Andet realkreditlån - Second mortgage

Anden realkreditlån, der almindeligvis omtales som junior tilbageholdsret , er lån med sikkerhed i en ejendom ud over den primære pant . Afhængigt af det tidspunkt, hvor det andet realkreditlån stammer, kan lånet opbygges som enten et selvstændigt andet realkreditlån eller et andet realkreditlån. Mens et selvstændigt andet realkreditlån åbnes efter det primære lån, stammer dem med en sparegrisstruktur samtidigt med det primære realkreditlån. Med hensyn til den metode, hvormed midler trækkes tilbage, kan andet realkreditlån arrangeres som lån til egenkapital eller kreditværdier til egenkapital . Boliglån ydes for det fulde beløb på lånetidspunktet i modsætning til kreditværdier i hjemmet, der giver boligejeren adgang til et forudbestemt beløb, der tilbagebetales i løbet af tilbagebetalingsperioden .

Afhængigt af lånetypen kan renterne på det andet realkreditlån være faste eller varierede i løbet af låneperioden. Generelt er andet realkreditlån underlagt højere renter i forhold til det primære lån, da de besidder et højere risikoniveau for den anden panthaver. I tilfælde af afskærmning , hvor låntager misligholder på fast ejendom lån, ejendommen bruges som sikkerhedsstillelse for at sikre lånet er solgt til løn gæld til både realkreditlån. Da det andet realkreditlån har et underordnet krav på salg af aktiver , modtager det andet realkreditinstitut det resterende provenu, efter at det første realkreditlån er betalt fuldt ud, og kan derfor ikke tilbagebetales fuldstændigt. Udover løbende afdrag på renter pådrager låntagere sig de første omkostninger i forbindelse med oprindelse, anvendelse og vurdering af lånet. Gebyrer vedrørende behandling og tegning af det andet pant betegnes henholdsvis ansøgningsgebyr og oprindelsesgebyr. Låntagere er også underlagt ekstraomkostninger, der opkræves af långiver , taksator og mægler .

Ved refinansiering , hvis husejeren ønsker at refinansiere det første realkreditlån og beholde det andet realkreditlån, skal husejeren anmode om en underordning fra den anden långiver for at lade den nye første udlåner træde ind i den første lienhaverposition. På grund af långiverens retningslinjer er det sjældent, at konventionelle lån til en ejendom har et tredje eller fjerde pant. I situationer, hvor en ejendom går tabt til afskærmning, og der er ringe eller ingen egenkapital , har den første panthaver mulighed for at anmode om et forlig for mindre med den anden panthaver for at frigøre det andet pant fra ejendomsretten. Når den anden panthaver frigiver sig fra titlen, kan de komme efter boligejeren i civil domstol for at forfølge en dom. På dette tidspunkt er den eneste mulighed for husejeren at acceptere dommen eller indgive konkurs .

Anden realkreditlån

Engangsbeløb

Andet realkreditlån findes i to hovedformer: lån til egenkapital og kreditværdier til hjemmekapital. Et boliglån, almindeligvis omtalt som et engangsbeløb, ydes for det fulde beløb på tidspunktet for lånets oprindelse. Renter på sådanne lån er faste for hele låneperioden, som begge bestemmes, når det andet realkreditlån i første omgang ydes. Disse lukkede lån kræver, at låntagere foretager afdrag på principper og renter månedligt i en amortiseringsproces. Renteindbetalinger er omkostninger forbundet med låntagning, mens det betalte princip reducerer lånesaldoen. For hver efterfølgende tilbagebetaling forbliver det samlede beløb konstant, men den del, der er relateret til renteomkostningerne, falder, mens det beløb, der svarer til princippet, stiger. Dette sikrer, at lånet er fuldstændig betalt ved afslutningen af betalingsplanen. Boliglån bruges ofte til konsolidering af gælden eller løbende forbrugsudgifter, da der generelt er lavere risiko forbundet med faste renter.

Kreditlinje

Home equity -kreditlinjer er åbne lån, hvor det lånte beløb hver måned kan variere efter boligejerens skøn. Disse lån tilbyder fleksible tilbagebetalingsplaner og er underlagt variable renter, der potentielt kan stige eller falde i løbet af låneperioden. Låntagere har adgang til det linjebeløb, der er forudbestemt på tidspunktet for lånets oprindelse, men er ikke forpligtet til at trække beløb, hvis de ikke ønsker det. Den roterende kreditfacilitet giver låntagerne fleksibiliteten til kun at trække beløb, når det er påkrævet for at undgå renter på unødvendig kredit. Dette sikrer, at et minimumsgældsniveau fastholdes, da månedlige tilbagebetalinger kun svarer til de anvendte beløb frem for det fulde tilgængelige beløb. Boliglån bruges ofte, når låntagere forudser fremtidige forbrugsudgifter samt kreditstød, der påvirker adgangen til kredit i fremtiden.

