret jord ville aftage. Løsningen, måske enklere, ved at vedtage lovgivning, der kræver, at alt blev tvangsregistreret, blev endnu ikke taget.

Menneskerettigheder

Selvom Det Forenede Kongeriges forfatningsret formelt følger ideen om parlamentarisk suverænitet , efter Storbritannien tiltrådte efter Anden Verdenskrig De Forenede Nationer, abonnerede den på den europæiske menneskerettighedskonvention (som stort set blev skrevet af britiske embedsmænd), og i 1972 blev den sluttede sig til EU og forlod derefter i 2020 . I alle tre internationale organisationer gav andre medlemsstaters forfatningsmæssige traditioner domstolene en større rolle i at afgøre, om lovgivning overholdt menneskerettighederne. Med menneskerettighedsloven 1998 besluttede Storbritannien at give sine domstole beføjelse til at kontrollere lovgivningens overholdelse af EMRK -retspraksis, primært som en måde at spare sagsøgerne på omkostninger ved at udmatte det nationale retssystem og derefter appellere til Strasbourg . EMRK var relevant for jordretten hovedsagelig på grund af retten til privatliv og familieliv i henhold til EMRK artikel 8 og retten til fredelig nydelse af ejendele i henhold til EMRK protokol 1, artikel 1 . I de første sager under EMRK artikel 8 blev udfordringer stillet af lejere, der var blevet smidt ud af deres hjem af lokale myndigheder. Mod sagsøgernes argumenter om, at deres udsættelser var uforholdsmæssige svar og krænkede deres rettigheder til et familieliv eller hjemmeliv, benægtede de britiske domstole oprindeligt, at britisk ejendomslovgivning nogensinde ville være uforenelig med konventionen. Men i Manchester CC mod Pinnock , efter at en række sager ved Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol foreslog noget andet, accepterede Storbritanniens højesteret, at domstole skal have den iboende jurisdiktion til at vurdere, om en krænkelse af ens ret til et hjemmeliv, hvis nogen er udsat er forholdsmæssigt og forsvarligt. På grund af sagens fakta blev det fastslået, at hr. Pinnocks udsættelse for hans sønners asociale adfærd var forholdsmæssig. Selvom han var pensionist, havde klagerne været alvorlige og langvarige. Sagerne under protokol 1, artikel 1, drejer sig primært om spørgsmålet om regeringens obligatoriske erhvervelse af ejendom. Strasbourg -domstolene skelner mellem fratagelse af ejendom ved faktisk erhvervelse og begrænsning af en ejers brug af jord gennem regulering, f.eks. Af miljøet.

Erhverver jord

Titler til store mængder England stammer fra mennesker, der erhvervede jord gennem monarkiet efter den normanniske invasion , og blev beskyttet af kronens militære institutioner som Tower of London .

Mens etableringen af ​​jordloven i England skete ved invasion , erobring , indhegning og magt , var der i løbet af det 20. århundrede som helhed en stigende fordeling af ejendomsbesiddelse. Den store drivkraft for at øge fordelingen af ​​jord og den britiske realisering af retten til bolig var offentlig regulering af lejepriser (så det var mindre rentabelt at være udlejer end at sælge) og offentligt finansieret byggeri af boliger. Ellers har der været fire andre metoder til erhvervelse af rettigheder i jord, som fungerer inden for paradigme af markeder og privat ejendom . Den første er gennem en samtykkebaseret forpligtelse. Dette kan være gennem en gave eller på lignende måde afvikling af en tillid , så en kurator besidder ejendom til fordel for en anden. Normalt vil jord blive overført gennem en aftale ved kontrakt . I alle tilfælde skal en persons interesse registreres for at være fuldt beskyttet for at gennemføre en overførsel . Loven anerkender imidlertid folks interesser i jord, selvom de ikke er erhvervet på en formel måde. Den anden vigtigste måde at erhverve rettigheder på jord er gennem resulterende eller konstruktiv tillid, anerkendt af retten. I forbindelse med jord, og især familieboliger, vil dette normalt være at anerkende det bidrag, nogen har ydet til et hjem, økonomisk eller på anden måde. For det tredje anerkender domstolene, at folk har erhvervet jord, når de har fået en sikkerhed, som de med rimelighed har sat deres lid til, og resultatet ville være skadeligt, hvis deres interesser ikke blev anerkendt. Denne ejendomsretlige fordoblingskrav er en måde, hvorpå folks interesser kan få anerkendelse, selvom deres handler med en grundejer ikke har været under kontrakt. For det fjerde, og den længste afgang fra jord erhvervet ved en kontrakt, har engelsk lov altid anerkendt et krav fra mennesker, der har beboet jord længe nok til lovligt at have erhvervet deres rettigheder. Det faktum, at besiddelse, selvom det er negativt for en tidligere ejer, modnes efter 12 år til en forsvarlig juridisk ret.

Samtykke, form og registrering

Hovedsædet for HM Land Registry , 32 Lincoln's Inn Fields fra 1913 til 2011, nu LSE 's Institut for Økonomi.

Fire hovedmåder til erhvervelse af jord er gennem en gave, tillid, arv og ved kontrakt, som alle involverer udtrykkeligt eller i det mindste formodet samtykke. I tilfælde af en almindelig gave i løbet af en persons liv, kræver lov om ejendomslov 1925, § 52, stk. 1, en skøde (selv defineret i lov om ejendomsret (diverse bestemmelser), 1989, afsnit 1), før enhver overførsel er effektiv. Efterfølgende skal en overførsel registreres. Den Tinglysningsretten Act 2002 § 27 (2) gør registrering obligatorisk for alle overførsler af jord, leaser over syv år og eventuelle gebyrer. I henhold til LRA 2002 afsnit 27 er konsekvensen af ​​manglende registrering af ens interesse, at det ikke vil binde en anden svigermand, der overdrager ejendommen og registrerer sig. Hvis jordoverførslen finder sted gennem et testamente, kræver testamenteloven 1837 § 9 i lignende vendinger, at testamentet underskrives skriftligt og har to vidner. Modtageren under testamentet skal derefter tage skridt til at registrere interessen for jord i hendes navn. I tilfælde af en person, der dør uden at efterlade et testamente, vil deres ejendom, herunder jord, kunne overføres ved lov ved overførsel til pårørende eller i tilfælde af fællesejet ejendom i fælles lejemål til medejeren /s.

I alle situationer menes formkravet at forbedre kvaliteten af ​​folks samtykke. Det er blevet begrundet, især af Lon Fuller , at at gå igennem formalitetens besværlige bevægelser får folk til virkelig at overveje, om de ønsker at foretage en overførsel. Det giver også bevis for transaktionen og gør tærsklen for en transaktions håndhævelse let at bestemme. Dette ses mest i tilfælde af en kontrakt . Hvis en interesse i jord er genstand for en kontrakt, isolerer loven tre trin. For det første vil salget finde sted, hvilket ifølge LPMPA 1989 afsnit 2 kun må forekomme med underskrevet skrift (dog ved afsnit 2 (5) og lov om ejendomslov 1925, § 54, stk. 2), kan lejemål under 3 år foretages uden). For det andet skal teknisk overførsel finde sted i henhold til lov om ejendomslov 1925, § 52, stk. 1, ved et skøde (selvom der ikke er nogen grund til, at dette ikke kan kombineres med trin 1, ved at bruge et skøde til salget!). For det tredje skal jorden registreres for at den juridiske interesse kan få virkning i henhold til LRA 2002 -afsnit 27-30.

Resulterende og konstruktive tillid

Selvom de formelle trin i en kontrakt, formidling og registrering vil give folk mulighed for at erhverve juridiske interesser i jord, i løbet af det tyvende århundrede Parlamentet og domstolene, langsomt erkendt, at mange mennesker har legitime krav på ejendom, selv uden at følge formaliteter, og endda uden at få tilladelse fra en ejendomsejer. Institutionen for en tillid er kommet til at spille en stor rolle, især i familiehuse, for ifølge lov om ejendomslov 1925, § 53, mens erklæringer om udtrykkelige tillid kræver, at underskrevet skrift træder i kraft, resulterende og konstruktive tillid gør det ikke. En "resulterende" tillid anerkendes typisk, når en person har givet ejendom til en person uden hensigt at gavne den person, så ejendommen springer tilbage til den person, den kom fra. "Konstruktive" trusts er blevet anerkendt af engelske domstole under omkring otte ikke -relaterede omstændigheder, når det er sagt, ville det være "ubevidst", at domstolene ikke anerkendte, at sagsøgeren tilhørte korrekt. I forbindelse med familieboliger tillod disse to former for tillid dommere fra omkring 1970 at anerkende en ægtefælles ejendomsret i et hjem på grund af bidraget (stort set) til hjemmelivet. Parlamentet havde allerede vedtaget den samme reform som en del af familieretten. I lov om ægteskabssager og ejendom 1970, afsnit 37, "hvor en mand eller kone bidrager med penge eller værdier" for at forbedre ejendommen, kunne en domstol anerkende en rimelig ret i den, men også variere beløbet i det omfang, det blev anset for . Og i henhold til lov om ægtefælleårsager 1973, § 24, fik en domstol i en skilsmissesag bemyndigelse til at variere parternes ejendomsrettigheder, især til fordel for børn, i det omfang det var retfærdigt. I civilpartnerskabsloven 2004 opnåede afsnit 65 til 72 og skema 5–7 det samme for civile partnere.

Blandt britiske familier i 2001 var der 10m ægtepar med 7,5m børn og 2m ugifte samlevende par med 1,25m børn ( maleri af Richard Gerstl ).

Men for samlevende par, med eller uden børn, der ikke er gift eller civile partnere, var det kun almindelig lov, der var tilgængelig for at gøre krav gældende, og det har været langsomt at nå frem til en position, der er opnået for ægtepar i henhold til lov. I Gissing v Gissing , en sag før vedtagelsen af familielovens vedtægter, havde et ægtepar levet, arbejdet og fået et barn sammen fra 1935 til 1961, da forholdet brød sammen med hans utroskab . Gissing havde betalt realkreditlån og ejendommen var i hans navn, selvom fru Gissing havde foretaget nogle forbedringer af hjemmet. Lord Denning MR i appelretten fastslog, at fordi de havde fortsat livet som et joint venture, selvom hun ikke havde ydet et kvantificerbart pengebidrag, ville fru Gissing ikke desto mindre have en halv andel i ejendommen under en konstruktiv tillid. House of Lords vendte denne beslutning om og hævdede, at der ikke kunne findes en "fælles hensigt", som det siges at være nødvendigt, for hende at dele i hjemmets egenkapital. På trods af dette tillod nogle tilfælde kreativt en konstruktiv tillid på grundlag af "fælles hensigt", hvis usædvanlig adfærd uden tvivl var et bevis på, at man ville dele hjemmet. I Eves v Eves fastslog Court of Appeal (med Lord Denning MR), at en dame, der brød en gårdhave op med en 14 lb slagge, skulle have været beregnet til at dele i hjemmets egenkapital. I Grant mod Edwards tillod appelretten et krav fra fru Grant, som eksplicit fik at vide af sin partner, hr. Edwards, at hun ikke kunne medtages i husets skøde, fordi det kunne påvirke hendes chancer for en skilsmissesag. Dette var, sagde retten, tilsyneladende bevis på, at (hvis fru Grant ikke havde haft skilsmissesager), skulle parret have haft til hensigt at dele huset sammen. Men i Lloyds Bank plc mod Rosset stoppede House of Lords imidlertid udviklingen igen. Lord Bridge fastslog, at kun hvis (1) en ægtefælle ydede direkte bidrag til et boligs købspris, eller (2) en ægtefælle faktisk havde indgået enighed, uanset om det var usikkert, at et krav om en rimelig interesse ville lykkes. Det betød, at fru Rosset, der ikke var med i skødebrevene, ikke havde ydet økonomiske bidrag, men som havde udført meget dekorationsarbejde, ikke kunne kræve en rimelig interesse i det hjem, hvor hun boede. Dette betød, at banken var berettiget til at tage boligen tilbage efter en misligholdelse af hr. Rossets realkreditlån, fri for hendes interesse i faktisk erhverv. Ikke desto mindre, hvis en domstol anerkendte en ægtefælles bidrag til hjemmet, kunne den "puste" renterne op til uanset størrelse (som i henhold til lovene fra 1970 og 1973). Så i Midland Bank plc mod Cooke fastslog appelretten, at selv om en fælles gave på 1100 pund til hr. Og fru Cooke kun repræsenterede 6% af boligens værdi, kunne fru Cookes interesse hæves til halvdelen. Det betød, at Midland Bank kun var berettiget til halvdelen af ​​husets egenkapitalværdi, efter at Cooke misligholdte et lån hos dem.

