New York Times Building - The New York Times Building

Denne artikel handler om hovedbygningen i New York Times siden 2007. For anden anvendelse, se New York Times Building (disambiguation) .

New York Times Building
New York Times Building.jpg
Med Empire State Building i baggrunden
Generelle oplysninger
Type Kontor, detail
Beliggenhed 620 Eighth Avenue
Manhattan , New York 10018
Koordinater 40 ° 45′23 ″ N 73 ° 59′24 ″ W / 40,75639 ° N 73,99000 ° W / 40,75639; -73,99000 Koordinater: 40 ° 45′23 ″ N 73 ° 59′24 ″ W / 40,75639 ° N 73,99000 ° W / 40,75639; -73,99000
Byggeriet startede 2003
Afsluttet 2007
Koste 1 milliard dollar
Ejer New York City Economic Development Corporation
Ledelse The New York Times Company (58%)
Brookfield Office Properties (42%)
Højde
Arkitektonisk 1.046 fod (319 m)
Tag 748 fod (228 m)
Øverste etage 721 fod (220 m)
Tekniske detaljer
Etageantal 52
Etageareal 1.545.708 sq ft (143.601,0 m 2 )
Elevatorer/elevatorer 32 (24 passagerer, 8 service)
Design og konstruktion
Arkitekt Renzo Piano Building Workshop, FXFOWLE Architects
Udvikler The New York Times Company , Forest City Ratner , ING Real Estate
Bygningsingeniør Thornton Tomasetti
Hovedentreprenør AMEC Construction Management
Referencer

New York Times Building er en 52-etagers skyskraber på 620 Eighth Avenue , mellem 40. og 41. gade, på vestsiden af Midtown Manhattan i New York City . Dens hovedlejer er The New York Times Company , udgiver af The New York Times . Bygningen er 1.046 fod (318,8 m) høj til toppen, med en taghøjde på 748 fod (228 m). Bygningen er designet af Renzo Piano og Fox & Fowle og blev udviklet af New York Times Company, Forest City Ratner og ING Real Estate . Interiøret er opdelt i separate ejerenheder, hvor Times Company driver de nederste kontorgulve og Brookfield Properties driver de øverste etager. Fra 2018 er New York Times Building knyttet til Chrysler Building som den ellevte højeste bygning i byen .

Bygningen er korsformet i plan og har en stålkonstrueret overbygning med en afstivet mekanisk kerne. Det består af kontortårnet på vestsiden af grunden samt et podie i fire etager på østsiden. Dens facade består stort set af en glasgardinvæg , foran hvilken er keramiske stænger, der afbøjer varme og blænding. Stålrammen og afstivningen er eksponeret ved bygningens fire hjørne "hak". New York Times Building er designet som en grøn bygning . De nederste historier har en lobby, butikslokaler og nyhedsrummet Times omkring en lukket have. De andre historier bruges som kontorlokaler.

I løbet af 1980'erne og 1990'erne foreslog byens og delstaternes regeringer i New York en merchandise mart for stedet som en del af en omfattende ombygning af Times Square. I 1999 tilbød New York Times Company at udvikle sit nye hovedkvarter på martsens sted. Piano og Fox & Fowle blev udvalgt efter en arkitektonisk designkonkurrence , og jorden blev erhvervet i 2003 efter tvister med eksisterende grundejere. Bygningen stod færdig i 2007 for over 1 milliard dollar. The Times Companys plads blev drevet af WP Carey fra 2009 til 2019; i mellemtiden købte Forest City INGs interesser og blev derefter opkøbt af Brookfield Properties i 2018.

Websted

New York Times Building ligger på 620 Eighth Avenue , der indtager den østlige side af avenue mellem 40th Street og 41st Street, en blok vest for Times Square i Midtown Manhattan -kvarteret i New York City . Den jord parti er rektangulær og dækker 79.000 sq ft (7.300 m 2 ). Det har en facade på 197,5 fod (60,2 m) på Eighth Avenue mod vest, 400 fod (120 m) på 40th Street mod syd og 400 fod på 41st Street mod nord. Stedet fylder den vestlige halvdel af byblokken , som er afgrænset af Seventh Avenue mod øst. Topografien af ​​stedet skråner generelt ned fra øst til vest.

The New York Times Building er nær Eleven Times Square og Empire Theatre til nord, City University of New York 's Craig Newmark Graduate School of Journalism mod øst, og Port Authority Bus Terminal mod vest. Stedet er direkte afgrænset på to sider af New York City Subway -tunneler. En indgang til New York City Subway s 42nd Street / Port Authority Bus Terminal station , betjenes af 1 , 2 , 3 , 7 , <7> , A , C , E , N , Q , R , W , og s -tog, ligger ved siden af bygningens base.

Inden Times Building blev bygget, var stedet besat af en blanding af bygninger. Stedet var blevet foreslået til ombygning siden 1981 som den sydlige halvdel af en ubebygget handelsvare (se The New York Times Building § Ombygning af stedet ). På Eighth Avenue og 40th Street var en seks etagers bygning opført i 1963, der husede Taylor Business Institute og SAE Institute . Adressen 260 West 41st Street indeholdt Sussex House, en 8-etagers, 140-værelses sovesal, samt en vægmaleri reklamebeklædningsbutik Seely Shoulder Shapes. Bag den var en 16-etagers kontorbygning på 265 West 40th Street. Sexbutikker , prostitution og sludder var udbredt på siden 41st Street på stedet. Fem sexbutikker var blevet flyttet fra stedet før bygningens udvikling, ud af 55 virksomheder i alt.

Design

Højde sammenligning af New York City bygninger
Højde sammenligning af New York City bygninger, med New York Times Building til højre

New York Times Building blev designet af Renzo Piano og Fox & Fowle og udviklet af New York Times Company , Forest City Ratner og ING Real Estate . Det var Pianos første design i New York City. Gensler designede interiøret under tilsyn af Margo Grant Walsh . AMEC var hovedentreprenør for kernen og skallen, mens Turner Construction var entreprenør for Times -rummet i den nedre del af bygningen. Andre virksomheder, der var involveret i projektet, omfattede konstruktionsingeniør Thornton Tomasetti , vindkonsulent RWDI , tætningsleverandør Dow Corning Corporation og stålleverandør ArcelorMittal . Det mekaniske, elektriske og VVS -system blev designet af Flack + Kurtz. Officielt ejer New York City Economic Development Corporation stedet.