Anden realkreditlånstruktur

Standalone second lien deals udstedt, 1995-2006

Standalone andet realkreditlån

Andet realkreditlån kan struktureres som enten en selvstændig aftale eller et sparegrislån. Standalone andet realkreditlån åbnes efter det primære realkreditlån for at få adgang til egenkapital uden at forstyrre det eksisterende arrangement. Typisk køber boligkøberen et primært pant for det fulde beløb og betaler den nødvendige 20 procent forskudsbetaling . I løbet af låneperioden øger månedlige tilbagebetalinger af realkreditlån og stigende ejendomspriser ejendommens egenkapital. I sådanne tilfælde kan enkeltstående realkreditlån bruge ejendommens egenkapital som sikkerhed for at få adgang til yderligere midler. Denne finansieringsmulighed tilbyder også konkurrencedygtige renter i forhold til usikrede personlige lån, der reducerer månedlige tilbagebetalinger. Med henvisning til usikrede personlige lån er långivere udsat for et større risikoniveau, da der ikke kræves sikkerhed for at sikre eller garantere de skyldige beløb. Hvis låntageren ville misligholde deres tilbagebetalinger, er långiveren ikke i stand til at sælge aktiver til dækning af den resterende gæld. Følgelig sikrer anden realkreditlån ikke kun adgang til større beløb, men også lavere renter sammenlignet med lån uden sikkerhed. Med øget pengestrøm bruges andet realkreditlån til at finansiere en række udgifter efter lånets skøn, herunder renoveringer af hjemmet, collegeundervisning, lægeudgifter og gældskonsolidering.

Piggyback andet realkreditlån

Piggyback andet realkreditlån stammer samtidigt med det første realkreditlån, der finansierer køb af et hjem i en enkelt lukningsproces. I en konventionel pantordning får boligkøbere lov til at låne 80 procent af ejendommens værdi, samtidig med at der udbetales en forskudsbetaling på 20 procent. Dem, der ikke er i stand til at opnå efterbetalingskravet, skal betale merudgiften til privat realkreditforsikring (PMI), der tjener til at beskytte långivere i tilfælde af afskærmning ved at dække en del af den udestående gæld, som køberen skylder. Derfor er muligheden for at åbne et andet realkreditlån specifikt gældende for købere, der har utilstrækkelige midler til at betale en 20 procent forskudsbetaling og ønsker at undgå at betale PMI . Typisk er der to former, som piggyback andet realkreditlån kan tage. Den mere almindelige af de to er 80/10/10 realkreditlånsordningen, hvor huskøberen får 80 procent lån til værdi (LTV) på det primære realkreditlån og 10 procent LTV på det andet realkreditlån med 10 procent ned betaling. Spargrisens andet realkreditlån kan også finansieres gennem en lånestruktur på 80/20. I modsætning til den tidligere metode kræver denne ordning ikke en forskudsbetaling, mens huskøbere stadig tillader 80 procent LTV på det primære pant og 20 procent LTV på det andet pant.

Tilbagebetaling

Løbende afdrag på renter

Varierende rentepolitikker gælder for forskellige typer anden realkreditlån. Disse omfatter lån til egenkapital og kreditværdier til hjemmekapital. Hvad angår lån til egenkapital, forskudsgiver långivere det fulde beløb på tidspunktet for lånets oprindelse. Derfor er husejere forpligtet til at foretage tilbagebetalinger af princippet og renter for hele beløbet på en månedlig tidsplan. Den faste rente, der opkræves på sådanne lån, fastsættes på lånetidspunktet, hvilket sikrer konstante månedlige tilbagebetalinger gennem hele låneperioden. I modsætning hertil er kreditværdier i hjemmet åbne og baseret på en variabel rente. I låneperioden må husejere låne op til et forud fastlagt beløb, som skal tilbagebetales i løbet af tilbagebetalingsperioden. Selvom variable renter kan tillade lavere indledende tilbagebetalinger, har disse renter potentiale til at stige i løbet af tilbagebetalingsperioden. Anden realkreditrente er også fradragsberettiget, da visse betingelser er opfyldt. Denne fordel ved andet realkreditlån reducerer låntagers skattepligtige indkomst med værdien af renteudgiften. Generelt er de samlede månedlige tilbagebetalinger på det andet realkreditlån lavere end for det første realkreditlån. Dette skyldes det mindre lån, der er lånt i det andet realkreditlån i forhold til det primære lån, snarere end forskellen i rente. Anden realkreditrenter er typisk højere på grund af den relaterede risiko ved sådanne lån. I tilfælde af afskærmning tilbagebetales det primære pant først med de resterende midler, der bruges til at opfylde det andet realkreditlån. Dette oversætter til et højere risikoniveau for den anden realkreditinstitut, da de er mindre tilbøjelige til at modtage tilstrækkelige midler til at dække de lånte beløb. Følgelig er andet realkreditlån underlagt højere renter for at kompensere for den tilhørende risiko for afskærmning.