Det seneste sæt sager ser imidlertid ud til at være flyttet længere. I Stack v Dowden havde et par med fire børn, der boede sammen i 18 år, registreret et hus i begge deres navne. Fru Dowden havde imidlertid bidraget med flere penge. Hun hævdede, at formodningen om lige ejerskab skulle fortrænges, og at hun derfor skulle have en andel, der var større end halvdelen, og House of Lords var enig i, at hun ejede 65% af den gavnlige interesse. Selvom det ikke vedrørte det samme punkt, bemærkede Lord Walker, at loven siden Lord Bridge's beslutning i Lloyds Bank plc mod Rosset "er gået videre" vedrørende spørgsmålet om, hvad der er vigtigt ved kvantificering af folks andele i et hjem. Flertallet bemærkede også, at i familiesituationer gav konstruktive trusts mere nytteværdi, hvor domstolen havde større fleksibilitet til at kvantificere folks interesser uden håndgribelige økonomiske bidrag, og at resulterende trusts var mere passende til kommercielle forhold, hvor kvantificeringen af ​​en persons interesse ville mere match økonomiske bidrag. Desuden havde fru Jones og hr. Kernott i Kernott v Jones to børn og var begge på den registrerede titel. Fra 1993 til 2008 var Kernott imidlertid flyttet ud, og fru Jones rejste børnene, betalte realkreditlån og husudgifter. I sagen 14 i TLATA 1996 -sagen stadfæstede appelretten sit krav på 50% af ejendommen og hævdede, at det uden absolut bevis for noget andet formål kunne være domstolenes rolle at "pålægge" parternes hensigter. Højesteret vendte dette og fandt ud af, at fru Jones faktisk ejede 90% af boligens egenkapital, og dette kunne let udledes af alle omstændighederne. I Privy Council bekræftede Abbott mod Abbott Baroness Hale mere rigtigt, at "parternes hele adfærd i forhold til ejendommen skal tages i betragtning ved fastlæggelsen af ​​deres fælles hensigter med hensyn til ejendomsretten." Det er dog stadig uklart, i hvilket omfang (og hvorfor) loven om samlevende par efter fire årtier fortsat er forskellig fra lovgivningen for ægtepar i henhold til lovene fra 1970 og 1973.

Proprietær estoppel

Proprietary estoppel er den tredje vigtigste mekanisme til at erhverve rettigheder over ejendom, især set i tilfælde af jord. I modsætning til en kontrakt eller gave, der er afhængig af samtykke eller resulterende og konstruktive tillidspunkter, der primært afhænger af bidragets kendsgerning, opstår der en proprietær estoppel, når en person har fået en klar sikkerhed, var det rimeligt af dem at stole på forsikringen, og de har handlet til skade. Dette tredobbelte mønster af proprietær estoppel (klar sikkerhed, rimelig tillid og betydelig skade) gør det i overensstemmelse med sin partner i forpligtelsesloven, " promissory estoppel ". Selvom engelsk lovgivning endnu ikke har anerkendt gældsforpligtelse, som giver anledning til sag (som det er sket under American Restatement (Second) of Contracts §90), bemærkede Lord Scott i Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd, at Scott proprietær estoppel burde være ses som en underart af gældende estoppel. I alle tilfælde tillader det mennesker, der handler ud fra andres forsikringer om juridiske rettigheder, også uden at de opnår udtrykkelig enighed. For eksempel i Dillwyn v Llewelyn blev en søn anset for at have erhvervet et hus af sin far, fordi han fik en skriftlig meddelelse om, at han, på trods af aldrig at have afsluttet et transportbrev, efter at sønnen havde brugt tid og penge på at forbedre ejendommen . Og i Crabb v Arun DC fik en landmand retten til en sti over rådets jord, fordi de havde forsikret ham om, at hvis han solgte en portion, ville der forblive et adgangspunkt. I alle tilfælde er minimumsmønsteret for sikkerhed, afhængighed og en eller anden form for skade til stede.

I Greasley mod Cooke , over et hus i Riddings , bekræftede appelretten, at når beviset er fundet, påhviler bevisbyrden sagsøgte at vise, at det ikke blev påberåbt sagsøgerens skade.

Proprietary estoppel -retspraksis har imidlertid delt sig i spørgsmålet om, hvilken slags sikkerhed og hvilken form for tillid der skal være til stede. I Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd hævdede en ejendomsudvikler en interesse i en gruppe Knightsbridge -lejligheder efter hans regning med at få rådsplanstilladelse. Cobbe havde indgået en mundtlig aftale med den flade ejer, fru Lisle-Mainwaring, om at få lejlighederne til £ 12 mio., Men da tilladelsen var opnået, brød ejeren hendes mundtlige løfte. Alligevel undlod hr. Cobbe i House of Lords at kræve mere end udgiften (£ 150.000) for at få planlægningen, for i denne kommercielle kontekst var det klart, at formelle gerninger var nødvendige for at gennemføre enhver aftale. I modsætning hertil arbejdede David (en anden fætter) i Thorner mod Majors på Peters gård i 30 år og troede, at han ville arve den. Dette var sandsynligvis tiltænkt, men efter at Peter faldt sammen med andre slægtninge, ødelagde han sin testamente og efterlod David intet. Selv om der ikke var nogen specifik sikkerhed, og kun en vis vag adfærd, der indikerede en sikkerhed, tilstod House of Lords, at David havde et godt proprietært estoppel -krav. Lord Hoffmann bemærkede, at hvis en fornuftig person kunne forstå, uanset hvor skrå og hentydende den var, at der blev givet en sikkerhed, ville der opstå en juridisk ret. Tendenserne i sagerne er derfor at anerkende påstande mere i hjemmet, hvilke mindre formelle forsikringer er almindelige, og mindre i den kommercielle kontekst, hvor formalitet er normalt.

Et vanskeligt problem ved tildelingen af ​​et klagemulighed for estoppel er imidlertid, at det i modsætning til en kontrakt ikke altid er klart, at en fordringshaver skal få det fulde mål af, hvad han havde forventet. Derimod synes det faktuelle mønster af estoppels, der ofte fremstår som noget, der er meget tæt på en kontrakt, ofte at berettige mere end en erstatningskendelse for at kompensere sagsøgerne for mængden af ​​skade eller tab, som i en skadevoldende sag. I Jennings v Ris , Robert Walker LJ behandlet spørgsmålet ved at understrege, at formålet med rettens kompetence var at undgå en samvittighedsløst resultat, og for at sikre, at en løsning var baseret på proportionalitet. Her havde hr. Jennings arbejdet som gartner for en fru Royle siden 1970'erne, men administratoren af ​​hendes gods havde ingen vilje. Hr. Jennings havde fået at vide, at han "ville være i orden" og mere, så "det hele bliver dit en dag". Appelretten besluttede imidlertid, at ikke hele boet til en værdi af 1.285 mio. Pund, men kun 200.000 pund ville blive tildelt i betragtning af den faktiske skade, hr. Jennings havde pådraget sig, og usikkerheden om, hvad hans forsikringer egentlig betød. I forhold til tredjemand er afhjælpning af ejendomsretlig estoppel blevet bekræftet for at binde andre ved tinglysningslov 2002 afsnit 116.

Obligatorisk køb

Efter indhegningsbevægelsen brugte Surrey Railways Act 1801 tvangskøb til at bygge Surrey Iron Railway . Domstole har siden kæmpet om, i hvilket omfang eminent domæne bruges til almenvellets skyld.

Selvom jord kan erhverves med samtykke og adfærd, der rejser en anden parts rimelige forventninger, er disse private metoder til erhvervelse af jord ofte utilstrækkelige til tilstrækkelig offentlig regulering. Opbygning af national infrastruktur, såsom jernbaner, boliger og kloakering, såvel som demokratisk bestemte planlægningsregler, enten af ​​nationale eller lokale myndigheder, kræver typisk tvangskøb , fordi private ejere muligvis ikke opgiver jord, der kræves til offentlige arbejder, undtagen til en afpresningspris . Historisk set blev ekspropriationer udført under de Indelukket retsakter og deres forgængere, hvor indhegning af fælles arealer var ofte en metode til at ekspropriere folk fra fælles arealer til gavn for baroner og udlejere. I den industrielle revolution blev de fleste jernbaner bygget af private virksomheder, der skaffede obligatoriske køberettigheder fra private parlamentslove, men i slutningen af ​​1800 -tallet blev obligatoriske købsbeføjelser langsomt mere gennemsigtige og brugt til generel social velfærd, som med folkesundhedsloven 1875 eller arbejdsklasseloven 1885 . Tvangslovgivningen blev betydeligt udvidet under første verdenskrig til militær brug og efter krigen om boliger, da visse principper blev standardiseret. I dag kræver jordkompensationsloven 1961, afsnit 5 generelt, at ejeren af ​​en interesse i jord (f.eks. En ejendomsret, forpagtning eller servitut som i Re Ellenborough Park ) modtager betaling for "jordens værdi ... hvis den sælges på en åben marked af en villig sælger ". Erstatning er ofte også tilgængelig for tab til en bolig, eller hvis ens virksomhed skal flytte. Til gengæld fastlagde tvangskøbsloven 1965 betingelser for et køb, og lov om erhvervelse af jord 1981 regulerer betingelserne for udstedelse af en " tvangsindkøbsordre ". Typisk vil enten centralregering repræsenteret af en udenrigsminister eller et lokalråd være interesseret i at foretage et tvangskøb. Lokalråds myndighed til at foretage indkøb af specifikke årsager kan fastsættes i specifik lovgivning, f.eks. Highways Act 1980 til at anlægge veje, når det er strengt nødvendigt. Men fysisk planlægning Act 1990 § 226, der gør det muligt for ekspropriation til "lette gennemførelsen af udvikling, re-udvikling eller forbedring" for områdets økonomiske, sociale eller miljømæssige velbefindende, skal bekræftes af ministeren og på samme måde kræver kommunalloven 1972 § 121, at rådet søger godkendelse fra statsministeren, en tidskrævende proces, der forhindrer tvangskøb uden at blive koordineret i centralregeringen.