Times -bygningen er 52 etager høj med en kælder og dækker et bruttoareal på 1.445.708 kvadratfod (143.601,0 m 2 ). Det har to store ejerlejligheder med kontorlokaler: en nedre sektion, der drives af New York Times Company, og en øvre sektion, der drives af Brookfield Properties (som overtog Forest City Ratners andel i 2019). The Times plads på 2nd til 27th historier dæksler 800.000 kvadratfod (74.000 m 2 ), omkring 58 procent af kontorlokaler, mens de resterende plads på 29th til 52. historier spændvidder 600.000 kvadratfod (56.000 m 2 ), omkring 42 procent . Lobbyen og de mekaniske rum på 28. og 51. etager deles af bygningens store operatører. Øverste etage er 220 m høj. Times Building stiger 228 m fra gaden til taget, mens den udvendige gardinvæg stiger til 840 fod (256 m), og dens mast stiger til 1.046 fod (318,8 m). Fra 2018, inklusive dens mast, er New York Times Building den ellevte højeste bygning i byen , knyttet til Chrysler Building .

Times Building blev designet som en grøn bygning . En årelang undersøgelse foretaget af Lawrence Berkeley National Lab og Center for det Byggede Miljø fandt, at Times Building havde betydelige reduktioner i det årlige elforbrug, udnyttede mindre end halvdelen af ​​varmeenergien og reducerede den maksimale elektriske efterspørgsel i forhold til kontorbygninger af samme størrelse. Udviklerne ønskede ikke at opnå Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) certificering, da det ville have krævet ekstra udgifter, såsom at holde styr på byggeaffald.

Form og facade

Logo på den nederste del af facaden

Times Building består af to sektioner: det 52-etagers tårn på den vestlige del af stedet og et podie i fire etager, der indtager den østlige del. Tårnsektionen dækker omkring 2.280 m 2 med dimensioner på 60 x 48 m. Tårnets hjørner er hakket, hvilket skaber et korsformet layout. De ydre søjler på vest- og østhøjderne er forsænket flere meter ind i bygningen. Centret bugter i nord og syd stigninger er udkraget lidt forbi den yderste kolonner mod nord og syd. Podiet måler 197 x 240 fod (60 x 73 m). Bygningen indeholder et enkelt kælderniveau under hele stedet, der strækker sig 4,6 m under niveauet.

Der er tre kontorindgange, en hver på Eighth Avenue, 40th Street og 41st Street. Den facade består af et glas gardin væg , med keramiske stænger monteret på aluminiumrammer foran bagtæppevæggens. Facaden blev lavet af Benson Global, mens stængerne blev underentrepriseret til en tysk producent af kloakrør.

Keramiske stænger

Der er omkring 186.000 keramiske stænger i bygningen. Stængerne måler 1+5 ⁄ 8 tommer (41 mm) i diameter monteres ca. 0,61 m foran gardinvæggen og bæres på aluminiumskamme. De er lavet af aluminiumsilikat, en keramik valgt for sin holdbarhed og omkostningseffektivitet. Stængerne er beregnet til at aflede varme og blænding, selvom glasruderne ikke var tonede, og de kan ændre farve med sol og vejr. Stangeafstanden øges fra bunden til toppen og tilføjer gennemsigtighed ved de øverste 300 fod (91 m) i det brugbare rum. Ved hver historie indeholder stængerne et lille hul i øjenhøjde. Stængerne strækker sig cirka 22 meter over det primære tag. På nord- og sydhøjderne strækker skærmene sig lidt forbi de hakkede hjørner. De keramiske stænger stiger også til 840 fod (260 m), over hovedtaget.

Alain Robert bestiger New York Times -bygningen den 5. juni 2008
Alain Robert (cirklet, i rødt) klatrede New York Times Building den 5. juni 2008

På Eighth Avenue elevation er et skilt med logoet The New York Times , designet af Michael Bierut fra Pentagram . Logoet måler 110 fod (34 m) og består af Times navn i Fraktur- skrifttypen med en størrelse på 10,116 punkter . Selve logoet er lavet af 959 brugerdefinerede aluminiumshylstre, der måler cirka 76 mm i diameter; disse er viklet rundt om de keramiske stænger. Metalhalogenlamper er også monteret på facaden foran stængerne. De er malet gule for at ligne taxaerne i New York City .

De keramiske stænger har tiltrukket klatrere, blandt andet fordi stængerne oprindeligt var tæt på hinanden. Kort efter færdiggørelsen, i midten af ​​2008, besteg tre mænd ulovligt og uafhængigt de keramiske stænger på facaden. Den 5. juni 2008 besteg den professionelle klatrer Alain Robert den nordlige facade for at protestere mod den globale opvarmning; en anden klatrer skalerede den vestlige facade senere på dagen. Den tredje klatrer, en Connecticut-mand, skalerede bygningen den 9. juli for at protestere mod terrorgruppen Al-Qaeda . Som et resultat af disse hændelser blev nogle af de keramiske stænger fjernet, især på den nordlige og sydlige højde, og glaspaneler blev installeret for at afskrække klatring. Folk klatrede stadig op i bygningen i senere år, herunder i 2012 og i 2020.

Glasvæg

Glasgardinvæggen består af termoruder med lav emission , der strækker sig fra gulvet til loftet i hver historie. Panelerne måler generelt 1,5 m brede og 4,1 m høje. Brugen af ​​gulv til loft-glas var beregnet til at betegne gennemsigtigheden i medierne. Det maksimerer også naturligt lys og facadens fysiske gennemsigtighed. Vinduesruderne er generelt beskyttet af de keramiske stænger. Da stængerne indeholder et lille hul ved hver etage, indeholder glaspladerne en lille keramisk fritte nær disse huller. I stueplan er der glasforretninger, som gør det muligt for fodgængere udenfor at se ind i lobbyen.