Afslutningsomkostninger

Anden pantsættere er underlagt forudbetalte gebyrer i forbindelse med lukningsomkostninger for at få pant i tillæg til løbende betalinger . Disse inkluderer ansøgnings- og oprindelsesgebyrer samt gebyrer til långiver, taksator og mægler. Ansøgningsgebyret opkræves af potentielle låntagere for behandling af den anden realkreditansøgning. Dette gebyr varierer mellem långivere og refunderes typisk ikke. Oprindelsesgebyret opkræves efter långiverens skøn og er forbundet med omkostningerne ved behandling, tegning og finansiering af det andet realkreditlån. Også omtalt som långiverens gebyr, point er en procentdel af lånet, der opkræves af långiveren. Når hvert punkt oversættes til en procentdel af lånebeløbet, har låntagere mulighed for at betale dette gebyr for at sænke lånerenten. Mens betalingspunkter øger forudbetalinger, er låntagere underlagt lavere renter, der reducerer månedlige tilbagebetalinger over låneperioden. Anden realkreditlån er afhængig af ejendommens egenkapital, som sandsynligvis vil variere over tid på grund af ændringer i ejendommens værdi. Professionelle vurderingsmænd, der vurderer markedsværdien af boligen, resulterer i en ekstra omkostning for potentielle låntagere. Et mæglergebyr, der er forbundet med tjenesten med rådgivning og arrangering af det andet pant, påløber også låntagere.

Tendenser i andet realkreditlån

Gennemsnitlige salgspriser for nye boliger solgt i USA, 1963-2016

Ejendomspriser

Eskalerende ejendomspriser er almindelige i lavrentemiljøer, der øger låneevnen ud over lavere garantistandarder og realkreditproduktinnovation, der giver større adgang til kredit. Disse faktorer bidrager til en stigning i efterspørgslen efter fast ejendom og boligpriser. Implikationen af sådanne miljøer er stigningen i omkostningerne ved køb af en ejendom i form af forskudsbetalinger og månedlige tilbagebetalinger af realkreditlån. Mens konventionelle primære realkreditlån tillader boligkøbere at låne op til 80 procent af ejendommens værdi, er de betinget af en 20 procent forskudsbetaling. Boligkøbere, der ikke har tilstrækkelige midler til at opfylde dette krav, skal betale primær realkreditforsikring (PMI) ud over renter på det primære lån. Denne udgift kan variere i omkostninger afhængigt af størrelsen af forskudsbetaling, kreditværdighed og lånetype. Af denne grund er anden realkreditlån særligt attraktiv i værdsættelse af boligmiljøer, da de tillader boligkøbere med en mindre end 20% forskudsbetaling at låne yderligere beløb for at kvalificere sig til et primært realkreditlån uden køb af PMI. Disse utraditionelle realkreditprodukter kan reducere omkostningerne ved at finansiere et hjem eller gøre det muligt for huskøbere at kvalificere sig til dyrere ejendomme. Fra en långivers perspektiv skaber stigende ejendomspriser incitamentet til at oprette realkreditlån, da kreditrisikoen kompenseres af den stigende værdi af ejendommen. Af samme grund har eksisterende husejere adgang til større egenkapital, som kan bruges som kilde til yderligere midler ved at åbne et andet realkreditlån. I takt med at priserne på ejendomsmarkedet fortsat stiger, har efterspørgslen efter andet realkreditlån og andre ikke-traditionelle realkreditprodukter en tendens til at stige.

Renter

Lavere renter øger kapaciteten til at opretholde et givet gældsniveau og tilskynder boligejere til at trække egenkapital tilbage i form af anden realkreditlån. Specifikt reducerer lavere renter renterne på lån og reducerer de samlede låneomkostninger. I forbindelse med realkreditmarkederne betyder dette lavere månedlige realkreditbetalinger til boligejere og yderligere incitamenter for potentielle boligkøbere til at øge lånet. Dette påvirker lånebeløbet udover antallet af ansøgere, der kvalificerer sig til højere gældsniveauer. Med hensyn til en faldende rente er lavindkomstkøbere, der tidligere ikke var berettigede, i stand til at kvalificere sig til billigere boliglån på trods af højere gæld til indkomst .