Den Grosvenor familie , der ankom med Vilhelm Erobreren , egen meste af Mayfair og Belgravia i det centrale London , da Sir Thomas blev gift i arv af jorden i 1677. Den Grosvenor estate mistede udfordringer på menneskerettighedsområdet til Leasehold Reform Act 1967 , der giver lejere en " ret til at købe ”, men lovgivningen var begrænset.

På grund af ejendommens sociale betydning, enten til personligt forbrug og brug eller til masseproduktion, har obligatoriske købelove mødt menneskerettighedsudfordringer. En bekymring er, at siden 1980'ernes privatiseringer kan mange obligatoriske købsbeføjelser bruges til fordel for private virksomheder, hvis incitamenter kan afvige fra den offentlige interesse. F.eks. Giver Water Resources Act 1991 fortsat statslige organer mulighed for at bestille obligatoriske køb af folks ejendom, selvom overskuddet går til private aktionærer i britiske vandselskaber . I R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) mod Wolverhampton CC fastslog Højesteret, at Wolverhampton byråd handlede med et forkert formål, da det tog hensyn til et løfte fra Tesco om at ombygge et andet websted for at afgøre, om der skulle foretages en obligatorisk indkøbsordre over et besat sted af Sainsbury's . Lord Walker understregede, at "beføjelser til obligatorisk erhvervelse, især i en" privat til privat "erhvervelse, udgør en alvorlig krænkelse af den nuværende ejers ejendomsret." Ikke desto mindre er obligatoriske købsordrer ofte blevet brugt til at erhverve jord, der sendes tilbage til en privat ejer, herunder i Alliance Spring Ltd mod første sekretær, hvor boliger i Islington blev købt til at bygge Emirates stadion for Arsenal Football Club . I modsætning hertil hævdede Gerald Grosvenor i 6. mod Det Forenede Kongerige , 6. hertug af Westminster , den arvede ejer af det meste af Mayfair og Belgravia , at lejeres ret til at købe havde krænket deres ejendomsret i EMRK protokol 1, artikel 1 . Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol fastslog, at Leasehold Reform Act 1967 , som gjorde det muligt for lejere at købe ejendomme af deres private udlejere, var inden for et medlems skøn. Det var kompetent for et medlemsland at regulere ejendomsrettigheder af almen interesse.

Et andet spørgsmål om, hvorvidt lovgivningsmæssige eller planlægningsbeslutninger generelt kan krænke ejendomsrettigheder, har ikke været vigtigt for Det Forenede Kongerige. I en delt sag ved den amerikanske højesteret kaldet Lucas mod South Carolina Coastal Council fastslog et flertal, at hvis en regulering forhindrede en ejendomsejer i at udvikle jord (i dette tilfælde for at bevare kyststrande) skulle der betale kompensation. Dette er ikke blevet fulgt i det meste af det britiske rigsfællesskab, og i Grape Bay Ltd mod Attorney General of Bermuda meddelte Privy Council , at en afgørelse fra en demokratisk lovgiver er bedre end en domstol for at afgøre spørgsmål om social og økonomisk politik i relation til ejendom . Her forsøgte McDonald's at sagsøge Bermuda for at have vedtaget lovgivning for at forhindre, at den åbner en restaurant som et brud på "ejendomsrettigheder" i henhold til den bermudanske forfatning, som den sagde bestod i forventningen om at kunne drive virksomhed og forskellige kontraktlige aftaler med det formål . Lord Hoffmann mente, at der ikke var tale om en sådan krænkelse af ejendom, og bemærkede, at "civilsamfundets give og tage ofte kræver, at udøvelsen af ​​private rettigheder bør begrænses i almenhedens interesse." Den Europæiske Menneskerettighedsdomstols retspraksis indikerer, selv om den ikke er helt klar, en lignende tilgang.

Uønsket besiddelse

Den mest omstridte metode til at erhverve ejendom, omend en, der har spillet en enorm rolle i historien om engelsk land, er ugunstig besiddelse . Historisk set, hvis nogen besad jord længe nok, mente man, at dette i sig selv berettigede erhvervelse af en god titel. Dette betød, at mens engelsk land konstant blev erobret, pillet og stjålet af forskellige fraktioner, herrer eller baroner gennem middelalderen , ville de, der kunne vise, at de besad jord længe nok, ikke have deres titel stillet spørgsmålstegn ved. En mere moderne funktion har været, at jord, der er udnyttet eller forsømt af en ejer, kan konverteres til en andens ejendom, hvis der løbende bruges. Hugsiddende i England har været en måde for jord til effektivt anvendt , især i perioder med økonomisk tilbagegang. Inden tinglysningsloven 2002 , hvis en person havde ejet jord i 12 år, ville den tidligere ejers ret til søgsmål til at skubbe den "negative besidder" ud i henhold til almindelig lovgivning udløbe. Den almindelige juridiske begrundelse var, at i henhold til forældelsesloven 1980 , ligesom en anmodning i kontrakt eller tort skulle bruges inden for en frist, så gjorde en handling for at inddrive jord. Dette fremmede finaliteten af ​​retssager og kravsikkerheden. Tiden ville begynde at løbe, når nogen tog eksklusiv besiddelse af jord eller en del af det og havde til hensigt at besidde det i modstrid med den nuværende ejers interesser. Forudsat at de almindelige lovkrav om "besiddelse", der var "ugunstig" var opfyldt, ville ejeren efter 12 år ophøre med at kunne gøre krav gældende. I LRA 2002 blev den negative besiddelse af registreret jord imidlertid meget sværere. Reglerne for uregistreret jord forblev som før. Men i henhold til LRA 2002 Schedule 6, stk. 1 til 5, var den ugunstige ejer efter 10 år berettiget til at ansøge registratoren om at blive den nye registrerede ejer. Registratoren ville derefter kontakte den registrerede titelindehaver og underrette dem om ansøgningen. Hvis der ikke blev indledt en procedure i to år for at skubbe den skadelige ejer ud, ville først registratoren overdrage ejendomsretten. Før kunne en grundejer simpelthen miste ejendommen uden at være opmærksom på det eller underrettet. Dette var reglen, fordi den angav, at ejeren aldrig havde været tilstrækkeligt opmærksom på, hvordan jorden faktisk blev brugt, og derfor fortjente den tidligere ejer ikke at beholde den. Før 2002 så man tid til at helbrede alt. Regelens funktion var at sikre, at jorden blev brugt effektivt. Den mørkere side var, at denne idé også var meget praktisk i en tidsalder, hvor land ofte blev taget med magt, og når doktriner som terra nullius blev støttet af imperialister som begrundelser for kolonisering i det britiske imperium .

Squatters, der forbliver længe nok, får god ejendomsret til landet, men ændringerne i LRA 2002 gjorde at erhverve titel ved at hugge langt hårdere.

Inden den betydelige hindring for at give en registreret ejerbesked blev indført, var de særlige krav til ugunstig besiddelse rimeligt ligetil. For det første, i henhold til skema 1, stk. 1 og 8 i forældelsesloven 1980 , var det tidspunkt, hvor ugunstig besiddelse begyndte, da "besiddelse" blev taget. Dette måtte være mere end noget midlertidigt eller forbigående, såsom blot at opbevare varer på et land i en kort periode. Men "besiddelse" krævede ikke egentlig besættelse. Så i Powell mod McFarlane blev det anset for at være "besiddelse", da hr. Powell fra 14 år lod sine køer strejfe ind i hr. McFarlanes land. Det andet krav var imidlertid, at der skulle være en hensigt om at besidde jorden. Powell mistede sit krav, fordi blot at lade sine køer færdes var en tvetydig handling: det var først senere, at der var beviser, han havde til hensigt at tage i besiddelse, for eksempel ved at opsætte skilte på jorden og parkere en lastbil. Men dette var ikke sket længe nok til, at den 12-årige frist på McFarlanes krav var udløbet. For det tredje betragtes besiddelse ikke som "negativ", hvis personen er der med ejerens samtykke. For eksempel fastslog Dillon LJ i BP Properties Ltd mod Buckler , at fru Buckler ikke kunne kræve ugunstig besiddelse af jord, der ejes af BP, fordi BP havde fortalt hende, at hun kunne blive lejefri for livet. For det fjerde må den ugunstige ejer i henhold til begrænsningsloven 1980, afsnit 29 og 30, ikke have anerkendt ejerens titel på nogen udtrykkelig måde, eller også starter uret igen. Domstolene har imidlertid fortolket dette krav fleksibelt. I JA Pye (Oxford) Ltd mod Graham var hr. Og fru Graham blevet ladet en del af hr. Pye's jord, og derefter var lejemålet udløbet. Pye nægtede at forlænge en lejekontrakt på baggrund af, at dette kunne forstyrre at få byggetilladelse . Faktisk forblev jorden ubrugt, hr. Pye gjorde ingenting, mens Grahams fortsatte med at beholde en nøgle til ejendommen og brugte den som en del af deres gård. Ved udløbet af forældelsesfristen hævdede de, at jorden var deres. De havde faktisk tilbudt at købe en licens fra Pye, men House of Lords mente, at dette ikke udgjorde en ejendomserkendelse, der ville fratage dem et krav. Efter at have tabt ved de britiske domstole, tog Pye sagen til Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol og argumenterede for, at hans virksomhed skulle modtage 10 millioner pund i erstatning, fordi det var et brud på hans ret i henhold til EMRK protokol 1, artikel 1 til "fredelig nydelse af ejendele ". Domstolen afviste dette og fastslog, at det var inden for et medlems skøn, at fastsætte de relevante ejendomsregler. Ellers er en væsentlig grænse for princippet i tilfælde af leasingkontrakter, at ugunstige besiddelsesforanstaltninger kun vil lykkes over for lejeren, og ikke ejeren, når lejemålet er udløbet. Den største begrænsning er imidlertid fortsat, at lovgivningen fra 2002 ser ud til at have emasculated princippet om ugunstig besiddelse, fordi justitssekretæren nu effektivt informerer ejerne om de skridt, der skal tages for at stoppe den negative besiddelse i sine spor.

Prioritet blandt ejere

Metaforen om, at en "persons hjem er deres slot" anerkendes som et princip i engelsk lov , der giver ejere ret gennem kriminalitet, tort eller domstolskontrol mod indblanding i deres ejendele.