De hakkede hjørner indeholder udsat stål og mangler skærme, et designfunktion, der repræsenterer idealet om journalistisk gennemsigtighed. I stedet indeholder hjørnerne en- og to-etagers høje stænger, der fungerer som afstivning og er designet i et mønster, der ligner bogstavet "X" (se The New York Times Building § Overbygning ).

Strukturelle træk

Understruktur

Under stedet er der holdbart Hartland -grundfjeld. Inden tårnet blev bygget, lavede entreprenørerne tre sæt boringer for at udtrække prøver af jordens sammensætning. Direkte under tårndelen af ​​stedet indeholdt prøverne generelt forvitret og nedbrudt sten af dårlig kvalitet i en dybde på op til 21 fod. Udboringerne på andre dele af stedet og under det omgivende fortov indeholdt generelt kompetent sten på en lav dybde, som steg i kvalitet, efterhånden som dybden steg. Endvidere støder den nordlige partilinje op til IRT Flushing Line -tunnelbanetunnelen (bruges af togene 7 og <7> ) under 41st Street, samt en fodgængergang på et lavere niveau. Den vestlige del linje er støder op til IND Eighth Avenue linje undergrundsbane tunnel (brugt af A , C , og E tog) under Eighth Avenue.

Den fundament skulle være i stand til at understøtte 6.000 til 22.500 kilopascal (870 til 3.260 psi) tryk. Det meste af fundamentet er på mellem- eller højkvalitetssten og bruger spredte foder, der er i stand til 20 til 40 korte tons pr. Kvadratfod (195 til 391 t/m 2 ). Caissons med stikkontakter er installeret under det sydøstlige hjørne af tårnsektionen, hvor den svageste sten findes. Der er 42 kasseroner med en diameter på 560 mm, der strækker sig mellem 9,4 og 27,1 m dybe. De er forstærket med stålstænger og kan rumme 850 til 1.250 korte tons (760 til 1.120 lange tons; 770 til 1.130 t) lodret tryk. De er fyldt med beton med en trykstyrke på 41.000 kPa.

Overbygning

Bygningen indeholder en overbygning med 23.500 korte tons (21.000 lange tons; 21.300 t) stål. Mere end 95 procent af bjælkerne er lavet af genbrugsstål. Stål blev valgt frem for beton, fordi det tillader fleksible kontorlokaler. Overbygningen indeholder boksesøjler, der måler 30 x 30 tommer (760 x 760 mm) i diameter. De flanger spænder fra 4 inches (100 mm) tyk på basen til 2 inches (51 mm) tyk ved de bedste historier, hvilket giver en lysere udseende. Bjælkerne er dækket med brændende belægninger til brandsikring. Gulvpladerne er en komposit bestående af 2,5 tommer (64 mm) beton på et 3 tommer (76 mm) metaldæk. De er designet til at bære strøm på 2,4 kPa (50 pund pr. Kvadratfod) samt skillevægge, der vejer op til 20 pund pr. Kvadratfod (0,96 kPa). De Times s historier indeholder en hævet gulv strukturel system med de færdige kontor gulve bliver over gulvet plader. Omvendt på de øverste etager er de færdige kontorgulve pladerne selv.

"X" -afstivningen af ​​tårnets hjørner kan ses i midten til venstre, mens den keramiske skærm kan ses til højre

Overbygningen af ​​tårnet er afstivet til den mekaniske kerne, som måler 90 x 65 fod (27 x 20 m). Dette tillader omkredsen af ​​tårnhistorierne ikke at være mere end 13 fod fra kernen. Den nederste del af tårnet, der indeholder Times kontorer, indeholder to sæt afstivningsrammer, der omgiver kernen fra nord til syd. De 21 bedste historier indeholder en enkelt afstivningslinje, der strækker sig fra nord til syd. Der er støtteben ved de mekaniske gulve på 28. og 51. etage. "X" -formede seler bruges i tårnets hjørner, fordi elevatorkernen begrænser, i hvilket omfang vest-øst afstivningslinjer kan bruges. "X" -bøjlerne blev forspændt under konstruktionen for at kompensere for forkortelsen af ​​søjler. Selerne er bygget i par, snarere end som enkeltstænger, hvilket ville have krævet større diametre.

På nord- og sydhøjderne er midterbugterne cantilevered omkring 20 fod (6,1 m) forbi omkredssøjlerne. Gulvet dragere af de udkragede sektioner er anbragt i tre indramning linjer: to på de ydre ender af udliggerne og en i midten. Den centrale bjælke på hver etage understøttes af et Vierendeel -fagværk . De ydre dragere er forbundet med omkreds søjlerne med diagonale bjælker og til hinanden ved hjælp af søjler. Fordi Times ' historier har hævet gulve, stikker bjælkerne på disse historier frem gennem facaden i en forskudt "dogleg".

Det 51. etagers mekaniske rum indeholder elevatorrum, aircondition, belysning og telekommunikationsudstyr samt et kontrolområde for bygningens mekaniske tjenester. Hovedtaget over den 52. etage består af en asfaltbelægning, over hvilken der er betonudlæggere på stenballast . Stålmasten oven på bygningen er omkring 91 fod høj. Den strækker sig fra en cirkulær bundplade på den 51. etage, hvor den er 2,4 m bred og tilspidser til en bredde på 200 mm på toppen. Masten understøttes også fra taget på den 52. etage. For at understøtte masten blev der konstrueret bindingsværk inden for gulvpladerne på 51. og 52. etage, og lodrette takstænger blev brugt til at flytte mastens vægt til nedenstående søjler.

Mekaniske funktioner

New York Times Building har et kraftvarmeværk , der kan levere fyrre procent af bygningens energibehov. Det citeres forskelligt som værende i stand til 1,4 megawatt (1.900 hk) eller 1.5 megawatt (2.000 hk). Anlægget er i et mekanisk rum på øverste etage på podiet, i den fjerneste østlige ende. Kraftvarmeværket drives af to naturgasdrevne motorer. New York Times Building er også forbundet til hovednettet i New York City, der fungerer som backup -strømkilde. På grund af en uenighed med Consolidated Edison (Con Ed) er kraftvarmeværket ikke forbundet til nettet. Anlægget kører med 85 eller 89 procent effektivitet.

