Statslige boliger - State housing

I modsætning til offentlige boliger i mange andre lande var meget af de newzealandske statsboliger i det 20. århundrede i form af eneboliger svarende til det typiske Kiwi-hus. Luftfoto af en 1947-udvikling i Oranga , Auckland .

Statslige boliger er et system med offentlige boliger i New Zealand , der tilbyder billige lejeboliger til beboere med lave til moderate indkomster. Omkring 69.000 statshuse ledes af Kāinga Ora - Homes and Communities , hvoraf de fleste ejes af kronen. Der findes over 31.000 tidligere statshuse, som nu er privatejet efter store salg i de seneste årtier. Siden 2014 har statslige boliger været en del af et bredere socialt boligsystem, som også inkluderer privatejede billige boliger.

Et arketypisk statshus fra 1930'erne og 1940'erne er et fritliggende hus med to eller tre soveværelser i hytte-stil med beklædning af vejrbræt eller murstensfiner, et stejlt hipt flisetag og vinduer med trævinduer i flere vinduer . Tusinder af disse huse blev bygget over hele New Zealand som statsboliger og som private boliger efter Anden Verdenskrig, da regeringen begyndte at sælge deres tegninger og planer i et forsøg på at fremskynde boligbyggeriet. Disse huse, også kendt som "tidligere statshuse" for at skelne dem fra moderne statslige boliger, har ry for at være velbyggede og er meget efterspurgte af ejendomskøbere, især efter den utætte boligkrise i 1990'erne og 2000'erne ramte købernes tillid til nyere lager.

Historie

Den liberale regering

Byarbejderboliger i New Zealand i det 19. århundrede var af dårlig kvalitet med overbelægning, spinkelt byggeri, lidt offentligt rum, ofte forurenet vand og mangel på faciliteter til bortskaffelse af affald eller spildevand. Lokale organer var ikke interesserede i at håndhæve eksisterende regler, såsom minimumsgade bredder, som muligvis har forbedret boliger eller i retsforfølgelse af slum udlejere.

Den liberale regering , der først blev valgt i 1890, troede, at slumkvartererne ville ophøre med at være et problem, da arbejdere flyttede til landet for at blive landmænd eller småbyhandlere. I stedet fortsatte byerne med at vokse. En parallel idé om at stille regeringsejede arealer i udkanten af ​​byerne til rådighed for arbejdere til at skabe småbedrifter kunne ikke få trækkraft, fordi de billige pendeltog, der kunne have transporteret dem til deres arbejdspladser, ikke blev etableret, og regeringen gav ikke lån til bygning eller tillade køb af selvstændig jord i områderne.

13 Patrick Street i Petone var et af de første huse bygget under 1905 Workers 'Wwellings Act

Premierminister Richard Seddon indførte loven om arbejderboliger i 1905 for at give velbyggede forstæderhuse til arbejdere, der tjente mindre end £ 156 om året. Han argumenterede for, at disse huse ville forhindre fald i levestandarden i New Zealand og øge de disponible penge til arbejdstagerne uden at øge arbejdsgiverens omkostninger. Ved at bryde private udlejers kontrol over lejeboliger, ville boligomkostningerne for alle falde. Lovforslaget blev vedtaget med 64 stemmer mod 2, på trods af kritik over ordningens omkostninger, afstanden husene ville være fra arbejdspladser, især havne, og manglen på levering til Maori. Seddon anslog, at der skulle bygges 5.000 huse under ordningen.

Loven tillod arbejdstagere at leje ugentligt, leje i 50 år med fornyelsesret eller leje med ret til at købe i en periode på mellem 25 og 41 år. I praksis annoncerede regeringen ikke oprindeligt den ugentlige leje, men understregede lejekontrakten med ret til at købe. Loven specificerede, at arbejdstagere kunne være mænd eller kvinder, men kvinder blev afskåret fra at ansøge om husene, fordi regeringen var bekymret for, at der kunne oprettes "huse med dårlig omdømme".

Standarden for materialer og konstruktion var høj, fordi regeringen var fast besluttet på, at husene ikke ville blive slumkvarterer. Loven specificerede, at lejen skulle være 5% om året af kapitalomkostningerne for huset og jorden sammen med forsikring og satser. Den oprindelige specifikation var, at huse ikke skulle koste mere end £ 300, men dette blev hævet til £ 350-400, afhængigt af byggematerialer, ved ændringsloven fra 1905. Dette resulterede i ugentlige huslejer på mellem 10s 6d og 12s 7d. Alle husene havde fem værelser - en stue, et køkken / spisestue og tre soveværelser - samt et badeværelse. Dette tillod drenge og piger at få separate soveværelser fra hinanden. Nogle huse blev bygget af træ, nogle af beton og nogle af mursten.