Fordi jord og tingene på det kan nydes af et antal mennesker på én gang, skal loven rumme flere interesser i dets ejerskabsregler og ofte afgøre, hvis interesser har prioritet. Når ejendomsretten ejes af en person, opstår der ingen konflikt om, hvem der har prioritet til brugen. I den latinske sætning, Sic utere tuo ut alienum non-laedas , kan man generelt bruge ejendom på nogen måde, så længe det ikke skader andre. Dette giver ejeren eneret til at rejse krav i kriminalitet eller tort , især for andre, der forårsager gener eller begår en overtrædelse , mod ejerens fredelige nydelse af ejendom. Afhængig af indblandingens art kan en ejer også have krav på erstatning mod statslige myndigheder, der forsøger at købe ejendom tvunget , eller statstjenestemænd, der ønsker at komme ind eller søge i ejendom. Når mere end én person er interesseret i fast ejendom, er ejerskabsregler imidlertid nødvendige for at afgøre, hvem der kan rejse krav. Regler skal også bestemme indholdet af rettigheder, som de interesserede parter har mellem hinanden. Først og fremmest kan jord ejes på to hovedmåder. I et " fælles lejemål " antager loven, at ejerne er enige om, at hvis den ene ejer dør, vil hele hans eller hendes andel overgå til de andre ejere. Retspraksis omhandler primært de betingelser, hvorunder en lejers andel vil blive afskåret for at skabe et "lejemål i fællesskab", hvor der ikke er ret til efterladenskab, og derefter under hvilke betingelser en lejer i fællesskab kan kræve, at ejendommen sælges for at realisere dens værdi. For det andet kan ejere leje deres ejendom ud til lejere i en bestemt periode. Loven anerkender også, at ejere ganske enkelt kan licensere deres ejendom til brug for andre, hvilket i teorien kun skaber personlige rettigheder. Stort set fordi flere lovbestemte og almindelige privilegier knytter sig til lejemål, har domstolene været omhyggelige med at politi grænsen mellem de to. For det tredje anerkender engelsk ejendomsret muligheden for at opkræve eller pantsætte aktiver til en långiver med en lånekontrakt. Det betyder, at hvis ejeren misligholder tilbagebetalinger, har långiveren sikkerhed for at få lov til at overtage og sælge ejendommen. Og for det fjerde kan naboejendomsejere skabe rettigheder til at bruge eller begrænse hinandens brug af deres jord gennem servitutter og pagter . Selvom sådanne ting kan opstå efter aftale, anerkender engelsk lov deres ejendomsretlige karakter, og derfor binder de efterfølgere i ejendomsret.

Medejerskab og opsigelse

Selvom en eneejer generelt vil være fri til at bruge og disponere over sin interesse på den måde, han finder passende, er reglerne forskellige, når jord er under sameje. Den formueret retsakter , som har til formål at forbedre delstatens omsættelighed på markedet, krævede, at landet kunne have et maksimum på fire medejere, som alle skal have samme titel. Det betyder, at en køber kun behøver at beskæftige sig med maksimalt fire personer for at købe en interesse (f.eks. Et direkte køb eller et realkreditlån) i den. Den Formueret Act 1925 afsnit 1 (6) og 36 (2) forbyder en delt juridisk titel, kendt som en "lejemål i fælles". Hvis der er flere mennesker med et medejerskab, vil loven om ejendomsret fra 1925, § 34, stk. 2, ifølge de lovgivningsmæssige lovgivninger blive betragtet som de to første ejere, der er navngivet på en transport. Faktisk bliver disse fire første personer juridiske repræsentanter for de andre ejere i egenkapital. Selvom loven ikke forenkler overførsel, anerkender egenkapitalen et ubegrænset antal medejere og ejere med ulige interesser (dvs. "fælles lejere"). Hvis der handles med jord, vil deres interesser blive betragtet som "for vidtstrakte" eller reelt købt over hovedet med deres renter adskilt fra jorden og knyttet igen til køb af penge, hvis der betales penge til mindst to kuratorer. Kravet om, at to kuratorer skal modtage pengene, har til formål at reducere faren for, at en kurator stikker af med penge til skade for de retfærdige ejere. I den første hovedform for sameje, kendt som " fælles lejemål ", anses fælleslejerne for at dele lige meget i ejendommens værdi, hvis den sælges, og hvis en fælles lejer dør, vil de andre (af " overlevelsesret "eller jus accrescendi på latin) tage hele hans andel. Dette er en juridisk formodning, og ejere kan frit fastsætte, at de ønsker, at deres andel fordeles forskelligt (f.eks. Afhængigt af økonomisk bidrag til ejendommen), og at de ønsker, at en anden arver deres andel. Ved overførsel af ejendom på HM Matrikelregisterets "TR1" -formular kan ejere angive, hvilket forhold de vælger, men i Stack v Dowden bemærkede Højesteret, at dette ikke altid vil være afgørende, især når folk ikke har fuld forståelse for overlevelsesregel og har ydet meget ulige økonomiske bidrag til ejendommen. Men ellers forbliver medejere som fælleslejere i egenkapitalen, indtil de tager skridt til at afskære deres andel.

Opsigelse af et fælles lejemål til et "fælles lejemål" skal foretages inden dødsfald, medmindre det ønskes, at andelen i ejendommen overgår til medejere.

Afskedigelse af egenkapital kan opnås på fem hovedmåder. For det første er den mest sikre måde at afskedige at forkynde en lovpligtig bekendtgørelse i henhold til lov om ejendomslov 1925 § 36 om de øvrige medlejere "en skriftlig meddelelse om et sådant ønske" om at afskære sin andel. Nogle domstole har fortolket denne bestemmelse restriktivt, så i Harris mod Goddard fastslog appelretten, at fru Harris i sit skilsmisseanmodning blot anmodede om, at "en sådan kendelse skulle foretages ... med hensyn til det tidligere ægteskabelige hjem" og ikke anmodede om at der straks afgives en ordre, havde hun endnu ikke afskåret sin andel. Dette betød, at da hr. Harris uventet døde efter et bilulykke, var hun i stand til at forblive lejer og arve hele hjemmet, og børnene i hr. Harris 'første ægteskab gjorde det ikke. En bekendtgørelse vil blive betragtet som effektiv eller "forkyndt" i henhold til lov om ejendomslov 1925 § 196, når den efterlades i en persons hjem eller på kontoret, eller hvis den er sendt og så længe den ikke bliver leveret (i modsætning til postreglen ) når den normalt kommer. I Kinch mod Bullard var fru Johnson dødeligt syg og ønskede at afbryde sin andel af hjemmet og sendte et brev, men da hun indså, at hr. Johnson også var syg og ville dø først, ville hun annullere sin fratrædelsesvarsel. Neuberger J mente, at fordi brevet allerede var leveret til Johnsons hus, kunne det ikke trækkes tilbage, selvom Johnson endnu ikke havde læst det. For det andet, og i modsætning til den formalistiske tilgang til afsnit 36, blev det fastslået i Burgess mod Rawnsley, at et handlingsforløb mellem to mennesker kan manifestere hensigten om at afbryde. Burgess havde diskuteret med fru Rawnsley at sælge sin andel i en ejendom for £ 750, men forhandlingerne gik i stå, da hun bad om mere, og så døde han uventet. "'Selvom der ikke var nogen fast aftale, men kun et handlingsforløb", sagde Lord Denning MR , "tydede det klart på en intention fra begge parter om, at ejendommen fremover skulle holdes til fælles og ikke i fællesskab." For det tredje vil simpelthen at indgå en aftale om at sælge sin andel blive betragtet af domstolene som afskæring. For det fjerde påvirker konkurserklæringen fratrædelse, da en konkursbo i henhold til insolvensloven 1986, afsnit 306, straks optræder i kuratoren i konkurs . For det femte vil dræbning af en fælles lejer afskære en andel, fordi lov om fortabelse af 1982 generelt forhindrer en morder i at drage fordel af sin fejl. I Re K stadfæstede appelretten imidlertid et krav fra en dame om at blive fritaget for fortabelse ved hjælp af et skøn i afsnit 2. Fru K havde skudt og dræbt sin mand, men kun efter langvarig vold i hjemmet , og hun var blevet fri for drab fordi det ikke regnede som forsætligt. Endelig kan reelle ejere, hvis det er praktisk muligt, anmode forvaltere om fysisk at opdele ejendom i henhold til Trusts of Land and Udnævnelse af forvaltere Act 1996 section 7, og kompensere de forskellige ejere i penge efter behov.

Når medejere falder i uenighed om, hvordan jord skal bruges, guider Trusts of Land og Udnævnelse af forvalterloven 1996 , hvem der kan bo i ejendommen, eller hvornår den kan sælges. Et af de primære formål med TLATA 1996 i betragtning af den massive vækst i medejerskab og mennesker, der erhverver interesser i jord via trusts, var at reducere lejlighederne, hvor jord ville blive solgt, hvis det betød, at folk ville miste deres hjem. På det højeste niveau af generalitet siger TLATA 1996 afsnit 6, at en ejendoms juridiske forvaltere (dvs. de juridiske ejere på ejendommen, snarere end ejerne i egenkapital) generelt har alle en absolut ejers beføjelser, men bør tage hensyn til modtagerne og skylder dem en omhu. Endnu vigtigere giver afsnit 11 til 13 begunstigede en begrænset ret til at besætte en ejendom, hvis dette er i overensstemmelse med tillidens interesse og formål, hvis jord er egnet til besættelse, selvom kuratorer kan begrænse denne ret, hvis det er rimeligt. Hvis uenigheder er uopløselige, tillader afsnit 14 en reel ejer at søge retten om salg. Afsnit 15 kræver, at retten tager hensyn til (i) indbyggerens intentioner (ii) formålet med trusten (iii) interesserne for alle børn, der bor der, og (iv) interesserne hos sikrede kreditorer. Det betyder, at i en almindelig sag, hvor en bank presser på for at sælge et familiehus, tilsidesætter dens interesser ikke alle andre. Så i Mortgage Corporation mod Shaire, hvor hr. Shaire havde forfalsket sin kones underskrift for at få pant i deres hjem og døde, og banken søgte besiddelse og salg under TLATA 1996 sektion 15, mente Neuberger J, at han ville udsætte salget, fordi det var stadig hendes hjem. Men TLATA 1996 gik videre, når en kreditor er blevet insolvent. Det indsatte i Insolvensloven 1986 nye afsnit 283A og 335A, der siger, at beslutningen om at pålægge et salg på konkursstedet skulle være styret af (a) interessen for konkursramtes kreditorer, (b) ægtefællens adfærd, deres ressourcer, børnenes behov og ethvert andet behov, undtagen konkursens eget. Men efter § 335A, stk. 3, efter at et år er udløbet, skal en domstol beordre salg af ejendomme for at realisere dens værdi for kreditorer "medmindre sagens omstændigheder er usædvanlige". Så kun i ekstreme situationer, som hvor tab af et hjem kan forværre beboerens skizofreni, har domstolene udsat salget. Fordi lovgivningen er så stærkt pro-bank, blev forslaget fremsat i Nicholls mod Lan, at det godt kunne krænke retten til et familieliv i EMRK artikel 8 .

Lejemål og licenser

Prisbillig indkvartering er støt faldet siden 1970'erne, hvor priserne er tredoblet mellem 1980 og 2010 i Storbritannien, og lejepriserne eskalerer yderligere.