Varme genereres som et biprodukt fra kraftvarmeværkets drift og bruges til at levere varmt vand. Det genvundne varme vand bruges i bygningens omkredsvarmeanlæg om vinteren, mens det føres ind i bygningens kølere om sommeren. New York Times Building indeholder en enkelt-trins absorptionskøler, der er i stand til 250 tons (280 korte tons; 250 lange tons). Bygningen har også fem elektriske centrifugalkølere på 1.150 tons hver (1.270 korte tons; 1.130 lange tons) hver, der betjener bygningens centrale anlæg til kølet vand. Luften fra kølerne leveres fra kølere ved 20 ° C. Den bevæger sig til et luftdistributionssystem under gulvet under hver af Times ' historier og til lofterne i de 21 bedste historier. Dampen til opvarmning af selve bygningen købes fra Con Ed frem for at blive genereret på stedet, da arkitekterne fastslog, at varmeproduktion på stedet var dyrere. Kælderen og podiets tag indeholder luftbehandlingsenheder med dampspoler, der tager lavtryksdamp.

Der er over 18.000 lysarmaturer på kontorerne, som alle kan dæmpes. Den elektriske ballast i hvert armatur indeholder en computerchip, som justerer belysningen ud fra naturligt lysniveau og om kontoret er optaget. Der er også automatiske nuancer, der ændres automatisk baseret på solens position, sollysblænding og indvendig varmeforøgelse. Nuancerne kan også manuelt tilsidesættes. De bevægelige skærme reducerer energiforbruget med cirka 13 procent og reducerer solvarmeøgningen med 30 procent i Times -delen af ​​bygningen. De øverste historier har to dataskabe og to elektriske skabe hver. Derudover har bygningen nødgeneratorer overalt.

Interiør

Der er i alt 32 elevatorer: 24 for passagerer og otte for gods. Elevatorerne kan køre så hurtigt som 490 m/min. Bygningens mekaniske kerne indeholder fire elevatorer med hver syv aksler. De nederste etager betjenes af tre elevatorer fra hver bred, mens de øverste etager betjenes af fire elevatorer fra hver bank. Elevatorerne indeholder et destinationsforsendelsessystem , hvor passagerer anmoder om deres ønskede gulv, før de går ind i førerhuset. Trapper på tårnets vestlige og østlige sider forbinder også hver af tårnhistorierne.

Grundlag

Lobby, vendt mod haven på podiet

Da New York Times Building blev bygget, blev stueetagen designet med en lobby, butikker, auditorium og central have. To restaurantpladser blev også placeret på Eighth Avenue. Butiksarealet dækker 21.000 kvadratfod (2.000 m 2 ) eller 22.000 kvadratfod (2.000 m 2 ) detailhandel og blev oprindeligt drevet af Forest City Ratner. I henhold til bygningens lejeaftale kunne der ikke lejes plads til fastfood- eller discountbutikker; uddannelsescentre; eller enhver virksomhed, der kunne tiltrække besøgende "uden aftale", herunder lægekontorer, arbejdsformidlinger, velfærdsagenturer eller domstolsbrug. Endvidere blev FN og de fleste regeringsorganer af enhver art forbudt, hvis de kunne tiltrække besøgende "uden aftale".

Lobbyen i stueetagen indeholder en kunstinstallation kaldet Moveable Type, skabt af kunstneren Ben Rubin og statistikprofessor Mark Hansen. Værket består af 280 små elektroniske skærme arrangeret på en af ​​lobbyens to vægge, eller 560 i alt. Skærmene på hver væg er arrangeret i et gitter, der måler 16,2 x 1,5 m (53 x 5 fod), med fyrre søjler og syv rækker. De viser fragmenter fra både Times ' arkiver og aktuelle nyhedshistorier. Lobbyen understøttes af synlige bjælker og indeholder egegulve og glasvinduer i fuld højde. Også inde på podiet er The Times Center, der indeholder et auditorium med 378 sæder til arrangementer. Times Center indeholder også et mødelokale på 5.000 kvadratfod (460 m 2 ).

The Times Center og lobbyen har udsigt til en have i midten af ​​podiet, som er synlig fra lobbyen, men lukket for offentligheden. Haven er omgivet af en glasvæg, der måler 70 fod (21 m) høj og 70 fod på tværs på tre sider. Den indeholder syv birketræer, der er 15 meter høje. Haven havde oprindeligt en mosglen, men denne blev i 2010 udskiftet med bregner og græsser. Birketræerne er placeret på den nordvestlige side af haven, mens moserne blev placeret på bakker i resten af ​​rummet. En gangbro af Ipe -træ løber rundt i haven, og døre fører til haven fra nord- og sydsiden. Atriumets vægge er gennemsigtige, hvilket resulterer i adskillige hændelser, hvor fugle fløj ind i væggene.

New York Times kontor

New York Times nyhedsrum

The Times ejede 2. til 27. historier, men lejede de seks bedste historier om dette rum ud før bygningens åbning. Inden for Times -sektionen af ​​bygningen er de strukturelle gulvplader 410 mm under de færdige kontorgulve. De Dragerne på bygningens kerne, samt forsyningsvirksomheder og mekaniske systemer, der er placeret under de hævede gulve. Luft leveres fra under de hævede gulve. Luft kommer ind i de fleste kontorlokaler gennem diffusorer nær hver arbejdsstation, og perforerede gulvfliser bruges i Times mødelokaler. De Times kontorer kan også bruge udendørs luft til ventilation, og luften er generelt ventileres gennem loftet. Omkredsen af ​​hver Times -historie har et loft på 10,5 fod (3,2 m) højt, men det meste af kontorlokalet har et loft på 9 fod 7 tommer (2,92 m) højt. Loftet er opdelt i et gitter af fliser, der måler 1,5 x 1,5 m, tilpasset facadens lodrette slag .