Femogtyve huse blev bygget på Petone i 1905. Der modtoges kun fire ansøgninger om at leje dem. Arbejdstagere kunne nå Wellington med en 20-minutters gåtur efterfulgt af en 30-minutters togtur, men toget kostede yderligere to shilling om ugen. Dette efterlod en familie ikke bedre stillet end at fortsætte med at leje i Wellington. Regeringen blev tvunget til at tillade ugentlige lejemål og at hæve det maksimale indkomstniveau for at tiltrække familier til husene. Andre bosættelser som den i Belleknowes , Dunedin havde også problemer med at finde lejere. Huse bygget i de centrale forstæder, såsom de otte i Newtown og tolv i Sydenham, New Zealand , tiltrak lejere meget lettere.

Efter Seddons død i 1906 tillod regeringen Advances to Workers Act byjordsejere at låne op til £ 450 fra regeringen til lave renter for at bygge deres egne huse. Dette viste sig at være meget mere populært end det statslige boligsystem. I alt kun 126 huse blev bygget i henhold til lov om arbejderboliger inden 1910. En erstatningslov for arbejdere i det år tillod jordløse byarbejdere at bygge et hus på et depositum på kun 10 £. Mens det stadig tillod arbejdstagere at leje eller lease deres hjem fra regeringen, blev ansøgere, der var villige til at købe, begunstiget. Statshuse blev solgt af reformregeringen fra 1912 og fremefter.

Den første arbejdsregering

På det tidspunkt, hvor det blev valgt i 1935, havde den første arbejdsregering ingen planer om at indføre statslige boliger. Det nationaliserede Mortgage Corporation, der blev oprettet i 1935 af koalitionsregeringen for at yde boliglån med lav rente.

Efter en avis New Zealand Truths kampagne mod slumkvarterer og erkendelsen af, at udlån til realkreditlån ikke var effektive til at skaffe boliger til erstatning for dem, meddelte finansminister Walter Nash i 1936-budgettet, at der skulle bygges 5000 statshuse. Husene ville blive leveret af privat virksomhed med et institut for boligbyggeri oprettet til at føre tilsyn med bygningen og State Advances Corporation til at styre husene. Regeringen havde ikke kun til hensigt at skaffe boliger, men at stimulere arbejdspladser og produktion med byggeriet af husene, som så vidt muligt skulle bygges af New Zealand-materialer.

MP John A. Lee var ansvarlig for programmet (og for brugen af ​​billig Reserve Bank 1% kredit), men da han var en undersekretær snarere end en minister, havde han begrænset autoritet. Sir James Fletcher fra Fletcher Construction var en stor deltager.

Husene blev bygget i forstæderne, ikke i de indre byer, hvor slummen var. Dette skyldtes dels, at omkostningerne ved at bygge i de indre byer var højere, og dels fordi regeringen mente, at børn bedre blev rejst i forstadsområder snarere end på gaden. De fattige i byerne var også stort set ude af råd til huslejerne for de nye statshuse. Regeringen favoriserede ægtepar med mindst et barn som lejere for at tilskynde til en stigning i fødselsraten. Maori blev udelukket, dels fordi de ikke havde råd til huslejerne, men også fordi regeringen mente, at racerne skulle holdes adskilt.

Dixon Street Flats i Wellington

Næsten alle de statslige huse, der blev bygget af Labour-regeringen, var fritliggende, med noget land, hvor grøntsager kunne dyrkes og måske et par dyr holdes. Et par var semi-fritliggende, hvor to eller fire huse delte en sektion. Kun ca. 1,5% af de 30.000 huse, der blev bygget den 31. marts 1949, var i lejligheder, alle sammen i Auckland eller det større Wellington-område. Den første, der blev bygget, var familiehuse med lav stigning i Berhampore, og den største blok var de ti-etagers Dixon Street Flats i det centrale Wellington indeholdende 115 lejligheder med 1 soveværelse til par og enlige.

Den første af de nye statshuse stod færdig på 12 Fife Lane i Miramar , Wellington, i 1937. Premierminister Michael Joseph Savage og adskillige statsråder bar møbler ind i huset og overleverede nøglerne til lejerne. Til åbningen af ​​det første statshus i hver større by gentog en gruppe ministerråd denne ceremoni. De første lejere, David og Mary McGregor, betalte 1 £ 10'ers 3d ($ 3,03) husleje for 12 Fife Lane, ca. en tredjedel af deres £ 4 7s 9d ($ 8,78) ugentlige indkomst.