I modsætning til at dele fuldt ejerskab og uden fysisk at dele jord, kan brug og nydelse af jord deles, når ejere giver licenser eller lejemål. Forskellen mellem de to forhold, fordi en lejekontrakt tæller som en ejendomsret, der binder tredjemand, selvom en ejendomsret skifter hænder, og fordi mere lovbestemt beskyttelse for lejere kun knytter sig til lejemål, omend at mange sager også har øget beskyttelse for tilladelsesindehavere. En licens siges at være en personlig forpligtelse, som i traditionel teori siges at skabe rettigheder, der kun kan håndhæves mellem de personer, der er tilsluttet licensen. For det første kan licenser opstå ved implikation af loven, f.eks. Når en kunde går gennem en åben butiksdør. Kunden anerkendes for at have en "bare licens", som gør ham immun mod handling for overtrædelse, og kan kun blive bedt om at forlade stedet inden for en rimelig tid. For det andet kan de opstå ved lov, som med familieretloven 1996, afsnit 30–31. For det tredje kan de opstå ved estoppel. Og praktisk talt vigtigst kan licenser opstå gennem en kontrakt. Dette vil fastsætte betingelserne for licensens brug af jorden. F.eks. I Hurst v Picture Theatres Ltd blev hr. Hurst fjernet fra et High Street Kensington -teater af en leder, der ærligt troede, at han ikke havde betalt for sin billet. Buckley LJ holdt teatret ikke var berettiget til at fjerne ham, selvom det tilbagekaldte billetten, fordi de med, og ud over kontraktbrud begik overfald på ham, som han kunne kræve yderligere skader på. Overtrædelse af kontraktlicensen giver imidlertid ikke offeret ret til at tvinge sig tilbage, så i Thompson v Park fik en lærer, der forsøgte at tvinge sig tilbage til en skole, at han ikke havde nogen løsning, fordi han først skulle have søgt en domstolserklæring. Hvis det er muligt, og da skader ofte vil være utilstrækkelige, viser domstolene præference for at tildele specifikke præstationer. Dette var også tilfældet, når sagsøgeren var National Front , der havde licens til en pavillon til sin årlige konference.

Denne præference for specifik ydeevne har generelt vist sig ved at give licenshavere flere "ejendomslignende" rettigheder. I Manchester Airport plc v Dutton havde et lufthavnsselskab med licens på National Trust -land ret til at hævde, at overtrædelse af demonstranter kunne fjernes. Dens kontraktmæssige ret blev anset for at være bedre end forbrydernes ret til at forblive. Derefter blev det i Errington mod Wood fastslået, at når en far gav sin søn og svigerdatter kontraktlicens til at blive i et hjem i Newcastle upon Tyne, indtil de betalte realkreditlånet, og at huset ville blive deres, når de gjorde det, dette blev uigenkaldelig. Det blev også fastslået i Binions mod Evans, at der opstod en konstruktiv tillid til hr. Og fru Binion, der lovede de tidligere ejere af Tredegar Estate, at fru Evans kunne forblive hele livet i hendes sommerhus. Binionerne var bundet af deres løfte, selvom løftet ikke var til fru Evans. En senere appelret i Ashburn Anstalt mod Arnold benægtede imidlertid, at der let skulle oprettes konstruktive trusts, eller at løfter om det kunne blive bindende for efterfølgerne i ejendomsretten.

Siden afskaffelsen af fair huslejeregulering ved Housing Act 1980 steg huspriserne i Storbritannien med jævne mellemrum og tog en uoverkommelig høj andel af folks indkomst. Investeringsforeninger i fast ejendom , der får skattelettelser ved køb af boligejendomme, giver næring til stigningen.

Af mere nutidig social betydning er imidlertid lejemålet. Lejeforhold oprettes som regel ved en kontrakt. For korte lejeaftaler, under tre år, er der ikke noget krav om at skrive, og under syv år er der ikke noget krav om registrering. Længere lejemål, selvom de ikke opfylder formalitet, og registreringskrav vil også opstå i egenkapital under læren om forventning, formuleret i Walsh v Lonsdale . Det betyder, at interessen træder i kraft under en konstruktiv tillid , hvilket igen fører til beskyttelse af faktiske beboere. Formelt kendt under loven om ejendomslov fra 1925, afsnit 205, stk. 1, (xxvii) som et "årsbetinget år", deler et lejemål ejendommen med tiden, og med en lejekontrakt følger et mål for lovbestemt beskyttelse for lejere. I henhold til den gamle lejelov 1977 og udlejer- og lejerloven 1954 var disse meget mere betydningsfulde, især ved at sørge for kontrol med eskalerende lejepriser og give en ret til ikke at få et lejemål afsluttet uden en god begrundelse (svarende til retten til urimelig afskedigelse) i britisk arbejdsret ). Denne beskyttelse blev betragtet som nødvendig på grund af den ulighed i forhandlingsstyrke, som lejere har.

I løbet af 1980'erne blev disse rettigheder imidlertid fjernet sammen med de fleste huslejereguleringer . I henhold til udlejer- og lejerloven 1985 er den væsentligste tilbageværende beskyttelse § 11 forpligtelse for udlejere til at reparere ejendommers strukturer, vand og varmefaciliteter til korte lejemål. Opdelingen, både historisk og nutidig, har ført til betydelige retssager om betydningen af ​​et "lejemål". I den førende sag, Street v Mountford , identificerede House of Lords den faktiske bevilling af eksklusiv besiddelse af en ejendom som kendetegnende mellem en lejekontrakt og en licens. Fru Mountford betalte et "licensgebyr" for sit hjem og havde underskrevet en formular, hvori hun accepterede, at statutten for beskyttelse af lejemål mod uretfærdige lejestigninger ( husleieloven 1977 ) ikke gjaldt. Hun argumenterede ikke desto mindre for, at hun havde en lejekontrakt, og House of Lords indvilligede i, at trods formen for hendes aftaler, var ordningens indhold at give hende eksklusiv besiddelse af hendes boligareal. Ifølge Lord Templeman i AG Securities v Vaughan , hvis folk kunne trække sig ud af dem, ville enhver lovbestemt beskyttelse "være et dødt brev, fordi en person, der søger bolig, kan acceptere alt for at få husly." For spørgsmålet om, hvorvidt en person har den lovpligtige beskyttelse, blev det anset for at være uden betydning (kontraintuitivt blandt ejendomsadvokater), at tiltalte selv har en ejendomsretlig interesse. Så i Bruton mod London & Quadrant Housing Trust havde Brutons boligforening kun licens til ejendommen fra rådet, og den foretog ikke reparationer. Selvom hr. Bruton havde brug for en lejekontrakt for at gøre krav på, og som et spørgsmål om ejendomsret, kunne han ikke indrømmes en lejekontrakt fra en trust, der kun havde en licens, med henblik på lovpligtig beskyttelse, godkendte House of Lords, at han blev givet lejekontrakt, og kunne derfor anmode om reparationer.

Realkreditlån og sikkerhed

Selvom fast ejendom kan opdeles mellem medejere og lejere med henblik på brug af jorden og nydelse, tjener et pant i ejendom primært det formål at sikre, at lån tilbagebetales. På grund af pengelånenes karakter og ofte ulige forhandlingsstyrke mellem banker og låntagere giver loven en betydelig juridisk beskyttelse til låntagere mod håndhævelse af urimelige tilbud. Sammen med pantsætninger, panterettigheder og rimelige gebyrer tæller engelsk lov et realkreditlån som en af ​​fire hovedtyper af sikkerhedsinteresser , hvorved en ejendomsret, der binder tredjemand, siges at opstå ved indgåelse af en kontrakt . Det skal ganske enkelt være kontraktens hensigt at stille ejendomme til rådighed for at sikre tilbagebetaling. Den Formueret Act 1925 § 85 siger, at en pant kræver en gerning (under LPMPA 1989 § 1, et dokument, der er underskrevet, vidne og siger det er en gerning). I henhold til tinglysningsloven 2002 §§ 23 og 27 skal der indsendes en meddelelse om pant til HM Matrikel for at realkreditlånet kan træde i kraft. Derefter siger lov om ejendomslov fra 1925, § 87, at realkreditlån giver panthaveren (dvs. den sikrede långiver) de samme rettigheder som en 3000-årig leasinghaver. Grunden til denne henvisning til "3000 år" er, at i en primitiv beskyttelsesforanstaltning sagde almindelig lov, at pantvilkår altid skal gøre det muligt for ejendommen at blive indløst i sidste ende, når gælden tilbagebetales. I det 18. århundredes afgørelse af Vernon mod Bethell nægtede Lord Henley LC at håndhæve overførsel af Vernons sukkerplantage i Antigua til en afdøde London -långiver, Bethell, da Vernon havde problemer med at betale tilbage, selvom nogle udvekslinger mellem de to havde øget muligheden for at give op på jorden for at dække gælden. I betragtning af den betydelige rente, der allerede er betalt, mente Lord Henley LC, at det ville frustrere (eller "tilstoppe") Vernons ret til at indløse ejendom. Som han udtrykte det, var beskyttelse af låntageren berettiget, fordi "nødvendige mænd ikke i sandhed er frie mænd, men for at besvare en nuværende nødsituation vil underkaste sig vilkår, som den listige måtte pålægge dem". Derfor udviklede reglen, at "engang et realkreditlån, altid et realkreditlån", hvilket betyder, at et realkreditlån ikke kan omdannes til en formidling af ejendommen ved drift af vilkår i en aftale. Det betyder, at en långiver højst må sælge en ejendom for at realisere dens værdi, men ikke må tage ejerskab, og låntageren skal altid praktisk talt kunne få ejendommen tilbage. Reglen blev suspenderet for virksomheder ved selskabsloven 2006, afsnit 739, og blev kritiseret i Jones mod Morgan for at være upassende i handelen, men den overlever stadig som en rudimentær fællesretlig metode til beskyttelse af sårbare låntagere.

I 1762, i Vernon v Bethell , mente Lord Henley LC , at " nødvendige mænd ikke virkelig er frie mænd ", så en realkreditinstitut blev forhindret i at erhverve sin skyldners Antigua -sukkerplantage . Princippet inspirerede det andet lovforslag i 1944 om sociale og økonomiske rettigheder i amerikansk lovgivning.

Den mest relevante beskyttelsesforanstaltning ved almindelig lovgivning i dag er låntageres ret til at annullere realkreditlån, hvis de var forkert fremstillet om pantets vilkår, eller hvis de indgik aftaler på grund af unødig indflydelse . I hovedsagen, Royal Bank of Scotland mod Etridge , involverede en gruppe af appeller alle en mand, der angiveligt pressede sin kone til at underskrive en realkreditaftale med en bank, hvor sikkerheden var over familiens hjem. House of Lords var enige om, at utilbørlig indflydelse ville gøre en kontrakt ugyldig, og hvis en bank skulle have indset denne mulighed, kunne den ikke håndhæve panteaftalen mod ægtefællens andel af hjemmet. Hvis bankerne ønskede at sikre gyldige realkreditlån, ville de derfor have en bekræftelse fra en uafhængig advokat om, at ægtefællen fuldt ud forstod transaktionen. Denne afgørelse havde til formål at fjerne tilfælde, hvor folk ikke forstår konsekvenserne af realkreditlån. Alternativt, hvis en ægtefælle på trods af uafhængig rådgivning stadig er uretmæssigt påvirket eller forkert gengiver de faktiske omstændigheder, vil han eller hun ikke have mulighed for at gøre brug af en bank, der sælger boligen, men kan have et krav mod advokaten for faglig uagtsomhed . Ud over almindelig lovgivning er der tre hovedtyper af lovpligtig beskyttelse. For det første kodificerede Financial Services and Markets Act 2000 et licenssystem til realkreditinstitutter. Den Financial Conduct Authority opretholder en adfærdskodeks og håndhæver overholdelsen af truslen om tilbagetrækning licens. For det andet bemyndiger forbrugerkreditloven 1974 Office of Fair Trading til at deltage i lignende regulering af det andet realkreditmarked . For det tredje er indholdet af pant reguleret af almindelig forbrugeraftalebeskyttelse i urimelige vilkår i forbrugeraftaleforordninger 1999 . Lovens overordnede mål er at sikre fuldstændig gennemsigtighed og annullere afpresende kreditaftaler, så forbrugerne ved, hvad de får, og ikke får en uretfærdig handel.