The Times arrangerer generelt sine kontorer i en åben plan . 2. til 4. historier indeholder nyhedsrummet Times , der strækker sig ind på podiet og har udsigt over haven. Podiet rummede også Times ' webbaserede personale. Trapper med røde banister forbinder redaktionens historier, mens et ovenlys lyser arbejdsrummene. Gennem bygningen indeholder Times -kontorer hovedsageligt møbler i kirsebærtræ. Bordene på Times- kontorer havde gipsplade accenter, som selv er farvet i en skarlagen tone, kaldet "Renzo Red". Kopiforfatterens skriveborde er mindre og har laminatborde uden skillevægge. To røde trapper, en på hver side af bygningen, forbinder Times kontorer. Der er også et cafeteria i dobbelt højde i Times sektion af bygningen. For at tilskynde til interaktion mellem medarbejdere blev kontorerne generelt ikke tildelt bestemte arbejdere, og forskellige møbler var spredt overalt; selv trapperne er udformet som vidt åbne rum.

Det Times rum er dekoreret med omkring 560 sort-hvide udskrifter fra avisens arkiv. Konferencelokalerne er opkaldt efter bemærkelsesværdige figurer, suppleret med billeder fra arkivet Times . Der er omkring 750 forskellige fotografier, som ikke kun illustrerer konferencelokalerne, men også rum som mekaniske lokaler, elektriske skabe og toiletter. Elevatorlobbyerne på hver historie har forskellige moderne møbler samt et sæt med ti videoskærme, der viser billeder fra den dages avis. Lejere inden for den øvre del af Times -rummet , såsom advokatfirmaer Goodwin Procter og Seyfarth Shaw , dekorerede deres kontorer med mere udsmykkede finish for at tiltrække kunder.

Brookfield kontor

De 21 bedste historier blev designet til at blive udlejet til lejere. Udlejningskontorets gulve bruger generelt køle-vand luftbehandlere og modtager både køling og ventilation fra loftet. På den 29. til 50. etage er kernebjælkerne ikke trykket ned under gulvpladen, men de kan understøtte et hævet gulv på op til 150 mm. Kontorpladsens minimumshøjde er 2,92 m, selvom nogle dele af loftet kan være op til 3,0 m høje.

De øverste etager blev generelt markedsført til advokatfirmaer. Rummene blev for det meste også designet af Gensler. Da advokatfirmaer generelt ikke krævede de åbne planløsninger, som Times brugte, ændrede Gensler de øverste historiers gulvpladedimensioner for at rumme flere advokater i samme rum. Ifølge firmaets administrerende direktør Robin Klehr Avia blev dette gjort "så du ikke har mange supportområder uden vinduer nok". Nogle lejere brugte ikke de 5 fod brede moduler, som Times brugte. Gensler designet flere lejerkontorer med møbler og farveskemaer, der ligner dem på Times -kontorer.

Historie

Sammenhæng

Tidligere New York Times bygninger

Den tidligere Times Building på One Times Square set i 1904

New York Times , der blev grundlagt i 1851, blev først indrettet i Nassau Street 113 på Lower Manhattan . Det flyttede til Nassau Street 138, stedet for det, der nu er Potter Building , i 1854. The Times flyttede til et nabobygningskompleks i fem etager på 41 Park Row i 1858. Delvist foranlediget af udviklingen af ​​det tilstødende New York Tribune Building , de Times udskiftet sin bygning i 1889 med en ny 13-etagers bygning på det samme sted , en, der stadig er i brug ved Pace University med nogle ændringer.

I 1905 flyttede papiret til One Times Square på 42nd Street og Broadway. Området omkring det nye hovedkvarter blev omdøbt fra Longacre Square til Times Square . The Times voksede det slanke Times Tower inden for et årti og flyttede i 1913 ind i Times Annex på 229 West 43rd Street . I 1999 opererede Times seks steder på Manhattan og havde et trykkeri i Queens .

Ombygning af stedet

Urban Development Corporation (UDC), et agentur for statens regering i New York, havde foreslået at ombygge området omkring en del af West 42nd Street i 1981. Blandt UDC's planer var en tøjvarebutik på Eighth Avenue mellem 40. og 42. gade, overfor Port Authority Bus Terminal. Projektet skulle afsluttes af Times Square Redevelopment Corporation, der består af medlemmer af staten New York og byregeringer. David Morse og Richard Reinis blev udvalgt i april 1982 til at udvikle martsen, men de blev fjernet fra projektet i november på grund af finansieringsproblemer. Efterfølgende tvistede staten og byen om udskiftningsteamet, hvilket førte til at byen trak sig tilbage fra partnerskabet i august 1983. Staten og byen nåede til et kompromis om udviklingsteamet i oktober, hvor martsen ville blive udviklet af Tishman Speyer , opererede af Trammell Crow , og finansieret af Equitable Life Assurance .

Kohn Pedersen Fox designet en 20-etagers struktur med 2,4 millioner kvadratfod (220.000 m 2 ) til beklædning og computerudstillingslokaler. Bygningen ville have en kalksten- og granitfacade, en bred bue med et ur, der strækker sig over 41st Street, buede indgange på Eighth Avenue og et sæt pavilloner med ti pyramider på taget. Forslaget blev kompliceret af, at udvikleren Paul Milstein ønskede at bygge et 36-etagers hotel og kontorbygning på den nordlige halvdel af stedet, nord for det, der nu er Times- bygningen. Kennedy Enterprises blev udvalgt til at drive en mindre butik i 1987. Chemical Bank havde overvejet at indtage kontorlokaler på indkvarteringen, inden han trak sig tilbage i 1989. Mart -planen blev aldrig afsluttet på grund af et svækket marked.