Historie om andet realkreditlån

Australien

Inden finansiel deregulering i 1980'erne var det australske realkreditmarked domineret af et lille antal banker og långivningsinstitutter. Dette pålagde et begrænset konkurrencepres, da det finansielle system blev lukket for udenlandske banker og offshore -transaktioner. På grund af streng reguleringspraksis i 1960'erne var banker konkurrencemæssigt ulempe i forhold til ikke- bankmæglere, hvilket førte til et tab i markedsandele . Dette fortsatte, indtil realkreditmarkedet blev økonomisk dereguleret i 1980'erne, hvilket tillod bankerne at operere mere konkurrencedygtigt mod finansielle virksomheder, handelsbanker og byggefællesskaber . Efter dette blev realkreditmarkedet yderligere udsat for international konkurrence, som gav finansielle institutioner større kredit. I denne periode steg brugen af finansielle mæglere mellem låntagere og långivere, da realkreditmæglere kom ind på markedet. Denne komponent i ikke-banksektoren voksede betydeligt i løbet af 1990'erne og bidrog til 10 procent af alle boliglån, der blev skrevet. På grund af stor efterspørgsel efter fast ejendom blev boliglån ekstremt rentable, hvilket øgede konkurrencen om etablerede banker. Mens eksisterende långivere begyndte at tilbyde bryllupsrejse lån med nedsatte renter i det første år, tøvede de med at sænke de variable variable renter, da dette ville sænke renterne på eksisterende lån. I modsætning hertil brugte realkreditmæglere securitisation til at opnå billig finansiering og tilbyde renter 1 til 1,5ppt lavere end eksisterende långivere. Ved at oprette lån og sælge dem til værdipapirer opnåede realkreditmæglere provisioner og gebyrer for oprettelse uden at bevare risikoen for lån af lav kvalitet. Dette skabte stærke økonomiske incitamenter til at oprette store mængder lån uanset risikoen og afspejlede sig i de minimale adgangskvalifikationer for deltagerne, brug af provisioner til vederlag til mæglere, manglende ansvarlighed og dårlig rådgivning til forbrugerkunder. I kombination med dårlige standarder og praksis for realkreditlån tilbød ikke-banksektoren også en række finansielle produkter ud over traditionelle lån og realkreditlån. Produkterne omfattede andet realkreditlån, misligholdte lån, omvendte realkreditlån , andelskreditlån, internet- og telefonbankvirksomhed , mobile realkreditinstitutter, omlægningsfaciliteter, modregnede konti og betalingskort knyttet til realkreditlån. Efterhånden som væksten i den finansielle hensættelse steg, blev bankerne presset til at udnytte disse produkter og acceptere lavere marginer.

Forenede Stater

Dårlige underwriting -standarder fra banker og långivningsinstitutioner spillede en væsentlig rolle i den hurtige stigning i andet realkreditlån i begyndelsen af 2000'erne forud for Global Financial Crisis (GFC) i 2007. Dette var stærkt påvirket af økonomiske incitamenter og muligheder, der opstod under USA boligboble, der tilskyndede til mere risikofyldte lån og udlånspraksis. Realkreditmæglere og långivere tilbød overkommelige produkter med 100 procent LTV. Dette tilladte potentielle boligejere til at købe ejendomme med nul ned betaling og begrænset låntager dokumentation . Derudover leverede Fannie Mae og Freddie Mac lignende tilbud til låntagere med lav indkomst, herunder lån med LTV-forhold, der overstiger 90 procent af ejendommens værdi. Efterhånden som udlånsstandarderne fortsatte med at slappe af, udvidede LTV -forholdene sig til 107 procent, hvilket afspejlede boligkøbere, der rullede ansøgnings- og oprindelsesgebyrer på deres realkreditlån.

Dokumentation

At få et andet realkreditlån svarer til at købe et hus, idet långiveren kræver en række oplysninger og dokumentation for at træffe en beslutning om ansøgningen:

Betalingsstubber
Selvangivelser
Kontoudtog
Udfyldt låneansøgning
Dårlig udlånspraksis

Anden realkreditlån giver ofte potentielle problemer, der ikke er typiske ved et konventionelt boligkøb.

Ballonbetalinger
Frivillig forsikring
Forudbetaling sanktioner

Languages

In other projects