Penge långivere har omfattende rettigheder fra almindelig lov og statut. En panthavers første ret er at tilbagebetale gælden, men hvis låntagers forhold betyder, at dette er umuligt, begynder en proces med at tage besiddelse af den pantsatte ejendom og sælge den normalt. Næsten hvert trin formidles imidlertid via domstolen. Den Retsplejeloven 1970 § 36 siger, at retten kan udsætte sagen, hvis den "pantsætter sandsynligvis vil være i stand til inden for en rimelig frist til at betale eventuelle skyldige beløb under pant", og Consumer Credit Act 1974 §§ 129-130 gør det samme for anden realkreditlån. I et usædvanligt tilfælde havde Ropaigealach mod Barclays Bank plc en bank auktioneret et (andet) hus, der ejede en familie, var væk. Clarke LJ følte sig ude af stand til at anvende AJA 1970, fordi det var korrekt fortolket, det var kun i stand til at standse proceduren, når der faktisk var indledt retssager, og her var der ingen. I en mere låntagervenlig afgørelse gav Cheltenham & Gloucester Building Society mod Norgan Waite LJ vejledning om, at en dommer ved bestilling af en plan for tilbagebetaling skulle give "den periode, der var mest gunstig for pantsætteren i starten", så gentagne ansøgninger til retten om fortsatte misligholdelser kunne undgås, og så "panthaveren med retfærdighed kan høres for at sige, at pantsætteren har haft sin chance". Når det drejer sig om et salg, kræver ejendomslovens 1925 §§ 101 og 103, at bestemmelsen om salg skal have været i pantebrevet, at der skal gives tre måneders varsel og plads. Afsnit 88 bekræfter, at en køber efter et salg modtager en ejendomsretlig titel. I selve salgsprocessen er der omsorgspligt. I Cuckmere Brick Co mod Mutual Finance auktionerede Mutual Finance Cuckmere Brick Co's ejendom, efter at den havde misligholdt et lån, men undlod at annoncere, at ejendommen havde sikret byggetilladelse til at bygge flere lejligheder. Laks LJ understregede, at fordi låntageren stadig vil være ansvarlig for beløb på et lån, hvis et hus er undersolgt, fordi "panthaveren er vitalt påvirket af salgsresultatet", er der en forpligtelse til at få "den sande markedsværdi". Desuden vil der blive pålagt en højere kontrolpligt, hvis en panthaver sælger til en nærtstående part. I Tse Kwong Lam mod Wong Chit Sen solgte Wong ejendom, der var taget fra Tse til sin kone, efter ikke at have annonceret for auktionen. Privy Council meddelte, at selvom forsinkelsen i kravet betød, at salget ikke skulle tilsidesættes, kunne der tilkendes erstatning på grund af den betydelige interessekonflikt . Lord Templeman understregede, at "et stort ansvar ligger på panthaveren for at vise, at han i alle henseender handlede rimeligt", så transaktionen er helt fair og lige.

Servitutter

Ellenborough Park, Weston-super-Mare .

Servitutter og pagter, selvom de blev behandlet separat ved lov, fungerede begge som primitive former for planlægningsenhed. Inden udviklingen af ​​lokal forvaltning og planlægning kunne folk, der boede i naboejendomme, kun regulere, hvordan hver enkelt brugte deres jord gennem aftaler. En aftale om, at en første nabo skal bruge den andens jord, er en servitut, der normalt indebærer en forkørselsret eller en fortjeneste , hvis den tillader den første at tage noget fra jorden (f.eks. Jagtænder, fiskeri eller græsning får). En aftale med en første nabo om at lade være med at bruge sin egen jord til fordel for en anden ville være en restriktiv pagt . Naturligvis kunne folk indgå kontrakt om at bruge jord på enhver tænkelig måde. Domstolene betragtede det imidlertid som en anden sag, om en efterfølger til den oprindelige kontraherende part var bundet. Domstole var særligt skræmmende med " positive covenants " (som kan kræve en grundejeres udgifter og ikke kan opfyldes ved ikke at gøre noget) og " negative servitutter " (som i modsætning til covenants måske kan erhverves uden aftale). Som følge heraf fortrængte moderne planlægningsbeslutninger fra råd, primært gennem by- og landplanloven 1990 , stort set almindelig lov og egenkapital for at regulere forholdet i kvarterer. Alligevel er der mange servitutter og pagter tilbage.

Rækken af ​​servitutter er primært begrænset af en firdoblet test, der er udlagt i Re Ellenborough Park . Husejerne omkring Ellenborough Park ønskede at vise, at de havde en servitut over de kommunale haver for at kræve erstatning for rekvisitionen under Anden Verdenskrig. Lord Evershed MR accepterede, fordi (1) de ejede de dominerende lejemål, (2) deres rettigheder til "serviceret" lejemål (dvs. parken) kom deres jord til gode (3) de ejede ejendommens lejemål, og på trods af forudgående autorisation tyder på servitutter ikke kunne være af ren fornøjelse, (4) det var inden for en anerkendt klasse servitutter. Oftest er servitutter vejret. Mange nylige sager har også involveret bilparkering, herunder Moncrieff v Jamieson, hvor ejeren af ​​jord mellem kystlinjen og en stejl skrænt kun havde adgang gennem sin nabos, og han var fra 1973 blevet vant til at parkere der. Servicelejlighedsejeren hævdede, at parkeringspladsen fjernede hans brug af jorden, og det kunne derfor ikke være en servitut. Men House of Lords mente, at i den karakter af parkering (som ikke var permanent), som den dominerende ejer var blevet vant til, kunne retten tælle som en servitut.

For at oprette en servitut kan en grundejer for det første i henhold til lov om ejendomslov 1925, § 65, stk. 1, udtrykkeligt give en nabo en ret over sin jord eller forbeholde sig en ret, når han sælger en del jord til en anden. For det andet kan en servitut også ske gennem en udtrykkelig sikkerhed, der udløser proprietær estoppel . Dette var tilfældet i Crabb v Arun District Council , hvor en grundejer fik en servitut, efter at rådet forsikrede ham om, at de ville forlade ham adgang til hans jord over deres, da han solgte en anden portion, der gav ruten ind fra hovedvejen. For det tredje kan loven finde servitutter ved en byggeproces generelt, hvis de er nødvendige for ejendommens rimelige nydelse. Reglerne er analoge med inkorporerings- og implikationsbetingelser i kontrakter, så for eksempel i Green v Lord Somerleyton godkendte Jonathan Parker LJ en servitut til dræning af vand fra Lord Somerleytons jord i Green's diger, fordi da jorden blev solgt videre i 1921, blev den korrekte konstruktion inkorporeret et drænbrev. I Kent mod Kavanagh blev det imidlertid præciseret, at fordi rimelig nydelse var formålet med implikation, skulle en servitut kun antydes i situationer, hvor jord var i fælles ejerskab og besættelse. Denne test var tilfreds med disse fakta, hvor to dobbelthuse havde en lille sti mellem dem for at få adgang til baghaverne, og en efterfølgende køber ønskede at bygge ind i sin halvdel af stien. Chadwick LJ holdt servitutten var nødvendig for at nyde haven. For det fjerde, i henhold til lov om ejendomslov fra 1925, sektion 62, vil servitutter, der er "tilhørende eller anset for at tilhøre jorden" på tidspunktet for en overførsel, binde køberen. Så i Hair v Gillman fik en dame, der parkerede sin bil på en nabos forplads, mens hun havde en syvårig lejekontrakt, en krystalliseret lejekontrakt, da hun efterfølgende købte huset. Hvis servitutter bruges i tyve år, er en femte metode til at erhverve en krystalliseret juridisk ret dog gennem receptloven 1832 . Denne metode stammer fra en simpel periode med lang brug og kræver ikke, at der er behov for servitutten. Der er også en række lovbestemte servitutter, herunder især " wayleaves " forbeholdt offentlige myndigheder til at installere rør eller kabler, og Countryside and Rights of Way Act 2000, der udvidede det registrerede antal private og fællesarealer, hvor folk har " ret til at strejfe "til rekreation. Men skabt, skal en servitut registreres for at sikre beskyttelse. En servitut, der ikke er registreret, vil blive anerkendt som en overordnet interesse i henhold til LRA 2002 Schedule 3, stk. 3, hvis den er kendt af en person, som der sælges jord til, og hvis servitutten er indlysende ved en rimelig omhyggelig inspektion, men kun hvis servitutten er erhvervet ved lov (ikke egenkapital) siden den 13. oktober 2003.

Pagter

Leicester Square i det centrale London eksisterer, fordi der blev indgået en restriktiv pagt for effektivt at binde efterfølgere i titel i Tulk v Moxhay .

I modsætning til en servitut kan en pagt kun erhverves efter aftale eller muligvis ved en forsikring, men ikke ved recept. I det mest berømte tilfælde lovede Tulk v Moxhay, ejeren af ​​det, der nu er Leicester Square , en nabo, at han ikke ville opføre bygninger, men den efterfølgende køber (som kendte til denne aftale) forsøgte at bygge. Lord Cottenham LC fastslog, at en tidligere pagt kan binde fremtidige ejere, hvis pagten rørte og berørte jorden, de oprindelige pagter havde til hensigt, at pagten skulle binde fremtidige ejere, og de fremtidige ejere med samme jord havde varsel om pagten. I henhold til lov om ejendomsret 1925, § 78, anses ejere af ejendomsretten til den person, der er navngivet for at få fordel af pagten, at have stand til at håndhæve pagten og lov om ejendomsret fra 1925, § 79, kodificerede formodningen om, at en pagt ikke skal være personlig, men ejendomsret og bindende for efterfølgere i ejendomsretten. Denne formodning kan imidlertid modbevises ved konstruktion af aftaler mellem naboerne. Dette skete i Morrells fra Oxford Ltd mod Oxford United Football Club, hvor Robert Walker LJ mente, at Morrells pub ikke kunne få et påbud mod Oxford UFC, der byggede en pub, for selvom Oxford UFCs forgænger havde lovet ikke at gøre det i 1962, kunne dokumentet ikke bruges sprog, der angiver efterfølgere, ville være bundet i pubklausulen, når det gjorde det i andre klausuler. Et kontroversielt aspekt ved pagter er, at domstole kun håndhæver dem, der begrænser landets brug, og hidtil har nægtet at håndhæve pagter, der kræver positive udgifter. I Rhone v Stephens betød det, at en husejer ikke kunne blive pålagt at reparere sit tag, som beskyttede et sommerhus derunder for vand. Lord Templeman betragtede dette ville modsige reglen om, at nogen ikke skulle gøres ansvarlig for en kontrakt, når de ikke har været fortrolige med den. Dette er blevet mildet en smule, når alle naboer har gensidige fordele og byrder. Halsall mod Brizell mente, at hvis nogle beboere i Liverpool havde fordelen ved at bruge ejendommens veje, afløb, promenade og havmure, kunne de blive pålagt at betale for dets vedligeholdelse. Pagter kan generelt håndhæves gennem påbud, men kan også (hvis et påbud ville være undertrykkende) håndhæves gennem betaling af skader, der afspejler tabet af retten. For eksempel i Wrotham Park Estate Co Ltd mod Parkside Homes Ltd blev en bygherre, der byggede boliger i strid med en restriktiv pagt, pålagt af Brightman J at betale 5% af sit forventede overskud i kompensation. Endelig kan der indgives ansøgninger til Landsretten om erklæringer om slukning af pagter i henhold til lov om ejendomsret fra 1925, § 84, hvis den er forældet, ville modtageren tabe lidt eller implicit have accepteret, eller det hindrer en rimelig bruger af jord og modtageren kan kompenseres.