Udvikling

I midten af ​​1999 planlagde stats- og byembedsmænd en anmodning om forslag til den sydlige halvdel af merchandise mart-stedet. Den Times 's moderselskab, The New York Times Company , foreslog en 1,3-million kvadratmeter (120.000 m 2 ) hovedkvarter tårn, angivelse af dens behov for større sine operationer. Hvis dette ikke var muligt, ville virksomheden beholde sit hovedkvarter på 43rd Street, men flytte nogle job til New Jersey. I oktober 1999 rapporterede Times , at dets moderselskab forhandlede om stedet. Selvom stedet var meget synligt på grund af den lave statur af Port Authority Bus Terminal mod vest, var det også i det ekstreme hjørne af både det traditionelle Times Square -område mod nord og Garment District mod syd. Ikke desto mindre, som arkitekten Robert AM Stern skrev, opfattede New York Times Company sandsynligvis stedets udkantsposition som en fordelagtig egenskab. Det nye websted blev ikke almindeligt anset for at være en del af Times Square, hvilket fik Paul Goldberger fra The New Yorker til at sige, at planen "har konsekvenser, der går ud over det sentimentale".

Valg af bygherre og arkitekt

Nedre del af bygningen

The Times valgte Forest City Ratner Companies som bygherre til sit tårn i Eighth Avenue i februar 2000. Den følgende måned begyndte Times at forhandle med byen og staten. The Times ønskede at betale $ 75 millioner og et fradrag af to tredjedele i ejendomsskatter, men staten ønskede $ 125 millioner for stedet, og byen ville have, at Times betalte fuld skat. Nogle kommentatorer skrev om, hvordan Times havde modsat sig selskabsskattelettelser på trods af, at de selv søgte en sådan lettelse. Parterne underskrev en bindende aftale i juni 2000, hvor Times blev enige om at betale $ 100 millioner. The Times skulle indtage halvdelen af ​​det planlagte tårn, en enkelt enhed, der dækker anden til 28. etage. Resten af ​​pladsen ville blive drevet af Forest City og udlejet til kontorlejere. På det tidspunkt blev der udviklet andre mediekontorer i nærheden, såsom Hearst Tower på 57th Street og Condé Nast Building på 4 Times Square .

Robert AM Stern, hans kollega Paul Whalen og Naresh Kapadia fra 42nd Street Development Project lavede et sæt designretningslinjer forud for en arkitektonisk designkonkurrence om bygningen. De skabte også en model i overensstemmelse med idealer fastsat af formanden for New York City Planning Commission . Designretningslinjerne blev trykt i et 48-siders program med en erklæring fra Times arkitekturkritiker Herbert Muschamp . Times Company næstformand Michael Golden sagde om designet: "Vi skal bidrage til New Yorks skyline. Vi vil ikke have folk til at sige: 'Gee, The New York Times byggede et fire-etagers muret lager på Manhattan. '"

I september 2000 afgav fire arkitekter bud på det nye tårns design: Renzo Piano, Norman Foster , César Pelli og partnerskabet mellem Frank Gehry og David Childs . Klaver opfordrede til et rektangulært tårn, der rejste sig fra et stort podie; Foster foreslog en højre trekant tilspidset mod toppen; Pelli skitserede et glastårn med flere affasninger ; og Gehry/Childs -partnerskabet planlagde en struktur med bølgende glasplader på facaden. Gehry/Childs-partnerskabet blev bredt spekuleret i medierne om at være frontløber, men Gehry var bekymret for, at integriteten af ​​hans design ville blive kompromitteret i senere revisioner. Som et resultat trak Gehry/Childs -partnerskabet sin plan fra betragtning. I sidste ende valgte Times Pianos forslag i oktober 2000, og det valgte Gensler som indretningsarkitekt i februar 2001. Pianos plan krævede en konstruktion på 776 fod (237 m) med en keramisk skærm, der stiger til 260 m (840 fod) og en mast stiger til 348 m. Fox & Fowle blev valgt som Pianos medarkitekt med fokus på mindre designdetaljer og omkostninger.

Site erhvervelse

Set fra det sydøstlige hjørne

Den Empire State Development Corporation (ESDC) havde, siden slutningen af 1990'erne, forsøgte at fordømme ti partier på sitet gennem ekspropriationsret , men nogle af de eksisterende udlejere havde sagsøgt for at stoppe fordømmelse. En statsret afviste udlejernes krav, og i februar 2001 afviste New York Appeal Court en appel. The Times og Forest City Ratner forhandlede betingelser for projektet, hvor Times ville modtage $ 26,1 millioner i skattelettelser. Virksomheden ville lease stedet fra staten for $ 85,6 millioner over 99 år, betydeligt under markedsværdien. Sin, men betaling i stedet for skat (PILOT) ville svare til webstedets fulde ejendomsskat vurderinger.

I september 2001 planlagde ESDC en offentlig høring om projektet. Efter angrebene den 11. september , som fandt sted i mellemtiden, bekræftede Times igen sit engagement i et nyt hovedkvarter. Under høringen udtrykte mange store udlejere deres støtte til det nye Times hovedkvarter med henvisning til tabet af kontorlokaler ved sammenbruddet af World Trade Center under angrebene. De eksisterende ejendomsejere modsatte sig fordømmelsen og sagde, at blokken ikke længere lovligt var et " ødelagt " område. I december fik ESDC tilladelse til at fordømme ejendommene på stedet. Hvis anskaffelsesomkostningerne oversteg $ 85,6 millioner, ville meromkostningerne blive dækket af skatteydernes midler. Ifølge loven måtte ESDC først tilbyde at købe jorden fra ejerne og kun bruge fordømmelsesprocessen som en sidste udvej.

The Times offentliggjorde offentligt planer for bygningen den 13. december 2001. Piano havde oprindeligt tænkt sig at inkludere en åben piazza ved basen, men de reviderede planer krævede et tårn, der rejser sig direkte fra Eighth Avenue, med Times -redaktionen omkring en have. Hovedtaget ville have sin egen have og antennemast. Tårnet beholdt sin planlagte glasgardinvæg, men konstruktionssystemet blev styrket. Paul Goldberger skrev, at bygningen, den største New York City -udvikling, der blev foreslået siden angrebene den 11. september, "ville have tiltrukket megen opmærksomhed, selvom den bare havde været endnu en virksomhedsboks".