Ventelisten for statshuse var 10.000 i februar 1939. Husbygning kunne ikke følge med efterspørgslen og stoppede næsten i 1942, da ressourcerne blev allokeret til at imødekomme krigsindsatsens behov. Selvom byggeriet genoptages i 1944, var krigen, da krigen sluttede i august 1945, vokset til 30.000. Regeringen oprettede transitlejre for at give midlertidige boliger til familier, der ventede på statshuse. Prioritet gik til returnerede soldater.

I 1944 producerede Department of Native Affairs en rapport om de dårlige boligforhold i Māori i Auckland-forstaden Panmure . Denne og lignende rapporter forårsagede en ændring af politikken; regeringen ville nu bygge statshuse til Maori, der skulle forvaltes i fællesskab af State Advances Corporation og Department of Maori Affairs, som i mellemtiden var blevet omdøbt. Den nye politik var at krydse husholdningerne Mori og Pakeha (newzealændere af europæisk herkomst) (" peberpotte "), så Māori kunne "tilpasse sig ... til pakeha-levevisen". En sjælden undtagelse fra interspersalpolitikken var i Waiwhetu i Lower Hutt , hvor statshuse blev bygget omkring en central marer .

Selv om det nationale parti havde modsat sig statslige boliger i valgkampagnen i 1938 , hvilket tyder på, at det var et skridt i retning af nationalisering af privat ejendom, lovede det i 1949 at fortsætte med at bygge statshuse, men også at give lejere mulighed for at købe dem. De fleste mennesker ønskede at eje deres egne hjem, og denne politik hjalp National med at vinde valget.

1930'erne og 1940'erne statshus design

Et statshus layout fra 1930'erne. Dette er et tidligt design med måltiderne i stuen; senere statslige husplaner flyttede måltiderne til køkkenet.
Statshuse i Arapuni , Waikato, der viser mange af de udvendige funktioner, der er typiske for statshuse fra 1930'erne og 1940'erne.
En layoutplan for Savage Crescent-statens boligområde i Palmerston North . Området har 245 statshuse, alle bygget mellem 1938 og 1945.

Statshuse blev bygget ved hjælp af over 400 designs, så ingen to huse i et givet område var identiske. De var små efter nutidens standarder - det typiske gulvareal var 81,9 m 2 (882 sq ft) for en to-værelses hus og 98,0 m 2 (1055 sq ft) for en tre-værelses hus. Husene havde trærammer og gulve understøttet af bunker og en omkredsvæg. Udvendig beklædning var typisk træplader , murfiner eller asbestcementplader eller helvedesild. Tagene var typisk hofte eller gavl med en stejl stigning (30 grader) og blev beklædt med beton- eller lerfliser eller asbestcementplader. Windows på statens huse var af træ karm typen, med tre ruder lodret i større vinduer og to ruder i mindre vinduer.

Stuen blev betragtet som det sociale og rekreative knudepunkt i huset; det var det største rum og vendte mod nord for at fange den mest mulige sol. Køkkenet vendte mod øst for at fange morgensolen, mens soveværelserne vendte mod enten øst, nord eller vest for at fange sol en del af dagen. Hvor det var muligt, lå de private zoner i soveværelserne, badeværelset og vaskeriet på en anden side af huset end de offentlige zoner i køkkenet og stuen. Ofte blev køkken, vaskeri, badeværelse og toilet grupperet for at reducere VVS-omkostningerne. De første statshuse havde spisepladsen i stuen; efter indledende feedback fra lejere blev spisepladsen flyttet til køkkenet. Selvom de oprindelige planer indeholdt plads til en garage, var dette ikke inkluderet i de huse, der blev bygget, men der blev leveret et redskabsskur for at tilskynde lejere til at dyrke en køkkenhave. På skrånende steder blev værktøjsskuret og tøjet typisk placeret under huset.

Hvert statshus havde moderne bekvemmeligheder for deres tid; soveværelserne var udstyret med indbyggede skabe, varmt vand blev opvarmet af en elektrisk cylinder, og køkkenet var udstyret med en elektrisk rækkevidde. I områder, hvor elektricitet endnu ikke var tilgængelig, blev der installeret en chipvarmer på wetback og et kulområde. Da vaskemaskiner og køleskabe ikke var almindelige i 1930'erne og 1940'erne, blev vasketøjet udstyret med en kobberkedel og to betonbade, mens køkkenet var udstyret med et pengeskab . Rumopvarmning blev udført ved åben ild i stuen - New Zealands elforsyning blev anset for for upålidelig til storskala rumopvarmning inden 1950'erne.