Arealanvendelse og regulering

En blåklokke træ , nær Lampeter i Wales. Mens HM tinglysning stadig er ufuldstændig, rapporterer officiel statistik omkring 2% af jorden forbeholdt offentlig rekreation og bevarelse, 10% bruges til boliger , handel og transport, 13% til skovbrug og 75% til landbrug .

Mens det typiske indhold i " jordlov " -tekster i England eller Det Forenede Kongerige vedrører indhold, oprettelse og beskyttelse af interesser i ejendomme i jord, strækker jordens praktiske og sociale betydning sig til den måde, den bruges på. Historisk set var jord den vigtigste kilde til social rigdom. I løbet af 1800 -tallet blev dens rolle i bevarelsen af ​​rigdom i vid udstrækning overskygget af virksomheder og den forvaltede fond , men jord er stadig afgørende for boliger, økonomisk udvikling, for landbrug og udvinding af naturressourcer og som en del af miljøet. Erhvervelsen af ​​private rettigheder til side, offentlig regulering af arealanvendelse har søgt at formidle de konkurrerende interesser blandt konkurrerende interessenter. I boliger er behovet for at få et hjem afbalanceret mellem udlejernes interesser i at søge husleje for fortjeneste og regeringer i at bygge og vedligeholde boliger. Boliger er fortsat en restkilde til private investeringsindtægter, der voksede i op til subprime -realkrisen og derefter, mens beskatning af ejendomme fortsat er en betydelig indtægtskilde for HM Treasury . Især siden 1909 blev nye nationale planlægningsstrategier brugt til at forbedre bygningskvaliteten og distribuere byudvikling på en måde, der afspejler lokale prioriteter. Miljøbeskyttelsespolitikker begrænser måderne, hvorpå jord kan bruges, og de virkninger dets anvendelse kan have på lokalsamfund. Endelig spillede landbrug og udvinding af ressourcer en mindre rolle i Storbritanniens økonomi end før, men sammen med en fælles strategi omkring Den Europæiske Union nyder disse industrier fordel af et system med tilskud og markedsreguleringer, der skal gøre arealanvendelsen bæredygtig.

Planlægning og infrastruktur

Christopher Wren 's plan for ombygning efter storbranden i London i 1666 blev aldrig sat i kraft, fordi folk ikke var villige til at opgive deres ejendomsgrænser før brand, selv på trods af den hurtige afviklingsprocedure i henhold til Fire of London Disputes Act 1666 .

I århundrederne før 1909 var loven om at planlægge, hvordan jord skulle bruges, stort set begrænset til ulovligheden og aftaler mellem naboer om servitutter og pagter . Dette var ikke altid rigtigt, for fra Magna Carta 1215 og den efterfølgende udvikling af skovens charter ("skoven" var en gammel betegnelse for kronejord) var der en betydelig lovgivning vedrørende brugen af almuen : offentlig jord, som almindelige folk kunne bruge til at indsamle mad, træ, jagt eller hyrde. Vedtægter og retspraksis regulerede de former for aktivitet, folk kunne udføre, og i hvilket omfang de kunne bruge fælles ejendom. Men gradvist i løbet af 1400 -tallet og 1500 -tallet begyndte aristokratiet indhegningsbevægelsen, og reelt privatiserede næsten al ejendom, der havde været almindelig. Den offentlige lov om jord var gået over i ubetydelighed, det var almindeligt at høre det 19. århundredes retsvæsen forkynde vigtigheden af ​​private rettigheder, med knap påviseligt minimum af ansvar. For eksempel erklærede Lord Cranworth i 1865 i Tapling v Jones , at enhver "mand ... [har] en ret til at bruge sin egen jord ved at bygge på den, som han synes mest om sin interesse". Sagsøgerne kunne sagsøge en offentlig eller privat gener fra naboer, men den sagsbaserede definition af, hvad der betragtes som gener, var normalt ugunstigt for almindelige mennesker. For eksempel kunne der ikke være indsigelse mod tab af bekvemmeligheder, hvis en høj jernbane blev kørt forbi ens hus. I Sturges mod Bridgman fastslog appelretten, at det, der tællede som gener, ville afhænge af lokalitetens karakter, og det betød, at 'hvad der ville være til gene på Belgrave Square , ikke nødvendigvis ville være sådan i Bermondsey '. Utilsigtet betød dette, at de rige, ligesom dem på Belgrave Square, kunne blive beskyttet, mens de fattige på steder som Bermondsey havde ringe kontrol over deres lokale miljøer. Af denne grund mente man, at demokratisk valgte kommunalbestyrelser burde have beføjelse til at bestemme, hvordan jorden omkring dem ville blive brugt. I moderne retspraksis er det blevet et grundlæggende princip om, at ejendom bærer et socialt ansvar, og at omfanget af ejendomsrettigheder, der er anerkendt i loven, skal 'overvejes i forhold til deres sociale funktion'. Den første store lov i Storbritannien, Housing, Town Planning etc Act 1909 , anerkendte dette ved at give lokale myndigheder myndighed til at udvikle planlægningsordninger og ansætte inspektører med appel til et lokalt regeringsbestyrelse, i første omgang vedrørende sanitære forhold. Den fysisk planlægning Act 1947 , dog gjort mest kritiske ændring, der kræver, at enhver udvikling af jord krævede tilladelse fra den lokale regering, medmindre der var en relevant undtagelse. Siden da er moderne lovgivning vokset til et lokalt, regionalt og nationalt system med planlovgivning. Sammen med regler om tvangskøb er det designet til at sikre, at ejendomsbrugen bestemmes af de mennesker i samfundet, der er mest berørt.

" Nye byer " er store eksempler på national infrastrukturplanlægning. Byer som Milton Keynes (est. 1967) kan udpeges af centralregeringen i henhold til New Towns Act 1981 , selvom magterne næsten ikke har været brugt siden 1970'erne.

I dag indeholder by- og landplanloven 1990 de grundlæggende planlægningsregler. § 57 kræver tilladelse til 'udvikling' af jord. Afsnit 55 definerer 'udvikling' som bygning, teknik, minedrift eller foretagelse af materielle ændringer i bygningen, herunder nedrivning eller opdeling af et hjem i to. Stk. 2 undtager dog ændringer af boliger til noget, der er forbundet med nydelse, til landbrug eller skovbrug eller ændringer af en ejendoms anvendelse inden for et sæt ejendomsklasser. For mange mennesker, der foretager ændringer i erhvervsejendomme, bliver by- og landplanlægningsbekendtgørelsen (brugsklasser) 1987 derefter relevant. Hver ejendomsbrug har en klasse. Klasse A1 omfatter butikker som boghandlere eller frisører, klasse A3 inkluderer caféer, klasse C1 er hoteller, og klasse C3 er boliger. Hvis der foretages en ændring af en ejendoms brug inden for en klasse, er der ikke behov for tilladelse til ændringer. Hvis der gives tilladelse, kan det være ubetinget, eller i henhold til § 106 kan den lokale myndighed vedlægge betingelser, som grundejeren skal følge. Sektionerne 171A til 196C indeholder håndhævelsesreglerne, som omfatter at tillade lokale myndigheder at opkræve personer for lovovertrædelser for overtrædelse af planlægningsregler og for at have adgang til ejendom. I henhold til § 171B kan der imidlertid ikke være nogen tiltale: grundejeren bliver immun. Afsnit 197 til 261 indeholder detaljerede regler om spørgsmål såsom træer, reklamer, motorveje. For virksomheder, der vil blive brugt til bestemte formål, f.eks. Restauranter, pubber eller klubber, indeholder licensloven 2003 de procedurer, hvormed virksomheder kan erhverve en licens fra deres lokale myndighed og betingelserne (herunder handelstidspunkt, alkoholbestemmelse, og støjniveau), hvorunder virksomheden skal vedligeholdes.

• Udviklingskontrol i Det Forenede Kongerige
• Bygningsregler i Det Forenede Kongerige
• Lov om boligstøtte, byggeri og regenerering 1996
• Bolig- og regenereringslov 2008 , planlov 2008
• Landudnyttelsesundersøgelse i Storbritannien (1930)
• UK administrativ lov , Local Government Act 1888 og lokalråd
• Highways Act 1555 (lokale myndigheder og beboere med ansvar for veje), Turnpike trusts , Highway Act 1835 , Highways Act 1980 (oprettelse og vedligeholdelse af motorveje)
• Ex parte Lewis [1888] 21 QBD 191 (landsby grøn ikke en motorvej) Suffolk County Council mod Mason [1979] AC 705
• Transport- og værkloven 1992 (c 42)
• Metropolis Water Act 1852 , Metropolitan Water Board , Water Act 1973 og Water Act 2003
• Public Health Act 1875 (c 55) om lokale offentlige forsyningsvirksomheder, herunder kloakker, vandforsyning, gadebelysning, fortove, parker. Nu, Public Health Act 1961
• Jernbaner, elektricitet, gasrør, telekommunikation.

Boliger og lejerrettigheder

Tom Collins House Newcastle afspejler moderne design i rådsboliger og koster £ 42 om ugen i 2012.

• Kronegods
• Office of Works (est 1378) og Ministry of Works (Storbritannien)
• Arbejdsklasseloven 1890
• Boliger, Byplanlægning osv. Lov 1909
• Tudor Walters Committee (1917)
• Boliger, Byplanlægning osv. Lov 1919 , efterkrigsboliger, der passer til helte
• Boliglov 1930 , slumklarering
• Lov om bolig (midlertidig indkvartering) 1944
• Parker Morris Committee (1961)
• Housing Act 1980 and Right to Buy , kopierede Horace Cutlers politik i GLC, Estmanco Ltd mod GLC
• Local Government, Planning and Land Act 1980 , afsluttede obligatoriske krav om at bygge huse
• Boligloven 1988 fjernede statsfinansiering til nye boliger
• Barker Review of Housing Supply (2004)
• Boligforening
• Huslejeregulering og huslejeregulering i England og Wales
• Historie om huslejekontrol i England og Wales
• Boligprisindeks , rimelige boliger
• Huslejekontrol i Skotland
• Udlejer- og lejerlov 1851
• Udlejer- og lejerlov 1927 , der kompenserer lejere for forbedringer
• Agricultural Holdings Act 1948
• Gladstone mod Bower [1960] 2 QB 384
• Udlejer- og lejerlov 1954
• Udlejer og lejer Act 1987
• Udlejer- og lejerlov 1988
• Landbrugslejelov 1995
• Udlejer og lejer (Covenants) Act 1995
• Udlejer og lejerlovændring (Irland) Act 1860
• Afsnit 8 meddelelse
• Sikret lejemål og Assured kortere lejemål
• Localism Act 2011

Landbrug og skovbrug

Landbruget repræsenterede 0,6% af Storbritanniens BNP i 2010, beskæftigede 1,52% af arbejdsstyrken og genererede 4,38 milliarder pund om året. Der er 18,3 millioner hektar eller 45220285 acres. En hektar er 2,47 hektar).