Gary Barnett fra Intell Development , en af ​​grundejerne på stedet, anlagde sag i december og påstod, at Times havde beskæftiget sig med "bedrageri, ond tro og samspil mod skatteyderne i byen" ved at tage skattelettelser. Barnett fik selskab af fem andre ejere, der ønskede at bygge deres egen struktur på jorden. Under retssagen rapporterede The Village Voice , at skatteydernes midler skulle dække yderligere 79 millioner dollars af Times -stedets omkostninger. En dommer i New York delte dom mod Barnett og hans medanklagere i august 2002. I løbet af det følgende år afsatte staten omkring 55 virksomheder på stedet. The Times selv rapporterede, at staten kun havde ydet beskeden kompensation til fordrevne ejere. Den Højesteret i USA afviste at høre en udfordring anlagt af godsejerne i februar 2003. Det september havde staten samlet sitet og udviklerne begyndte nedrivningen eksisterende bygninger. Forest City og ING Real Estate havde en ejerandel på 42 procent, mens New York Times Company ejede de resterende 58 procent.

Finansiering

I midten af ​​2003 meddelte Forest City, at det ville anmode om 400 millioner dollars i skattefrie Liberty-obligationer, der blev afsat til 11. september-genopretningsindsats, for at finansiere bygningens konstruktion. Forest City hævdede, at det ikke kunne finansiere sin del af tårnet. Denne anmodning, sammen med en lignende for Bank of America Tower tre blokke nordøst, modtog offentlig kritik. I oktober 2003 var opførelsen af ​​hovedkvarteret blevet forsinket med et år. Forest City havde ikke været i stand til at sikre en ankerlejer til sin del af bygningen, og Liberty Bonds -forhandlingerne mellem Forest City og staten og byregeringen var gået i stå. På det tidspunkt havde Forest City reduceret sin anmodning til $ 150 millioner. ESDC -chef Charles A. Gargano havde angiveligt en ugunstig opfattelse af Forest Citys ansøgning om obligationer. Hvis der ikke kunne opnås finansiering, før byggeriet startede i 2004, skulle projektet aflyses.

Efter at have undladt at sikre Liberty -obligationer ansøgte udviklerne GMAC Commercial Mortgage Corporation om finansiering. GMAC stillede 320 millioner dollars i byggeri til projektet i juli 2004. Times embedsmænd forudsagde, at arbejdet ville starte i midten af ​​det år. I november solgte Times sin gamle 229 West 43rd Street -bygning til Tishman Speyer for 175 millioner dollars, selvom papiret planlagde at blive ved denne bygning foreløbig. Dette foranledigede kritik fra nogle af webstedets tidligere grundejere, og The Village Voice sagde, at provenuet fra salget "udslettede behovet for meget, hvis ikke alle, af de skatteyderes penge, Times bad om". Ifølge Voice , det Times havde forudsagt, at den 43. Street bygning ville have solgt for $ 45 millioner i 1999.

Konstruktion

Bygningen er under opførelse i september 2006

Arbejdet med den nye Times -bygning begyndte i slutningen af ​​2004, efter at finansiering var sikret. Civetta Cousins ​​Joint Venture blev ansat som fundamententreprenør, og arbejdet startede i august eller september 2004. Forest Citys koncerndirektør MaryAnne Gilmartin sagde, at udviklingen ville afslutte en revitalisering af de vestlige ekstremiteter på Midtown Manhattan. Det første stål blev rejst fra april 2005, og fundamentet var færdigt i juli. Arbejdet blev lidt forsinket i midten af ​​det år på grund af en arbejdsstrejke blandt jernarbejdere. Stålværket havde nået en højde på 400 fod i oktober 2005. På det tidspunkt anmodede ti af de elleve tidligere grundejere om, at by- og statslige regeringer gav dem yderligere kompensation, da de påstod, at deres jord var blevet beslaglagt til et godt stykke under markedsværdien. Den ellevte godsejer havde været tilfreds med et forlig.

En banebrydende ceremoni fandt sted i slutningen af ​​2005. Bygningen havde stadig flere hundrede tusinde kvadratmeter ledige kontorlokaler, dels på grund af den højere husleje i Midtown sammenlignet med Lower Manhattan. Ejendomsindustriens ledere udtrykte også usikkerhed om, at arkitektoniske gengivelser af den keramiske gardinvæg og stedets placering nær havnemyndighedens busterminal ville være en ulempe for lejere. For at annoncere de øvre historier hyrede Ratner fotograf Annie Leibovitz til at fotografere tårnets konstruktion. Under konstruktionen, i marts 2006, faldt en stang fra tårnet og bulede taget på en forbipasserende bil, hvis beboere blev lettere skadet. Ståloverbygningen blev toppet i løbet af juli 2006. Masten blev installeret senere samme år. I oktober var facaden installeret på 42. etage, og indvendige overflader blev placeret på lavere etager.

Anvendelse

Åbning og slutningen af ​​2000'erne

Den første kontorlejer i New York Times Building var advokatfirmaet Seyfarth Shaw , der lejede de 31. til 33. etager i maj 2006. Advokatfirmaet Covington & Burling lejede derefter de 39. til 43. historier, mens advokatfirmaet Osler, Hoskin & Harcourt underskrev for den 36. og 37. historie. Investeringsselskabet Legg Mason underskrev en lejekontrakt i august 2006 for de 45. til 50. etager, der forpligter sig til at udvikle taghaven og et konferencecenter om den 52. historie. Samtidig annoncerede Forest City også sin intention om at købe ING's andel i kontorlokaler i detailhøjde og i øvre etage. I slutningen af ​​2006 var der stor efterspørgsel efter kontorlokaler i bygningen, især blandt advokatfirmaer, og Times havde hyret CBRE Group til at markedsføre 23. til 27. historier.