1950–1990

I 1950 var ventelisten på statshuse 45.000, og i alt 30.000 huse var blevet bygget. Den nationale regering øgede huslejerne for nye lejere for at gøre statslige boliger mindre ønskelige sammenlignet med privat leje, og der blev indstillet en indkomstgrænse på £ 520 om året for at sikre, at kun de med ret beskedne indkomster kunne leje et statshus. Et pointsystem blev indført for at afgøre, hvilke husansøgere der havde det største behov. Dette system blev forbedret i 1973 og fortsatte indtil 1992. Regeringen indførte også salget af statshuse til deres beboere i august 1950. De tilbød 40-årige pant på et depositum på 5% til 4% rente eller 3%, hvis lejeren accepterede til løbende at eje og besætte ejendommen. Mange lejere var tilfredse med at fortsætte med at leje med deres garanterede lejemål. I 1957 havde omkring 30% af de tilgængelige huse solgt, hvilket var betydeligt mindre end regeringen håbede.

I løbet af 1950'erne så de stigende bygningsomkostninger standarden for statens boligbyggeri at falde. Forstæder til statshuse bygget af billigere byggematerialer blev bygget i greenfield-områder. Huse var mere ensartede i design end individuelle, og der var en stor stigning i andelen af ​​duplex og boliger med flere enheder.

Den Labour-regering valgt i 1957 stoppede fremme af statslige bolighandler, men den efterfølgende nationale regering af 1960 gendannet den.

Politikken med at blande maori og pakeha-lejere ophørte i 1970'erne. Māori blev koncentreret i de større statslige forstæder.

I 1974, under den tredje arbejdsregering , fusionerede State Advances Corporation, der var ansvarlig for administrationen, og departementet for boliger under ministeriet for arbejder, der var ansvarlig for opførelse af statshuse, til at danne Housing Corporation i New Zealand.

Statslige huslejesatser blev fastsat af bestemmelserne om "rimelig leje" i huslejeloven fra 1955 for at afspejle husets kapitalomkostninger og udgifterne på det. Mens lejen steg med årene, blev lejen nedsat i henhold til familiens indkomst og størrelse. I 1974 blev huslejen fastsat til det laveste af "fair rent" -værdien eller en sjettedel af husstandens indkomst. I midten af ​​1980'erne var den "fair leje" ca. halvdelen af ​​lejen for en tilsvarende privat ejendom. Den tredje nationale regering for Robert Muldoon satte en tidsfrist for nye lejere. Efter seks år var op, havde de et år til at blive enige om at købe huset eller flytte ud. Den følgende arbejdsregering opgav dette system, men satte huslejer til en fjerdedel af husstandens indkomst.

Den Papakainga ordningen blev indført ved fjerde Labour-regeringen i slutningen af 1980'erne for at hjælpe landet Maori at bygge deres egne huse på deres egne iWi ejede jord.

Markedsleje

Et højdepunkt på 70.000 statslige lejehuse blev nået i begyndelsen af ​​1990'erne.

I 1991 hævede den fjerde nationale regering statslige huslejer til "markedsniveauer" midt i meget kontrovers. Boligfirmaet forventedes nu at tjene penge. Samtidig blev velfærdsbetalinger reduceret. For dem, der ikke havde råd til huslejen, betalte departementet for social velfærd et opholdstillæg på 65 procent af forskellen mellem den nye husleje og en fjerdedel af husstandens indkomst. Hensigten var at tilskynde handicappede til at lede efter job, fjerne fordelen ved at bo i et statshus i stedet for at bo i private lejeboliger og at tvinge folk, der bor i huse, der er større, end de havde brug for til at flytte til mindre.

For mange statslige lejere reducerede de nye politikker deres levestandard. Foodbanks steg i antal i statslige boligområder, og overbelægning blev et problem, da nogle familier delte huse. Den stigende opposition omfattede en delvis lejestrejke organiseret af State Housing Action Coalition (SHAC), hvor lejere nægtede at betale mere end 25% af deres indkomst i husleje. Som svar hævede regeringen i 1996 indkvarteringstilskuddet til 70 procent og gendannede ideen om "sociale mål" snarere end fortjeneste for Housing Corporation.

En boligkøbsordning blev indført fra 1996 til 1999, som gjorde det muligt for lejere at købe deres statsbolig med et depositum på fem procent, et lån fra regeringen på 85 procent og et suspensionslån på ti procent. 1.800 huse blev solgt under denne ordning, og 10.000 mere solgt i denne periode. Imidlertid fortsatte protesterne, der kulminerede i den højt profilerede bortkastelse af en SHAC-lejeanfald under valgkampen i 1999.