• Britisk landbrugsrevolution
• Landbrugsloven 1947
• Fælles landbrugspolitik
• England Rural Development Program , EU -finansiering til miljøledelse
• Charter of the Forest 1217 , ret til adgang til Royal forest for gratis mænd og The Rime of King William i 1087
• Liste over antikke skove i England
• Lov om afgrænsning af skove 1640
• Dean Forest Act 1667
• New Forest Act 1697
• Indian Forest Acts, 1865 og 1878 og Indian Forest Act, 1927
• Skovbrugslov 1951
• Wild Creatures and Forest Laws Act 1971
• Skovbrugskommissionen
• Forestry Act 1981
• Bevaring i Det Forenede Kongerige
• G Hardin, ' Tragedy of the Commons ' (1968) 162 Science 1243–1248
• E Ostrom , J Burger, CB Field, RB Norgaard og D Policansky, 'Revisiting the Commons: Local Lessons, Global Challenges' (1999) 284 Science 278

Ressourceudvinding

• Case of Mines (1561), Society of Mines Royal og Company of Mineral and Battery Works og Mines Royal Act 1689
• Kulminedrift i Det Forenede Kongerige
• Kulindustriloven 1994 (c 21)
• Hydraulisk brud i Det Forenede Kongerige
• Petroleumslov 1998
• Continental Shelf Act 1964
• Offshore Safety Act 1992
• Oliebeskatningsloven 1975
• Oil and Pipelines Act 1985
• Gaslov 1986
• Forsyningslov 2000

Naturbeskyttelse

• Nationalparker og adgang til landskapsloven 1949
• Nationalparker i England og Wales og Nationalparker i Skotland
• Ancient Monuments and Archaeological Areas Act 1979
• Miljøloven 1995
• Countryside and Rights of Way Act 2000
• Lov om planlægning (fredede bygninger og bevaringsområder) 1990
• Commons Act 2006
• E Fisher, B Lange og E Scotford, Environmental Law: Text, Cases and Materials (2013) ch 20 (Nature conservation)

Miljøbeskyttelse

Vindkraft i Det Forenede Kongerige var kilden til omkring 3% af den samlede elproduktion i 2009.

• Gener i engelsk lov og overtrædelse i engelsk lov
• Aldreds sag (1610) 9 Co Rep 57b; (1610) 77 ER 816, lugt af svinestier
• R v Stephens (1866) LR 1 QB 702, strengt ansvar for lovbrud mod dumping
• Rylands mod Fletcher [1868] UKHL 1
• Miljøstyrelsen
• Ukrudtslov 1959
• Badgers Act 1991
• Lov om beskyttelse af grævlinger 1992
• Miljøbeskyttelseslov 1990
• Europakommissær for miljø
• Det europæiske klimaændringsprogram
• Vandrammedirektiv
• Wildlife and Countryside Act 1981
• Fugledirektivet
• Habitatdirektiv
• FN's miljøprogram
• Klimaændringsloven 2008 , plan- og energiloven 2008 , energiloven 2008 og energiloven 2010 , energiloven 2011
• E Fisher, B Lange og E Scotford, Environmental Law: Text, Cases and Materials (2013) kap. 14 (Vandforurening), 15 (Luftforurening og klimaændringer), 16 (Affaldsregulering), kap. 17 (Integreret forureningsbekæmpelse) , 21 (jordforurening)

Investering og beskatning

Piccadilly Circus i det centrale London.

• Trustee Act 2000 s 8, kuratorer bemyndiget til at investere i britisk fast ejendom
• Forvaltet fond
• Investering i fast ejendom og selskabsskattelov 2010, afsnit 518 til 609
• Tiende
• Hospitaler for fattigloven 1572
• Lov til lindring af de fattige 1601
• Vinduesafgift (1696)
• Arveafgift (Storbritannien)
• Finanslov 1999
• Stempelafgift i Det Forenede Kongerige
• Grundskyld
• kommuneskat
• Local Government Finance Act 1992
• Forretningspriser i England og Wales
• Local Government Finance Act 1988

International lov

Et foto fra NASA , der viser Europa, Afrika og Asien.

• Kolonialisme og imperialisme
• Det britiske imperium
• Suverænitet og fælles arv for menneskeheden , territorial tvist
• Ejendomsret
• Australsk ejendomsret
• Sydafrikansk ejendomsret
• Grundejerskab i Canada
• Jordkøb i Indien
• Israels jord- og ejendomslove
• Kinesisk ejendomsret
• Slum og ret til bolig
• Mabo sag
• Vandrettigheder og mineralrettigheder
• Indfødte jordrettigheder
• Aboriginal titel
• Delgamuukw v. British Columbia (1997)

Teori

• Aristoteles , Politik (350 f.Kr.) Bog II, del V, "Ejendom bør i en vis forstand være almindelig, men som hovedregel privat; for når alle har en særlig interesse, vil mænd ikke klage over hinanden, og de vil gøre flere fremskridt, fordi hver enkelt vil tage sig af sin egen virksomhed ... Og yderligere er der den største fornøjelse ved at gøre en venlighed eller service til venner eller gæster eller ledsagere, som kun kan gengives, når en mand har privat ejendom. Disse fordele går tabt ved overdreven forening af staten. "
• J Locke , anden traktat om civilstyre (1690)
• JJ Rousseau , Diskurs om ulighedens oprindelse (1754) "Den første mand, der efter at have indhegnet et stykke jord, sagde" Dette er mit "og fandt folk naive nok til at tro ham, at mennesket var den sande grundlægger af civil Fra hvor mange forbrydelser, krige og mord, fra hvor mange rædsler og ulykker måske ingen havde reddet menneskeheden, ved at trække i stængerne eller fylde grøften og råbe til sine medmennesker: Pas på at lytte til denne bedragere. ; du er fortrudt, hvis du engang glemmer, at jordens frugter tilhører os alle, og jorden selv til ingen. "
• FC Savigny , Recht des Besitzes (1803)
• G Hegel , Philosophy of Right (1820)
• P Proudhon , Hvad er ejendom? (1840) 'Jeg afslører en sandhed, hvis udvikling vi forgæves kan forsøge at arrestere; Jeg skriver præamblen til vores fremtidige forfatning. Dette forslag, der forekommer dig blasfemisk-EJENDOM ER TYVERI-ville, hvis vores fordomme tillod os at overveje det, blive anerkendt som et lyn for at beskytte os mod det kommende tordenvejr; men for mange interesser står i vejen! ... må der ikke ske retfærdighed og vores uddannelse være færdig? EJENDOM ER TYVERI! ... sikke en revolution i menneskelige ideer! '
• K Marx , brev til KB Schweizer (1. februar 1865) '... da "tyveri" som tvangskrænkelse af ejendom forudsætter eksistens af ejendom, indviklede Proudhon sig i alle mulige fantasier, uklare selv for sig selv, om sand borgerlig ejendom . Under mit ophold i Paris i 1844 kom jeg i personlig kontakt med Proudhon. Jeg nævner dette her, fordi jeg i et vist omfang også har skylden ... I løbet af lange debatter, der ofte varede hele natten, smittede jeg ham meget til skade for hegelianismen, som han på grund af hans mangel på tysk kunne ikke studere ordentligt. '
• Lochner æra
• F Neumann , Behemoth (1941) ch III. 209-210, ejendom i forbrug og ejendom over produktionsmidlerne, som giver kontrol over andre menneskers liv.

Se også

• Ordliste over jordlovgivning
• Lov i Det Forenede Kongerige
• Engelsk lov
• Lov om ejendomsret 1925
• Engelsk stoler på lov
• Ejendomsklassificering i Storbritannien

Noter

Referencer

Artikler

• S Anderson, 'Jordlovstekster og forklaringen fra 1925' (1984) 37 Aktuelle juridiske problemer 63
• P Birks , 'Inden vi begynder: fem nøgler til jordlovgivning' i Bright and Dewar, Land Law: Themes and Perspectives (1998) 457–486
• B Bogusz, 'Bringing Land Registration into the 21th Century-The Land Registration Act 2002' (2002) 65 MLR 556
• S Bright, "Undgå lejelovgivning: skam og kontrahering revideres" [2002] CLJ 146
• JC Coffee, 'Hvad gik der galt? En indledende undersøgelse af årsagerne til finanskrisen i 2008 '(2009) 9 (1) Journal of Corporate Law Studies 1
• MR Cohen , 'Ejendom og suverænitet' (1927) 13 Cornell LQ 8
• L Fuller, 'Overvejelse og form' (1941) 41 CLR 799
• C Harpum, 'Midland Bank Trust Co Ltd mod Green' (1981) 40 CLJ 213
• J Hill, 'Intention og oprettelse af ejendomsrettigheder: Er lejeaftaler anderledes?' (1996) 16 LS 200
• N Jackson, 'Over-reach in Registered Land Law' (2006) 69 MLR 214.
• HWR Wade, 'Land Charge Registration reviewed' [1956] CLJ 216

Bøger

• W Blackstone, Kommentarer til Englands love (1765) Bog II, Of the Things of Things
• S Bright, udlejer og lejerlov i kontekst (2007)
• E Fisher, B Lange og E Scotford, Environmental Law: Text, Cases & Materials (OUP 2013)
• S Gardner, An Introduction to Land Law (2. udgave 2009)
• N Gravells (red), Landmark Cases in Land Law (2013)
• K Grey og SF Gray, Land Law (OUP 2011)
• KJ Gray og PD Symes, Real Property and Real People: Principles of Land Law (Butterworth og Co 1981). ISBN  0-406-59111-3 .
• M Gregory og M Parrish, Essential Law for Grundejere og Landmænd (2. udgave Collins 1987) ISBN  978-0-00-383269-3 .
• C Harpum, S Bridge og M Dixon, Megarry and Wade: The Law of Real Property (Sweet og Maxwell 2008)
• WS Holdsworth , A history of English law (3. udgave 1923) Bog III, The Middleeval Common Law (1066–1485) bind 2 og 3
• JA MacKenzie og M Phillips, Textbook on Land Law (OUP 2006)
• FW Maitland , egenkapital. Også handlingsformerne ved fælles lov (1910) archive.org, redigeret af AH Chaytor og WJ Whittaker
• B McFarlane, N Hopkins og S Nield, jordlovgivning : tekst, sager og materialer (2. udgave 2012)
• TBF Ruoff, en englænder ser på Torrens System (1957)
• S Worthington, personlig ejendomsret: tekst og materialer (Hart 2000)

Rapporter

• Kommissionens rapport om registrering af titel (1857) HCP xxi 245
• Royal Commission on the Operation of the Land Transfer Act (1870) HCP xviii 595
• Royal Commission on the Land Transfer Acts, anden og sidste rapport (1911)
• Rapport fra Sir Leslie Scotts udvalg (1919) Cmd 424
• Law Commission, Transfer for Land: Trusts of Land (1989)

eksterne links

• Liste over førende ejendomssager på Bailii.org