Goodwin Procter forpagtede den 23. til 27., 29. og 30. historie i marts 2007. Den 38. etage blev taget den april af det koreanske arkitektfirma Samoo Architects & Engineers og udvikleren JP Properties, mens Judicial Arbitration and Mediation Services indtog den 34. etage. De første New York Times -medarbejdere begyndte at flytte ind i bygningen i maj 2007. Den følgende måned, den 11. juni, skiftede Times sin forlagsvirksomhed fra 43rd Street til sit nye Eighth Avenue -hovedkvarter. Times reporter David W. Dunlap skrev, at Piano havde beskrevet den nye bygning for at have "lethed, gennemsigtighed og immaterialitet", som bevidst ikke passede til det traditionelle billede af den "gammeldags avis". Eighth Avenue -bygningen åbnede officielt den 19. november 2007. I alt blev strukturen anslået til at koste over $ 1 mia. I to separate hændelser i december 2007 og januar 2008 blev flere vinduesruder revnet af vindstød.

Det japanske firma Muji åbnede en butik på basen i løbet af maj 2008. De fire andre butikspladser blev leaset af købmanden Dean & DeLuca , den japanske restaurant Inakaya, den italienske restaurant Montenapo ved Bice og en cafe ved vejkanten. Også i 2008 blev den 44. historie også besat af solfirmaet First Solar samt den flamske regering . Efter at tårnet blev skaleret flere gange i midten af ​​2008, fjernede arbejdere nogle af facadens keramiske stænger og tilføjede glaspaneler for at afskrække klatring. Piano, der støttede ændringerne, sagde, at klatring ikke engang var en overvejelse under planlægningsprocessen. Ved udgangen af ​​det år stod New York Times Company over for økonomiske mangler og forsøgte at pantsætte sin bygning for at refinansiere gæld. I januar 2009 forhandlede Times om at sælge de nitten historier, som det besatte, 2. til 21. historier, til WP Carey for 225 millioner dollars. Til gengæld ville Times leje sine gulve tilbage for $ 24 millioner om året i 10 år. Leasingtilbuddet blev afsluttet i marts 2009.

2010’erne til nu

Hovedindgangen på Eighth Avenue

En del af den 44. historie blev fremlejet i 2010 til Kepos Capital, som besatte pladsen i otte år. I slutningen af ​​2013 ønskede Times at udleje den 21. historie, den eneste del af bygningen, den stadig ejede. Teknologiselskabet Bounce Exchange leasede den 21. historie i begyndelsen af ​​2015 af Times , der tidligere havde huset sin salgs- og marketingafdeling der .

I december 2016 den Times meddelte det var fremleje mindst otte etager, i alt 250.000 kvadratfod (23.000 m 2 ), for at spare omkostningerne ved besætter den plads. Gensler blev ansat til at omorganisere rummet, herunder fjernelse af nogle hjørnekontorer, der tilhørte højtstående ledere som administrerende direktør og udgiver. Over halvdelen af fremlejet rum, der dækker 140.000 kvadratfod (13.000 m 2 ), var fremlejet lidt mere end et år senere til finansiel virksomhed Liquidnet . Under slutningen af 2018, britisk outsourcing virksomhed Williams Lea Tag underskrevet en 10-årig lejekontrakt for 31,058 kvadratfod (2,885.4 m 2 ) af plads på 10th historie. Covington & Burling udvidede også til den 44. historie det år.

The Times meddelte i februar 2018, at det ville tilbagekøbe bygningens lejemål fra WP Carey. Brookfield Properties, der havde erhvervet Forest City Ratner, refinansierede bygningens første sal og ejerlejlighederne i 28. til 50. etage sidst i 2018 for $ 635 millioner. Lånet blev ydet af Deutsche Bank , Bank of America , Barclays Capital og Citi ; den bestod af en kommerciel pantlån med sikkerhed på 515 millioner dollars og en juniorseddel på 120 millioner dollars. Omkring 115 millioner dollars i mezzanin gæld blev også givet. The Times udnyttede efterfølgende sin option på lejemålet i slutningen af ​​2019 for $ 245 millioner,

Kritisk modtagelse

Bygningen ved solnedgang

Da Piano blev valgt til Times Building, kaldte arkitektkritiker Martin Filler udvalget "meget skuffende" og sagde, at "en masse [Piano's] kommercielle arbejde er virkelig forfærdeligt". Herbert Muschamp , arkitekturkritiker for Times , skrev, at Piano var "verdens største levende udøver af det, jeg kalder 'normativ' arkitektur", selvom han kritiserede basen for at have "for lidt kontrast til byen udenfor". Efter angrebene den 11. september skrev Muschamp, " Der er muligvis ikke en mere konstruktiv måde at udfylde det arkitektoniske tomrum [i World Trade Center] på end at gense historien om progressiv arkitektur i denne by", herunder den planlagte Times Building og Hearst Tower . Arkitekturbladet skrev i begyndelsen af ​​2002, at med sin mangel på lyse skiltning, der kendetegnede andre Times Square -bygninger, "har arkitekten valgt at tale til Times, ikke til Times Square." Lige før byggeriets begyndelse skrev Justin Davidson fra Newsday , at "lethed er både et metaforisk og et arkitektonisk mål" i bygningens design.

I 2006 skrev Paul Goldberger til The New Yorker , at Times Building "kommer ud som sart, endda spinkelt, som om der inde i dette enorme tårn kæmpede en lille bygning for at komme ud", i modsætning til Piano's dengang for nylig Morgan Library & Museum udvidelse. James Gardner fra New York Sun sagde, at han ikke troede, at Times Building var "en dårlig bygning", men at de keramiske stænger "blev den slags ren ornamentalisme, der forråder så meget nutidig arkitektur, der ivrigt stræber efter at fremstå rent funktionel". Da bygningen var færdig, skrev Times arkitekturkritiker Nicolai Ouroussoff : "Afhængigt af dit synspunkt kan Times Building således læses som et gribende udtryk for nostalgi eller en bekræftelse af papirets højeste værdier, da det står over for en usikker fremtid. Eller mere sandsynligt lidt af begge dele. " Suzanne Stephens fra Architectural Record skrev, at bygningen "virker underligt kedelig i New Yorks arkitektonisk brogede kontekst". På trods af den arkitektoniske kritik modtog bygningen American Institute of Architects 2009 Honor Award.

Se også

Referencer

Noter

Citater

Kilder

eksterne links