Statslige boliger under den femte arbejdsregering

Den femte arbejdsregering , der blev valgt i 1999, satte et moratorium for statens hussalg og genoprettede de indkomstrelaterede huslejer. I 2001 blev Housing New Zealand, Housing Corporation og en del af ministeriet for socialpolitik kombineret til Housing New Zealand Corporation, så politik og administration for statslige boliger kontrolleres af et enkelt agentur.

Et program til modernisering af statshuse blev indført efter 1999. Eksisterende huse blev isoleret, layoutet blev forbedret, og i mange tilfælde blev køkken og badeværelse udskiftet. Et "Community Renewal" -program, startet i 2001, forsøgte at opbygge støttende netværk blandt beboere i statslige boligområder, reducere kriminalitet og øge sikkerheden og forbedre samfundstjenester.

Husleje var begrænset til 25 procent af husstandens nettoindkomst for lejere, der tjente op til satsen for New Zealand Superannuation. For dem, der tjener mere end satsen for NZ Super, var lejen 25 procent på indkomst op til NZ Super-satsen, derefter 50 procent på indkomsten over den op til ejendommens markedsleje.

Statslige boliger under den femte nationale regering

Den femte nationale regering , valgt i 2008, gennemførte et program med trinvise reformer af statslige boliger. I 2011, i Auckland forstad til Glen Innes Housing New Zealand, begyndte en ombygningsproces af 156 statsejendomme. Ombygningen ville efterlade 78 huse ejet af Housing New Zealand og resten solgt privat. Genopbygningsprocessen udløste over to års protester og mange arrestationer, herunder af Mana- partileder Hone Harawira . I 2012 lukkede det Housing New Zealands lokale kontorer for lejere og rettet alle henvendelser til et callcenter. Begyndende i oktober 2013 havde FirstHome-ordningen til formål at sælge 100 boliger om året til de første boligkøbere. Fra 14. april 2014 og fremover skulle alle statslige lejeboliger gennemgås og afslutte en tidligere "hus for livet" -politik.

I januar 2015 annoncerede John Key i sin tilstand af nationens planer om at reducere regeringens engagement i at tilbyde sociale boliger, med noget af ansvaret for at levere boliger, der skal overføres til boligudbydere. Som en del af planen ville 2.000 statshuse blive solgt inden januar 2016, og op til 8.000 ejendomme ville blive solgt inden 2017. Under planen ville samfundshusgrupper have adgang til offentlig finansiering til indkomstrelateret husleje. Politikembedsmænds råd til regeringen var, at politikken havde en række risici, især omkring samfundshusudbyders evne til at have kapacitet til at øge deres tjenester, og om lejere kunne beskyttes mod uretfærdig behandling.

Statsboliger under den sjette arbejdsregering

Den sjette arbejdsregering , der blev valgt i 2017, flyttede formelt til at stoppe udsalget af statslige huse ved at udsende en instruks til Housing New Zealand om at annullere salget af husene i december 2017. Ministeriet har angivet pres på det private lejemarked, befolkningstilvækst og fald i boligejerskab som nøglefaktorer. Maori-husstande var overrepræsenteret i sociale boliger og udgjorde 36 procent af lejerne og 43 procent af boligregistret.

I 2019 kombinerede regeringen KiwiBuild , Housing New Zealand og HLC til en ny enhed kaldet Kāinga Ora. Kāinga Ora skal fungere som udlejer for den offentlige boligmasse, samtidig med at han er udvikler af både byprojekter og boliger. Fra 2020 producerede Kāinga Ora 1.000 nye huse om året til leje, der tegner sig for 7% af landets boliger. Kāinga Ora har også evnen til at give tilskud til førstegangs-hjem-køber på op til $ 10.000.

Bemærkelsesværdige statslige boligudviklinger

Denne liste er ufuldstændig ; du kan hjælpe ved at tilføje manglende genstande med pålidelige kilder .

Forstæder

Statsboliger i Corstorphine , Dunedin

Lejlighedsblokke

  • Centennial Flats , Berhampore, Wellington (48 × lejligheder med en, to og tre soveværelser)
  • Dixon Street Flats , Te Aro, Wellington (115 × lejligheder med 1 soveværelse)

Se også

Bemærkninger

Referencer

Bibliografi

Yderligere læsning

  • McKay, Bill; Stevens, Andrea; Devitt, Simon (2014). Ud over staten: New Zealand statshuse fra beskeden til moderne . Auckland: Penguin. ISBN 9780143570653.

eksterne links